両親の住宅ローンについて

質問

私の両親は10年前に約4000万円でマンションを購入しましたが、3年ほど前に父親の勤務していた会社が突然赤字になる前に会社を閉めると言い出し、父は職を失いました。その数ヵ月後に1人で自営業（運送業）を始めましたが、収入は激減し、ボーナスも全くないので、住宅ローンの支払いがとうとう困難になってきたため、この家を売ろうという事にしたのですが、先日母が不動産屋2件にＴＥＬしてみたところ、「売っても借金が残る場合は売却はできません」と言われたそうです。しかし、「売却して新たに購入すれば可能です」とも言われたとのことですが、それは本当ですか？ちなみに、売却できたとして、残る返済額は約1000万円くらいだと思います。（正確ではありませんが・・・）私は不動産の事は全くわからないので、分かりやすく教えて頂ければ幸いです。また、最初に言われた事も本当に不可能なのでしょうか？
　また、もし他に何か方法があればそちらも教えていただけますでしょうか？
どうぞ宜しくお願い致します。
　※7月24日に同じ内容の質問を投稿したところ、なぜかちゃんと投稿されてないようだったので、もう1度投稿しました。もし、私の勘違いで投稿されていましたら、申し訳ありません。。。。

回答No.2

grouse11 · ベストアンサー

家を買うとは所有する権利を手に入れることですが、お金を借りると銀行が所有権に「抵当権」を付けます。抵当権が付いたことは公文書である登記簿にも記載されます。抵当権は所有権を制限する権利で、もしも約束どおりお金を返せない場合に銀行が対象となる不動産の所有権を手に入れる権利を持っていることを示します。従って抵当権の付いた不動産は、銀行に内緒で売買できません。借りているお金を全額返済して銀行に抵当権を所有権からはずしてもらい、その上で買いたい人に登記（所有権）を移す必要があります。（★「売っても借金が残る場合は売却はできません」の意味）

ご質問者のお父様は抵当権付きの不動産を所有な訳ですから、売るためにはお金を全額返済することが必要です。

家の売却時、不動産を他の方に売却して売却益を返済に充てますが、売るためには抵当権が外す必要があり、抵当権を外すためにはローンが返済されていないという矛盾した状態になります。この場合は、「つなぎ」ローンという特別なローンを別に借りて、抵当権を外してから売却し、売却益はつなぎローンの返済に充てます。

売却金額がローン残債額よりも少ない場合は、足りない分お金を補充しなくてはなりません。貯金を取り崩して払えれば問題ありません。貯金が無いが家を住み替える場合は、転居先用の新たな住宅ローンを余分に借りて旧居の残債不足分にあてることが出来ます。（★「売却して新たに購入すれば…」の意味）
つなぎローンを、家の売却益と新規ローンの余剰分で返済します。

ただし、住み替えるためには大きな金額のローンを新たに借りるので、今まで以上の返済能力が必要です。お父様に対して銀行が貸してくれるとしても、さらにご返済は難しいと考えるべきです。

お父様の状況は深刻な状況ですが、残債と売却額の差1000万円分を貯蓄するなり繰上返済するということが、考えられる最善の対応方法です。
★銀行に返済が厳しいことを相談し、返済年数を延ばしてもらう。月々の支払額が減る。銀行もお客さんの破産は嫌なので対応してくれる可能性はあります。
★新たな収入を得て、返済能力を高める。お母様やご質問者様がパートを行うなど。月々5万円位でも返済の助けになるはずです。
★高く借りてくれる人に貸す。自分たちは安いアパートに。ただし借り手が居なくなると、返済が滞るのでリスク有。親戚など信頼できる借り手がいれば。

回答No.4

sippouhugu

No.1です。
補足欄を見て、マンションを買った時の典型的なローンの組み方だと思ったので、「借り換え」をしたこと無いのでは？と、勝手に想像しました。
月々、ほんの数万円だとは思いますが、借り換えによって、ローンの金額を安くすることはできないでしょうか？
今は、10年前よりもいろいろな形のローンがあるし、例えば、「長期的にはわからないけれど、最初の5年は超低金利！」みたいな商品もみかけます。
月々の足りない金額が、あとほんの少しならば・・・、そして、お父様の会社が数年後には軌道に乗るかも？と言う希望にかけて、「借り換え」について調べてみてはいかがでしょうか？
借り換えには手数料も要りますし、いろいろ条件があると思いますので、現在の具体的な数字を持って銀行に行くと相談にのってもらえて、借り換えによってどれくらいメリットがあるか、はっきりすると思います。

