相続する土地に関連する税金について

質問

父が3年前に死亡し、実家の土地と建物を(相続)登記
しようとしています。
家族は3人(父、母、私)で、資産は約6,500万でしたので
相続税は払いませんでした。
私は妻、息子2人で実家のある市内の賃貸マンションに
住んでおり、このたび同一市内に土地を購入して家を
新築し、12月上旬にそこに引っ越し予定です。
母は実家に独りで住んでおります。

新築の建物の登記が終わった後に、実家の土地と建物を
私1人の名義で相続登記しようと母と相談済みです。

質問は以下の3点です。

1．私名義にした場合、登録免許税、毎年の固定資産税と
都市計画税以外に納める税金はあるのでしょうか？
(母から家賃という形を取り、毎年所得税を納めなければ
なければならないのでしょうか？)

2．12月に新築建物の登記をする際、登録免許税や
不動産取得税の軽減措置に何か影響があるので
しょうか？

3．将来実家の土地と建物を売却することになった
場合、売却益の計算はどのようになるのでしょうか？
(父が取得した金額を引き算するのでしょうか？)

以上ご存じの方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

回答No.2

matthewee · ベストアンサー

１．相続を原因とする所有権移転登記の場合、登録免許税は必要ですが、不動産取得税は不要です。
　毎年の公租公課として、登記の所有者に固定資産税と都市計画税の納税通知書が送られてくるので、登記が質問者さんなら、質問者さんが納税することになります。

　母に自宅建物を無償で貸すことを「使用貸借（民法５９３条）」契約といいますが、親子関係における借地、借家はほとんどがこの使用貸借契約です（契約といっても口頭によるものが大半）。この場合、贈与にはなりません。
　また、土地と建物の固定資産税を母に負担してもらったとしても、有償の賃貸借とはみなされず、無償の使用貸借です。

　母から家賃を取りたいという目的がないのなら、無償で住んでもらったらいいと思います。

２．自己の居住用の住宅を取得した場合には、軽減措置が受けられます。
　東京都主税局ＨＰをご参考までに貼っておきます。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html

３．相続財産の取得費については、国税庁ＨＰから「譲渡所得」の項目にある「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」のページを下記に貼っておきます。
　詳細は、税務署でご確認下さい。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/jouto304.htm

お礼

とても参考になりました。ありがとうございました。

回答No.5

enjoy22

続けてすみません。
遺産分割協議書はすべて質問者様が相続すると言う事になっているのですね。勘違いしていました。
しかし、相続人の合意があれば解除できるそうです。
まして、今回のケースは質問者様とお母様のみですので、難しい事ではないと思います。
法定相続分通りの分割なら、遺産分割協議書は必要ないですので、新たに作らなくても良いと思います。

参考URL：

http://www.mizuuchi.co.jp/realoffice/souzoku08.htm

お礼

とても参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.4

enjoy22

そのとおりですよ。
質問者様が半分相続されている時点で、質問者様に何かあったら、奥様、お子さんに相続権が発生します。
ですが、共有所有であれば、お母様が安心かと思います。
また、お母様の持分の相続順位1位は質問者様であり、その次は質問者様のお子様です。
お子様がいらっしゃる限り、お母様の親、兄弟へは相続権が発生しません。

実は私事ですが、父の亡き後長男へ名義を移してもかまわないと思っておりましたが、長男には離婚して子供が一人おり長男名義にしては・・と心配し、名義変更をせずにおりましたら、本当に長男が亡くなってしまいました。
名義変更をしないでいたおかげで、母が住む家を守ることが出来ました。
多少事情が違いますが、思わぬことも考慮に入れないと、とんでもない事体が起こることもあるのです。

参考URL：

http://uotani.pupu.jp/s-juni.html

回答No.3

enjoy22

専門的な回答は他の方がすでに、お答えですので一つだけ気になる事を言わせてください。

お母様のあとは、相続人はあなただけでしたら、今なぜ家の名義があなたなのでしょう？
名義を変えた後、あなたにもしものことがあったら、その家はもうすでに、お母様のものではなく、あなたの奥さんと子供のものとなってしまいます。
焦って名義を変えなくても、お父さんの名義のままでもかまわないと思います。
いずれは、あなた自身かあなたのお子さんへと行くのですから。
余計な事を言ってお許しください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
おっしゃるとおり、名義を私にして私に万一のことが
あった場合には私の妻と子供のものになります。
もし名義をそのまま父のものにしておいて、私に万一の
ことがあった場合はどうなるのでしょうか？

>実家の土地と建物を私1人の名義で相続登記しようと母と相談済みです。

この事実がある限り(≒遺産分割協議書作成済)、私の
名義にする、しないに関わらず万一の際には妻と子供に
相続されていくのではないでしょうか？
あるいは、名義変更しないと万一の際は自動的に母が
実家を相続することになり、母が死去した後は母の
両親や兄弟に相続されていくのでしょうか？
(実はそこがわからないため、焦って？名義変更しようと
しています。もう3年経っていますが・・・)

名義変更する、しないで今後私に万一のことがあった場合、
だれに相続されていくのかが変わるのでしょうか？
ご存じの方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

回答No.1

noname#184557

1.お母さんに十分な生計費があって、とくに家賃を取らねばならない状況でなければ、むりに家賃を取る必要もありません。
2.軽減措置に関しては、住民票とその新築建物の住所が一致しており、実際にすんでおれば、他に土地家屋を所有していても、その適用は受けられます。
3.お父さんが取得したときの取得額を引き継ぎ、建物については、減価償却などを行い計算します。

補足

1．家賃をもらわなくても(実際どうかは別としてですが)、
無償で貸していると贈与と取られないのでしょうか？
他人でしたら当然家賃をもらうこととなると思いますので・・・。
2．了解しました。
3．25年ほど前なので、土地と建物それぞれいくら
だったか書類として残っていないのですが。
売却益が3,000万を超えないことをどのように証明
すればよいものなのでしょうか？