実費償却って？

質問

現在、新築の賃貸アパートに入居して1年半たちました。
年内もしくは来年には引越しする予定なのですが
今日、賃貸契約をしたミニ○ニにお邪魔して話をしていたところ、
うちのアパートは敷金が【実費償却】と記されているので
退去時には敷金が戻ってこないと思う　と言われました。

入居時にそのような説明をしてもらった記憶はありません。
契約書を見ると、原状回復工事（退去時の必須実施４項目）として

(1)畳（全室表替え）　　　←うちは全てフローリングです。
(2)襖・障子（全室張替）　←うちは全てクロス紙です。
(3)鍵（一式交換）
(4)室内外クリーニング（部屋全般・専用駐車場全般）

とありました。

上記の(4)項目で全て（敷金として195,000円支払いました）償却されてしまう
ということなのでしょうか？

今のところ、入居時と変わらないぐらい綺麗に使っていると思います。
（ただ、一箇所だけ　１歳の息子が壁にコーヒーをこぼしてしまい
少しだけ染みができています・・・）

回答No.4

noname#38451

そうです。客付業者です。
元付業者と管理会社は同じ場合が多いですが、違う場合もあります。(契約書に記載)
おそらくその契約書は客付業者が作成したものでしょう。雛形として敷金返還部分がそうなっているので、フローリングでも畳(全室表替え)となっています。
>退去時には敷金が戻ってこないと思うと言われました。
この部分は不動産会社の牽制球です。
何も言って来なければそのまま返さないということです。話が若干それますが、返さなくてもよい余剰金については、元付業者が次の入居者確保のため(広告や化粧直し)に使うのが一般的です。
ただ客付業者が牽制球を投げてくるということは、なんらかの見返り？バックマージンが発生しているのかもしれませんし、元付業者に対して株を上げるための手段かもしれません。（あくまで憶測です）
いずれにしても敷金を全額償却とはやりすぎです。
参考ＵＲＬで「全国の賃貸住宅に係る相談・情報提供窓口」がありますので、まずは電話で相談し、契約書を持参してはいかがでしょうか？
宅建協会に行っても無駄ですよ、行政処分の権限はありませんから、少額訴訟を進められるのが落ちです。

参考URL：

http://www.dda.jp/category/9/blog/1

回答No.3

noname#38451

実際の契約書でないので、分かりませんが、ヤバイ契約内容です。今更言っても遅いですが、どうしてこの内容で契約してしまったんでしょう？
195,000円は還って来ないと思った方がいいです。更に請求される可能性もあります。
全面的に戦うとすれば、契約書の特約の無効性についてを持ち出すしかないでしょう。
消費者契約法 (8条、9条、10条) 第三章　消費者契約の条項の無効
神戸、福岡ではこの手の裁判が行われています。（もちろん原告が勝訴しています）
ちょっと戦う場合は、不動産会社立会いのもと部屋に来てもらい原状回復について確認し、必ず早めに見積書をもらいましょう。その際自分でできる部分はどの程度綺麗にすればよいかなど念入りに確認します。
見積書をよく吟味し、高い場合は指摘するか代替の業者を用立てましょう。
戦わない場合は、泣き落とし作戦をしましょう。会社をクビになったとか、借金が出来たとか・・・
但しその不動産会社が元付け業者ならいいのですが、客付け業者の場合は、バックに元付け業者及び家主が控えていますので、泣き落としは通用しないかもしれません。

参考URL：

http://www.dda.jp/item/15/catid/36

お礼

ヤバイ契約内容なんですか？！

私も主人も、ずっと親元で暮らしていて
結婚して初めてアパートを借りましたので
契約時の留意点など全く知りませんでした。

そして、「さて　そろそろ引越しを」
という今になってそういえば敷金って戻ってこないのかな？？
と疑問になり、こちらにたどり着いた訳なんです・・・。

今、教えていただいた【消費者契約法 (8条、9条、10条) 第三章　消費者契約の条項の無効】に目を通してみたのですが、正直私には難しくて
いまいち理解できませんでした。
cobooさんのように知識のある人が周りにいてくれればいいのですが
私の周りにはいませんので、独自で裁判を起こす勇気はありません。

でももし１９万円以上請求されたら納得いきません。
よほど汚く使っていたのなら仕方ありませんが
本当に綺麗に使っていると思うんです！

元付け業者・客付け業者　とはどういう事でしょうか？

私が契約したのはミニ○ニですが、建物の管理会社は大○建託という会社で
退去時の立会いは大○建託の方が来ると言っていました。
「敷金が戻る、戻らないは立会い業者との話し合いになりますから
　私どもでは何とも分かりません」とも。

ということはミニ○ニは、客付け業者という事ですか？

回答No.2

take-take

>>【実費償却】

　実際に原状回復に要した費用を敷金から使うということですね。今回の場合は、原状回復の費用以外に特約で指定された（１）から（４）の費用も現状回復の費用に上乗せして請求されます。（1,2は設備がないので実際は3,4ですね）

　原状回復は通常の使用による汚損は修繕の対象にされていませんが、あなたの契約では（１）から（４）は汚れの有無によらず全例交換するということですね。

　実際にどの程度を原状回復費用として請求されるかはわかりませんが、壁1箇所のしみと3,4の費用であれば20万円はかからないでしょう。

　もし敷金に関して不安があるようであれば、一度、国土交通省のガイドラインに目を通してみてください。負担すべき費用がかなり具体的に理解できると思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

全くの無知でお恥ずかしいです・・・
契約時にちゃんとした知識があれば、今頃になってこんな焦ることは
なかったんですよね。

今、ガイドラインに目を通してみたのですが
分かったような分からなかったような。と言った感じです(--;

ちゃんと内容を理解せず契約してしまった私たちが悪いと言われればそれまでですが、もし敷金として払った１９万円以上の請求がきたら納得できません。
退去時は管理会社の方が立ち会うらしいのですが
何だか不安になってきてしまいました・・・

回答No.1

9ma

実費償却ですので、実際にかかった費用を償却して、残りは戻って来るという理解だろうと思います。

さらに契約書で、行うべき現状復帰の項目が明記されているので、それらの項目のうち該当する、(3)と(4)を行って、残りは返却となるのが、通常の解釈であろうと思います。

その際、実際の工事は、管理会社が行うでしょうから、費用の領収書を見せて貰いましょう。

敷金は、交渉によって、返却額が変ったりする世界ですから、諦めずに納得の行くよう、説明を求めてください。

最後は、理屈抜きの交渉で頑張ってください。
えぇいっ、半額でどうだっ！みたいな頑張りです。

お礼

分かりやすく説明してくださってありがとうございます。

私も主人も賃貸アパートに住むこと自体初めてで
契約書にかかれている内容がどれだけ重要なものか
恥ずかしながら知りませんでした。

敷金は退去時には戻ってくるだろう

ぐらいの軽い考えでいました・・・
19万は私たちにとっては大金なので、何とか少しでも戻ってくるように
頑張ります。
立会いには管理会社の方が来るとの事なので、ちゃんと納得いく説明をしてもらいます。・・・ちょっと不安ですが