賃貸住宅の中途解約について

質問

私の下宿は年度ごとに契約更新することになっていますが、賃貸契約書には大家さんの手書きで「途中月に出る場合は１年間の室料を戴きます」という註が付いています。
　私は来年４月あるいは９月から約１年間留学したいと思っていますが、この註によると９月留学の場合はやっぱり４月から３月分の室料を払わなければなりませんよね？
　でも年度の途中で下宿を変わる人は結構いるようなので、契約書には１年分払えと書いてあっても、ちょっと大家さんに頼めば交渉次第で払わずに出られるものなのかな？と思ってしまいます。それとも、皆の下宿には私の下宿のような註が付いていないのでしょうか？
　だとすると９月からの留学を望む場合は、来年４月からそのような註の付いていない別の下宿に引っ越す方がいいのでしょうか？でも、引越し費用や新たな敷金・礼金のことを考えると躊躇してしまいます。アドバイスをお願いします。

回答No.6

monchan-man2 · ベストアンサー

契約更新手続きをしていないという事は、現在の賃貸契約は法定更新され、期限の定めの無い契約になっていますから、契約解除の６ヶ月前に申し出れば、賃貸契約は解除できますね。(２月末に、大家さんに口頭で８月末に退去することを予告してください（証拠が残る形で)）
　年度途中で退去すると残期間の家賃も支払うという特約は、法律的には無効です。もし大家さんが違約金を要求してきたら、「違約金が欲しいなら裁判をして下さい」と言えば諦めると思います。裁判をしても、大家さんの側にまず勝ち目はないでしょう。(居住用の賃貸契約であること、および当初の契約期間の3.5倍の期間も居住したという事実より）
　marina21さんが大家さんに多額の敷金を預けているようであれば、大家さんは違約金の代わりとして敷金を返さないかもしれません。その場合は、違約金の特約が借地借家法に違反しているので、敷金で弁済させるのは筋違いであることを大家さんに納得してもらい、敷金を返してもらってください。どうしても返してくれないなら、marina21の側から敷金返還の裁判を起こさないと行けませんが．．．

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。おかげさまで懸案事項が解決しました。monchan-man2さん、本当にお世話になりました（＾＾）。

回答No.5

monchan-man2

年度末で契約更新ということは、2月末の時点ではまだ新年度の契約がスタートしていないので、理論的に存在しない契約の解約はできませんねぇ～。となると、1ヵ月分の家賃は無駄になりますが、3月に契約更新、即、解約の申し出という形をとるしかないかも．．．．
　ところで、来年3月の契約更新は何回目の契約更新ですか？そして契約更新の手続きは毎年、何月頃していますか？ひょっとしたら、marina21さんの現在の賃貸契約は期限の定めのない契約となっている可能性があります。（つまり、現在の賃貸契約は来年3月で満了せず、無期限に継続する）その場合なら、来年2月末に解約を申し出ても、理論的に有効です。

第26条 　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

　また、違約金についての特約ですが、居住用の賃貸契約ですし、すでに何回か契約更新を繰り返しているとすると、法的にはたぶん無効でしょう。あと、裁判を起こさないといけないのはmarina21さんではなく、大家さんの側ですので、その点は心配ないと思います。（ただ、大家さんが敷金を素直に返さない可能性はありますね。そうなるとmarina21の側から裁判を起こす必要がありますが．．．）

健闘をお祈りしております。

お礼

monchan-man2さん、ありがとうございます（＾＾）。ところで来年３月の契約更新は３回目ですが、更新の手続きは今までしたことがありません。それで契約書をもう一度よく見たところ、「賃貸借の期間は平成１１年４月１日から平成１２年３月３１日までの１年間とする」とありました。ということは途中月に出て１年分の室料を取られるのは最初の１年だけで、以後は事実上１ヶ月契約のようなもの（つまり年度の途中で出ても１年分取られることはない）でしょうか？しかし、monchan-man2さんの回答の中にある第２６条によると「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす」とありますから、やはり註の部分も契約内容に含まれ、年度の途中で出る場合は１年分の支払い義務があるのでしょうか？何度も申し訳ありませんがよろしければこの質問にも答えていただけませんか・・・？

回答No.4

noname#8250

手書きで書き足してあるという部分について法的に有効であるかはわかりません。ただ、中途解約に関して違約金を定める契約は無効ではありません。ただその金額が妥当かどうか不服の場合には裁判をして妥当な額まで減額してもらうという方法をとらなければなりません。
よくある違約金の定めは２年契約の賃貸借契約で１年未満で契約を解除することになった場合敷金を違約金として「徴収」されるというものですね。

