締切済み

住宅ローンの残債について

2009/06/06 16:44

現在、マンションを保有していますが、日々の生活費に困窮している為、売却を検討しています。しかし、まだ不動産屋さんなどには相談していませんが、残りのローンも多く、且つそれに見合った売却は見込めない状況です。こういった場合、売却してもローンが残ることになりますが、残ったローンは一括で返済しなければならないのでしょうか？それとも月々での支払いに相談をしてくれるのでしょうか？ちなみに、月々の返済となっても売却後は新たに賃貸の家賃も発生する為、月々の支払いが減額されなければ私としてはなんら意味がありません。詳細は以下のとおりです。購入　平成6年購入額　6,000万円ローン元本　6,000万円月々返済額　250,000円期間　35年（残り20年）残り元本　4,300万円ネット等で調べると近隣の同程度の物件は3500万円程度でしか売買されておらず、残務が発生するのは必至と思われます。最近になり、月々の収入が激減しており、私自身、今後家族を守るためにどのようにしていけば良いのか、先がまったく見えない状況です。どなたか、ご回答をお願いいたします。

apj4142
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その他(暮らしのマネー)
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Domenica
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2009/06/09 12:17 回答No.3

住宅ローン審査経験者です。＆保証会社に出向して保証審査を担当したこともあります。住宅ローンの対象物件を、債権者・抵当権者と相談のうえ、任意売却をするとして、「売却代金＜住宅ローン残債」となった場合、多くの金融機関では、その差額について「一括返済」を求めます。「一括返済」が無理な場合は、保証会社に債務保証を求めたり、債権回収会社に売却したりします。その後については、求償権を得た保証会社や債権回収会社との「交渉次第」になりますが、たいていは「月々での返済」に応じてくれます（ボーナス時加算は、認めないことが多いと思います）。 > ちなみに、月々の返済となっても売却後は新たに賃貸の家賃も発生する為、月々の支払いが減額されなければ私としてはなんら意味がありません。売却代金で債務の一部を弁済している訳ですから、債務残高はその時点で減っていますよね？住宅ローンの残りの返済期間は20年とのことですが、債権譲渡をされた後も同じ返済期間を認めてもらえれば、債務残高が減っている分、毎月の返済額は減りますが、それを保証会社や債権回収会社が認めるかどうか…。住宅ローンの残債が4,300万円で、3,500万円で売却できたとすれば、残りは800万円。ご質問文から拝察しますに（当初借入額6,000万円、返済期間35年、毎月の返済額25万円）、適用利率は3.50％程度かと思います。 20年もの長期にわたって、債権管理をしなければならないのは大変なことなので、おそらく、残債が減った分、返済期間も短くするように依頼があると思います。 800万円に3.50％の利率が適用されれば、５年返済で毎月の返済額が14.5万円程度になり、現在よりも10万円程度減ります。返済期間を10年にしてもらえれば８万円程度になりますが、10年を認めてもらえるかどうか…。ご質問者さまに意味がなくても、「それ」しか方法がないかもしれませんので、生活ができる可能な範囲で、できる限り早く返してしまうことをお考えください。まずは、住宅ローンのお借り入れ先にご相談ください。抵当権が設定された物件についても、法律では抵当権者等に無断でも確かに売買は可能ですが、契約の中で「抵当権者等に無断で『変更』をしない」ように書かれています。債務者が契約違反をすれば、金融機関は契約を盾にとって一括返済を求めます。そこで泣きついても遅いので、まずは相談してください。「傷が浅いうち」ならば、銀行にも手段はたくさんありますが、どうしようもなくなってからでは、銀行が使える選択肢も減ってしまいますので。

86tarou
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2009/06/07 07:07 回答No.2

基本的に抵当権の付いた物件は、債務者が払えなくなったら（売却後は自分の物じゃないので払わなくても問題無い？）どうなるか分かりませんので誰も買いません。この抵当権を外すにはローンを一括返済しないといけません。今の状況では、追い金をしないと売ることすら出来ないのです。その金額が少ないとどこかで借りることも出来るでしょうが、高額になると担保も無いので借りるのはなかなか難しいですよ。金利も住宅ローンよりは高くなりますし。年齢はお幾つなのでしょうか？今のローンの支払い終了が定年までなら、長いローンに組み替えて月々の返済額を軽減する方法もあります。今の返済予定で定年を遥かに超えてるなら、もう致命的かもしれません。先ずは、銀行に相談しましょう。放っておいて滞納すれば、抵当権を行使されるだけですし。こんなことにならないためにも、頭金は十分に用意し（物件価格の20～30％、預貯金も生活費の半年分以上は常に置いておく）定年までには十分返済終了となる余裕のあるローン（支払いは収入の20～25％）にしないといけなかったのです。もう、遅いですが…。

質問者