預かっている権利書をどうすれば良いか

質問

訳あって、祖父の妹さんの土地の権利書を預かっています（自由にして良いと言われて預かっています）。私は大阪に住んでおり、祖父の妹さんは長崎に住んでいます。土地自体は石川県の小松市に35坪程度で残っているようです。自由にして良いと言われて預かり、6年ほどになりますが、どうしてよいものやら困っています。祖父の妹さんもこの先何年元気でいるのか分からないような感じなので、お金になるものならどうにかしたいというのが私の本音です。
どのように土地の処理を進めるのがよいものか教えて下さい。以下は素人が勝手に考えた方法です。
１．その土地を安い値段で売買し、所有権を移転させた後に土地を売る。（移転登記などにお金がかかる？）
２．祖父の妹さんの名義のままとりあえずその地元の不動産屋に相談し、土地売買の仲介をしてもらい、売れたお金を祖父の妹さん経由でいただく。
３．知り合いの（良心的かは分からない）不動産屋にすべて丸投げで処理してもらう。（手数料が高く、せっかく土地を処理してもお金が残らない？）

宜しくお願いします。

回答No.3

pooty · ベストアンサー

No.２です。
委任状の書式が何であるかによって、その内容の効力に違いはありません。
Ａ４版の白紙に文字の消えない物(鉛筆等以外)でキチンと必要事項が記載されていれば、縦書き・横書きであろうが、ワープロ・手書きであろうが法務局は受け取ります。
問題は、所有権移転登記を代行する司法書士が、不動産の登記名義人(所有者)とその物件の売買の意思確認を、直接本人にしたか否かが大事な点です。
司法書士によっては、ワザワザ所有者の居住地まで出向いていって委任状を目の前で書いてもらう場合があります。(当然出張旅費は客負担)
しかし一般的には、登記簿記載の所有者の住所へ司法書士が所有権移転の委任状を送付し、それを返送してもらうことで、所有者との意思確認を済ませたと簡略化させるのが現状のようです。
ある程度の付き合いのある司法書士では、書類(権利証書、印鑑証明)が揃っているだけで仕事をしてくれるようになります。（こちらに司法書士選定権があり仕事を融通させている場合とか）

今回の場合は、委任状、印鑑証明の取り寄せを後回しにして、とりあえず不動産業者に相談して話を進めて買い手が決まった段階で、具体的な作業に入るべきです。
権利証書を実際に持参し、相談者と所有者に血縁関係がある事を理解させても、具体的な売却作業を渋る業者はまずいないでしょう。
その後、買い手が決まってから必要書類の入手作業に入るべきでしょう。
買い手が誰かによって司法書士の決定権者が違ってきます。
エンドユーザー（一般消費者）への売買で買主が現金決済出来るなら買い手側の仲介が、買主が銀行ローンを組む場合は抵当権者の銀行が、買取り業者に直接下取りをお願いする場合は買い取り業者が、と司法書士の決定権者が違ってきます。

お礼

専門家の方に的確なアドバイスを頂け、助かりました。まず、不動産屋に話をしてみる事にします。ありがとうございました。

回答No.2

pooty

結論から言うと２と３の間でしょう。
１の場合は、質問者が一旦土地の名義人になるという事でしょうか？
１のデメリットは質問者への移転登録免許税と不動産取得税がかかり、また質問者が第三者へ売却する場合は、質問者の得た利益(祖父の妹さんと売買した金額との差額)に「不動産短期譲渡」課税基準が適用されます。

>売れたお金を祖父の妹さん経由でいただく

のではなくて、あらかじめ祖父の妹さんから売買の委任状(実印)と印鑑証明を入手しておけば、祖父の妹さんが売買契約や所有権移転登記に立ち会う必要がなくなります。
司法書士によっては、委任状と印鑑証明が揃っていても、本人に意思確認を直接しなければ登記手続きをやりたがらない頭の固い司法書士もいますので、委任状を先生に作ってもらうとか、祖父の妹さんの署名捺印の様子をビデオ撮影して司法書士に確認してもらうというのも一つの手だと思います。
３の丸投げとは業者の買取の事だと思いますが、当然売買価格はプロへの下取り価格ですから、実勢価格を下回りますが、売買の手数料(３パーセント）が不要です。

補足

委任状については、やはりプロの方にお願いしたほうが良いのでしょうか？よくインターネットで入手できるような委任状では問題はありますか？
参考になる回答を頂けたので、とりあえず委任状と印鑑証明を頂いて、石川県の地元不動産屋に相談に行き、売買の仲介をしてもらうか、直接土地を不動産屋に買い取って頂くかするつもりです。こんな感じで問題ありませんでしょうか？

回答No.1

toruchan

私もあまり詳しくないのですが・・・

権利書のことを「登記済書」と呼びます。
確かに、所有権移転の際には原則として登記済書が必要ですが、無くても登記が可能です。
ただ、今回のケースは登記済書があったほうが手続きが楽だとは思います。
しかしそれよりも所有者の印鑑証明が要ります。
これはどのような形で売られるかで変わってきます。
（最近、制度が変わりつつあるので今一度ご確認ください）

また、実勢とかけ離れた価格だと贈与税等、税法上問題が発生がする場合があります。

ですので、私の意見は２．が近いです。
おそらく、祖父の妹さんからの委任状（実印押印・印鑑証明添付）であなたが代わって処理ができるかとは思います。

お礼

ありがとうございます。参考にさせて頂きます。