ローンをすべて返すか、賃貸にしてローンを払っていったほうがよいか？おしえてください

質問

現在、転勤が予定されています。
自分の持ちマンションについて、まだローンが残っていますが（11年分）、転勤前に全額返済してしまったほうがいいか（一ヶ月あたり、1万円程度の利息です）、賃貸にしてローンは引き続き払っていったほうがいいのか（必要経費としてローン利息などを計上できるとのことですが）教えていただきたいです。よろしくお願いいたします。

回答No.4

nachiguro

２です。　回答が遅くなって申し訳ありませんでした。

＞ローンを完済して、家賃収入から税金はらうのがいいのか、
＞ローンは継続して、家賃収入から税金、ローンを払うのがいいのか？の違いをおしえてください。

この点ですが、私個人の考えを言えばもし自己資金８００万円を他から調達せず、余裕あるのであれば繰上げの方が良いかと思います。
理由として

(1)現在の家賃収入の見込みとして１５～１８万円を見込めることですがあまりにも不安定な状況（客がつかない可能性がある）な点で確実な収入では無い。

(2)ローン返済額と家賃収入が倍なのであれば金利分の問題は早いうちに処分しておいたほうがいいと思う点。

(3)賃貸に出す場合、多少のメンテナンス費用は必要である事。原状回復義務などのガイドラインが貸主にとって最近厳しいことを突きつけられていること。

(4)ローン金利の税金（青色申告のこととは思いますが）８００万円、管理費等が月１３０００円程度でしたら充分賄えるのではないか。

ただ、８００万一括で出来ないのであれば、１さん同様多少手元に現金は残しておいた方が良いとは思います。

後、駐車場確保ですが規約＆使用細則に「区分所有権の喪失によって駐車場権利委譲が発生しない」との一文があった場合、グレーゾーンと書かれていましたが、完全に違法せいがありますね。その場合標準規約を採択している場合ですが理事長の勧告権限（６０条前後）によって訴訟を起こされる可能性もありますのでご注意していただくようお願いいたします。
当方、主任者資格保有者です。

回答No.3

toboty

No１です。

＞ローンはそのままのほうがいいのは？

　別に深い意味はありません。
　今から転勤されるという事情からして、何かとものいりですので、一括返済して手元が寂しくなるよりも、今後ある程度まとまった現金を持っていた方がいろいろ融通が利くでしょう。
　ローンについては転勤先の生活が落ち着かれてからまたそのとき考えればいいという程度の理由です。

回答No.2

nachiguro

こんばんは　元管理会社の者です。

幾つか質問があります。
・そのマンションは築何年ですか？
・そのマンションを繰上げ返済した後、売却の予定でしょうか？

ーーーーー売却を前提とするならばーーーーー
・マンション管理組合の未収金は管理組合全体の何割程度でしょうか？
・m2数、間取り、管理費等（平米単価）は幾ら位でしょうか？
・最寄の駅より徒歩何分位でしょうか？

この点についてご教授ください。
尚、明日明けてからで構いません。

お礼

すみません、これも補足です。
・現在ローン残高800万、月々7万5千円程度の払いで、ボーナス払いはありません。
・家賃収入は15～18万程度・月が相場です。

よろしくお願いいたします。

補足

補足がきちんとかかれていなかったとおもい、かかせていただきます。

・売却の予定はありません。
理由は、売却は、ぜったいに安い値段になるので損が大きいと考えられるから
・築1年半です。
・７１平米、３LDKです
・徒歩7分、管理費は13000円程度です。

ローンを完済して、家賃収入から税金はらうのがいいのか、
ローンは継続して、家賃収入から税金、ローンを払うのがいいのか？の違いをおしえてください。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

toboty

帰ってくることはないがそのまま区分所有者であり続けたいということでしょうか？それならばローンはそのままで賃貸に出すのがいいですね。ただし、賃貸に出すとなると「駐車場の有無」がポイントになります。駐車場がない賃貸マンションはなかなか借り手が見つかりませんよ。
　通常分譲マンションの駐車場は空きが少なく「区分所有者かつ居住者」でないと借りる権利が無い規程になっています。
　そこで、裏技は、居住している今のうちにマンション内の駐車場を確保しておき、賃貸を募集している間は（転勤してしまって居住しなくなっても）駐車場代を管理組合に払い続けるのです。
　駐車場代を払っている区分所有者の権利はグレーゾーンですが、通常取り上げられることはありません。

お礼

早速ありがとうございます。
そうです、売却予定はありません。
なるほど、わかりました。駐車場、確保します！

一点、ローンはそのままのほうがいいのは
なぜか？教えていただいてもよろしいですか？
（一括返済してしまって、家賃収入を得た中から税金おさめるのがいいのか、ローンは継続して家賃収入から税金とローンを払うのがいいのか　のどういった違いがでるのかおしえていただければありがたいです。よろしくお願いいたします。