私も、全く素人なので、はっきりしたことが申し上げられなくてすみません。ただ「自己破産」って、やっぱり抵抗があるだろうなと思った事と、我が家も借り換えをしたことがあったので、きっと何かメリットがあったのだろうと思い、再投稿しました。
銀行によって、商品がの内容・条件がさまざまだと思いますので、全部調べるのは大変でしょうが、良いものが見つかるといいですね。下記URLは、「借り換え」のことが書いてあるものです。

参考URL：

http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/fp/fp_4.html

お礼

soppouhuguさん
「借り換え」について教えていただき、どうもありがとうございます！すごく参考になりました。soppouhugeさんの言うとおり、「自己破産」はやはり抵抗があります。早速、両親に伝えてみようと思います。
また困った事があったら、どうぞ宜しくお願い致します！

回答No.3

noname#39684

■売却時点で以前のローンは全て返済していなくてはならない説明は下の方々の通りです。

■けれども、月々のローンの返済ができなくなった状況で、多少ローンを延長して返済額を減らしたとしても、その分総返済額は金利のために増えますので効果がない場合がほとんどです。ましてや、その間に1000万円もの貯金をするなど「宝くじに当たれ」と言っているようなものです。

■売却価格と返済残高の差が大きすぎます（これまでの返済額が少なすぎます）。新たに家購入＋1000万円のローンを組んで家を買うことは現実的に無理でしょうし、いわゆる「多重債務の住宅ローン版」に陥ることとなり、全体からみると借金状態はもっと深刻になります。

■借金を肩代わりしてくれる身内の方などがいない場合は自己破産も一つの手です。もちろん家を失いますがローンは無くなります。お書きになった状況が本当であれば家庭裁判所に相談する段階かもしれません。お仕事は自営業ですので、自己破産のデメリットはあまりないように考えます。

補足

3人の方に早速とてもわかりやすい回答をしていただき、本当にありがとうございます。
　やはり、「新たに家購入＋1000万円のローンを組んで家を買う」事はたとえ新たな家がすごく安いとしても無理ですね。。。grouse11さんのアドバイスにありました「返済年数を延ばしてもらう」事にも惹かれましたが、ponsuke04さんのアドバイスを拝見してそれもやはり一時的な効果しかない気がしてきました。
　残念ながら親戚の中には誰一人貸してもらえるような人はいません。それどころか、祖母が入院したので、支払いを負担してくれと言われているところです。
　母親はすでにパートに出ています。私も今までずっと月々8万は入れてきましたが、それも間に合わず今回の結果になってしまったわけです。
　補足ですが、母が言うには住宅金融公庫の融資、年金住宅融資、財形住宅融資、と何かもう1つの計4箇所から借りているようです。（もしかしたら聞き間違えたかもしれませんが・・・・）そこで、本日不動産屋の方が母と一緒に銀行に行って「借金が残っても残りはきちんと返済するのでなんとか売却させてほしい」と相談してくれたようで、住宅金融公庫の融資の方は書類を提出すればＯＫと言ってくれたそうですが、不動産屋さんが言うには残りの融資の方にＯＫをもらうのはなかなか難しいとのことなのです。借金の残りを毎月返済していくというのは本当に不可能な事なのでしょうか？
　あとは、ponsuke04さんの言うとおり、「自己破産」しかないですよね。。。。自己破産にも色々種類があるようで、今自分でも調べているところですが、詳しい方がいらっしゃれば教えてください。
　sippouhuguさん、grouse11さん、ponsuke04さん、親身に回答していただき、本当にありがとうございます。大変感謝しています。

回答No.1

sippouhugu

マンションを売却した時には、そのマンションのローンは、全部返済しなければなりません。ですから、例えば現金で１０００万円を持っていて、売却額とローン残額の差額をいっぺんに支払えれば、問題は無いわけです。
それができない場合、次のマンションを買う時に、前のマンションのローン残高１０００万円と、新しいマンションのお値段の合計額で、新しいローンを組むことができる場合があります。不動産屋さんがおっしゃっているのは、そのことだと思います。
ただ、どういう場合に、それができるのか、ごめんなさい、よくわかりません。

１０００万円を、どこからか都合してローンを完済し、今後は賃貸住宅に住むか、新たにマンションを買って、新マンションの価額＋１０００万円のローンの支払いを続けるのか、どちらかの選択になると言うことだと思います。