法律事務所のサイトを除いてみたところ以下のようなコメントがありました。
＃詳しい内容はサイトをご覧ください。
青葉法律事務所のサイトより引用
「裁判例としては、契約書では、違約金として3年2ヶ月分の賃料相当額を定めてある場合について、1年分の賃料相当額に制限したものがあります。」

私は法律を生業としている人間ではないので実務の細かい部分まで申し上げることは出来ません。
ただ違約金の定めをしてはいけないというものではないので今後契約する際には気をつけた方がいいと思います。

では。

参考URL：

http://www.aoba-i.gr.jp/

お礼

再度の回答ありがとうございます（＾＾）。なんだか複雑な話になってきましたね・・・。留学の準備がこんなに大変だとは思いませんでした。契約にはよく気をつけようと思います。

回答No.3

hanshin

私は学生ではありませんが、一般的な賃貸住宅の契約では、解約通知は退出する
１ケ月前で問題無く、退室する月の賃貸料は日割り計算で清算しますが、
marina21さんの契約書では『解約した「月」でも１ケ月分の室料を取る。』と
いう意味ではないのですか。

私には『解約した「月」以降も更新月（３月）までの室料をとる。』なんて
信じられないのですが、学生さん相手の下宿の場合には、３月や４月の
入学時期以外に新たな貸主（学生さん）を探すことが困難なので、大家さんが
そのような罠(？）を仕組んだのでしょうか。
だから、契約書にわざわざ手で書き込んだのだと思います。通常はそのような
契約はないと思います。

一般的な契約は双方の署名、捺印で成立し、内容通りに履行する義務が生じます。
しかし、marina21さんのような常識外と思われる内容については対抗できると
思いますが、１年間の室料を前払するとしたら難しいでしょうね。
１年間の室料を支払ったとなれば、契約内容を了解したと判断されるからです。
わざわざ契約書に書いたなら、話して済むなんで簡単な事ではないと思います。

とりあえず、質問という形で大家さんに確認されてはいかがですか。
万一、先方にその意思があるのなら、方法は４つです。
１．４月から留学する。
２．留学の件を話して、半年契約できるか確認する。多少の出費は覚悟する。
３．別の部屋を探す。
４．契約の不当性を弁護士に相談して、次回更新にそのような条件なしで
　　更新できるように交渉する手段を得る。弁護士相談は３０分５０００円です。

１．がダメなら２．を交渉してはどうですか。それがダメなら３．と４です。
４．ですが、霞ヶ関にある弁護士会館で相談が出来ます。また、遠方の方なら
各都道府県単位で弁護士会がありますので、そこへご連絡されてはどうですか。

留学という夢を叶え、素晴らしい体験をされる事をお祈りいたします。
では、行動あるのみです。

お礼

＞『解約した「月」でも１ケ月分の室料を取る。』という意味ではないのですか。
いえ、やはり「１年分」だと思います。質問欄にも書きましたがそのように明記してあるので（－－；）。ところで契約書に署名・捺印してあるのでやはり無傷での中途解約は無理でしょうか？それから室料は月払いです。それにしても弁護士会にお世話になるほどの話になるとは・・・。詳しい回答をありがとうございました！

回答No.2

monchan-man2

借地借家法によると、借家人からの契約解除は、６ヶ月前に申し出ればよいことになります。したがって、来年の８月解約ということは、その６ヶ月前の来年の２月に大家さんに申し出れば大丈夫です。年度途中で解約の場合、年度末までの家賃を支払らわなければならないという特約は、法律に違反しており無効です。
参考：借地借家法
第27条 　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。
第30条 　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

お礼

法律に関する情報の提供をありがとうございました！明るい兆しが見えてきたような気がします・・・。でも来年２月に契約解除の申し出をしてしまったら、そもそも４月から８月に住むことさえ出来なくなるのではないでしょうか？もしこの欄を御覧になったらもう一度回答をお願いしたいと思いますが・・・。

回答No.1

noname#8250

中途解約に関するものは結構種類があります。
少なくともmarina21さんがご契約された下宿はそういう規定があるのでしょう。賃貸借契約書にはもちろん署名、捺印はされているのですよね。その時点で契約内容を承諾しているんですから、交渉になんて応じてくれない可能性が高いのを認識しておくべきです。わざわざ手書きしているんだからやってくれないと思うけど...

来年の４月以降の下宿についてですが...中途解約で生じる費用と引越にかかる費用を天秤にかけて引越が安く済むようなら引っ越せばいいと思いますが...。

お礼

やっぱり「わざわざ手書きしている」ところが気になります。過去に中途解約した人が少なからずいて損したことがあるんでしょうね・・・。契約書がこういう形で響いてくるとは入居の時には思いもしませんでしたが、私も甘かったのかもしれません。回答ありがとうございました。