競売について

質問

全くの初心者です。
競売物件が誰からも落とされなかった場合、その物件はどうなるのでしょうか？
抵当権は抹消されるのでしょうか？
また、所有者はそのまま所有権を得たままでいられるのでしょうか？
よきアドバイスをよろしくお願い致します。

回答No.4

law_amateur · ベストアンサー

大体他の回答にもあるとおりなのですが。

　裁判所の行う競売は，最初は，おおむね時価（現状有姿での通常の取引価格とされています）の，おおむね６割～７割の金額を「売却基準価額」として入札が行われます。以前は「最低売却価額」といったのですが，制度が変わりました。入札可能な金額は，売却基準価額の８割以上です。すなわち，時価の約５割までの金額なら落札することができるわけです。

　入札で売れない場合には，特別売却といって，１～２週間の期間を限って，早い者勝ちでの売却がされます。競争入札を嫌って，確実に買い受けたい場合には，こちらを利用することになるようです。

　これで売れない場合には，売却基準価額を２～３割引き下げて，再度入札による売却→特別売却の手続がされます。

　それで売れない場合には，更に売却基準価額を引き下げて同様の売却がされます。

　このようにして売却基準価額を引き下げた結果，入札可能価額（売却基準価額の８割）が，執行費用（申立ての印紙，登記費用，執行官の手数料，評価人の報酬など）や申立債権に優先する債権（先順位の抵当権の被担保債権や，優先する税金など）を下回るようになると，売却しても，申立債権者に配当が回らないということで，競売の手続が取り消されることになります。

　また，３回の売却手続を経てもなお売却できない場合にも，裁判所の裁量で競売の手続が取り消されることがあります。

　このようにして競売の手続が取り消された場合には，抵当権は抹消されませんし，元の所有者の所有権も残ります。

　債権者としては，不動産の価額が上昇したり，環境が変わるのを待って，再度競売の申立てをするか，諦めて放置するか，話し合いで別の回収手段を講じるか，ということになります。

お礼

すごく詳しい説明ありがとうございます。
担保権は債権者の手元に残るのですね。
大変参考になりました。

補足

★ちなみに執行費用（申立ての印紙，登記費用，執行官の手数料，評価人の報酬など）というのは、どのくらいするものなのでしょうか？

回答No.6

tk-kubota

＞競売は、権利行使のひとつの手段という位置づけなんでしょう。

そのとおりですが、権利行使しても退けられることはヤマほどあります。
抵当権も２番や３番のときは、まず、間違いなく取りれしとなります。
その場合の予納金（東京では最低６０万円）はほとんど返ってきません。
「泥棒に追銭」となります。
なお、不動産競売に関することでしたらヤフーに「不動産競売について」と云う掲示板があります。
ここでは、私を含め専門家が多数います。
是非おいで下さい。

お礼

非常に参考になりました。ありがとうございました。

回答No.5

tk-kubota

平成１０年に法律の改正がありまして（民事執行法６８条の３＝３項ではなく本条です。）３回売却しても売れない場合は、裁判所は申立債権者に「３回売っても買い手が見つかりません。この通知を受けた日から３ヶ月以内に買い手があれば知らせて下さい。買い手があれば再度売却日を決めますが、そうでないなら取り消します。」と云うような通知をします。
ですから、実務では半値くらいになっても売れなければ取消となり、裁判所の手からはなれます。
従って、競売がなかったことになり、結局、基と所有者のままで抵当権も抹消されません。

お礼

参考になりました。
法律も変わってるんですね。
しかし、競売不成立後も、所有権者も抵当権も残るというのも面白いものですね。競売は、権利行使のひとつの手段という位置づけなんでしょう。

しかし実質上、債権者には時間と手間をかけたわりには利益がないわけですから、担保を設定する時は、対象物件をよく見極めたうえで、設定する必要があるでしょうね。
土地価格も下がってますし、不動産担保もバブル期の時のように、とりあえず付けておく、といった短絡的な考えではいけないんでしょうね。担保設定時の費用すら回収できないのも悲しいものです。
その代わり抹消は千円でできるみたいですね。

ありがとうございました。

回答No.3

barishin

1回目の売却手続で買受人がいない場合は、価格を下げて再度売却手続をします。

このようにして下げていくと、価格がいずれは競売手続の費用（評価料など、数十万円はかかります）にも満たなくなります。そうした場合には債権者の債権に対して配当がなくなりますので、「剰余を生ずる見込みがない」として競売手続が取り消されます（民事執行法63条）。
それまでに申立債権者が任意で競売申立てを取り下げることもあります。
取下げられたり取り消されると、差押登記のみが抹消され、競売が始まる前の状態に戻ります。

細かい例外や派生する手続などいろいろありますが、おおまかにはこんな感じです。

お礼

すごく参考になりました。
そんな流れで競売は進んでいるのですね。
ありがとうございました！

回答No.2

montebianca

まず競売ですが、抵当権者が担保権の実行として行う場合を質問されているとして回答します。

不動産では、一般に第１回目の競売は時価の7割を最低価格として行われるようです。

で、もし競落しない場合、第2回目が行われますが、2回目は1回目の7割、0.7×0.7すなわち時価の半額弱の最低価格で行うようです。

大体、競落されますよね。
それでも競落されないのなら、そんな物件に抵当権を設定した債権者の責任ですので、競売取り下げとなるようです。所有権者は依然、抵当付きの不動産を所有できるということになります。

お礼

３回も競売をするのですね。
やはり価格を引き下げて行なうのでしょうけど、いわば、スーパーの安売りセール状態といった感じになっていくのでしょうか。
確かに競売行為の全体コストを考えると、永久に競売をかけ続けるわけにはいきませんよね。

回答No.1

noname#15025

再度競売になります。値段さげた上で。
何回か競売はやると思いますよ。

補足

なるほど。一回きりじゃないのですね。