- ベストアンサー
公庫のフラット３５
お知恵を拝借したく…。 最近、中古マンションを契約しました。2350万円ほどのローンをどうするか考え中です。変動型はあまりにも先が読めないのでフラット３５かな、と思っているところです。 グッドローンが金利も安いし良いなぁと思ったのですが、融資実行まで２ヶ月以内の人はダメ、とのことで使えないことが分かりました。となると、保証料も繰上返済手数料も不要の公庫がベストかな？と思っているのですが、いかがでしょうか？ 不動産屋さんに「最近は公庫を使う人はあまりいないですよ。殆ど銀行ですね」と言われましたが、本当なのでしょうか？？ 銀行系だと、1%とか1.2%とかの優遇を受けられる場合がある、とのことですが、公庫にはそういった優遇措置はないのでしょうか？だとすると、銀行のほうが断然有利ですよね？それとも銀行で優遇を受けられるのは２年や３年の短期のものだけなのでしょうか？ 全然知識がなく、ちょこっとだけ調べ始めた段階ですので、頓珍漢な質問だったらスミマセン。よろしくお願いします。
- みんなの回答 （6）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
- ベストアンサー
その他の回答 (5)
- gontazaka
- ベストアンサー率35% (35/98)
#2です #1さんの回答と被りますが・・・ ・フラット３５も銀行で申し込みます ・併用の場合はA銀行でフラット３５を申し込んだら銀行ローンもA銀行を使います ・金利の安い短期固定を併用（割合を大きく）すれば月々の返済額が少なくなります ・固定期間終了後に金利が上昇していればローン残高によって月々の返済額が大きく上昇するリスクがあります ・短期固定の借り入れが多いほど金利上昇時のリスクも大きくなります よって#5さんの回答とは表現の仕方が異なってしまいますが ・フラット35と銀行の併用は金利上昇時のリスクも半分、低金利の恩恵も半分と私は考えています
お礼
再度のお返事、ありがとうございました。 フラットは難しそうなので（時間が無いので）、三井住友のフラットと同様なものを使おうかと思っているところです。 併用する場合は、短期の方を割合を多くした方が、返済額が少なくなりますよね。言われてみれば「そりゃそうだ」ということですが、まったく気づいてませんでした。 色々とありがとうございました！！
- ipa222
- ベストアンサー率20% (903/4455)
フラット35は非常に人気が高いですよ。 銀行は変動を押しつけようとしてるので、フラット35はあまり勧めていないと思います。 フラット35は、熱心な銀行には公庫が金利を安くしていたようですから、銀行間に金利差があります。
お礼
なるほど、金利の差はそうゆうことだったんですね。納得です。フラットを使っても、銀行はうまみがないんですねー。 ありがとうございました。
＃１です。 シミュレーションは 「繰上げ返済 シミュレーション ソフト」などの キーワードで検索して見つけてください。 エクセルのものが多いです。 それから、公庫のフラット３５は団信は自分持ちで、 これが金利にすると0.3％くらい上乗せになります。 フラットは窓口となる金融機関にもよりますが、 申し込んでから仮承認が下りるまで結構、時間がかかり ます。 1ヵ月くらいかかるところもあります。 しかも実行日が決まっており、特にグッドローンが一番、 融通が利かず、毎月15日と20日（だったかな）だけです。 つまりそういう意味でも、申し込んでから二ヶ月以内に 実行するのが困難ということです。 それから中古マンションということですが、適合検査も 自費で手配しなければならないと思います。 こちらの費用はピンキリで、３万のところもあれば １０万のところもあります。
お礼
再度のアドバイス、ありがとうございます。早速ダウンロードしてみました。色々とシュミレーションしてみます！フラットと銀行ローンを併用する場合、併用期間に無理なく返済するためには、銀行ローンのほうを少なくするのが良いのかしら？と思ったんですけど、それってあってますか？？ 団信のこと、適合検査のこと、全然考えていませんでした。こんなに何も知らないのに、ちゃんとできるのかどうか、不安になってきました…。 ホントに勉強になりました。ありがとうございました。
- gontazaka
- ベストアンサー率35% (35/98)
先週、住宅ローン契約しました 銀行とフラット３５の併用です（#1さんと同じです） 不動産屋が公庫を使いたがらないのは提携銀行を使いたいからという理由で間違いないでしょう 加えて公庫は銀行ローンより時間も手間も掛かるようです そういう意味では併用が一番面倒くさいのかもしれません でも借りる方だって一番有利な条件で借りたいんだから遠慮する必要はありません、自分で一番良いと思うローンを組んでください。不動産屋も仕事なんだからやってくれますよ ・優遇についてですがフラット３５には優遇措置はありません、いくつか金融機関の中で条件の良いものを探してください ・銀行の優遇期間も銀行によって違います、当初の固定期間のみ優遇という銀行も当然あります。私は全期間1%の優遇でした ・フラット３５と銀行を併用する場合は同一の銀行で申し込む必要がありますのでフラット３５の金利と銀行ローンの優遇の両者のバランスで条件の良いものを探しましょう ・フラット３５の保証料無料は大きな魅力ですね ・銀行ローンは固定金利期間終了後の金利情勢とローン残高によって月の返済額が大きく増える可能性があるので固定期間終了時に大きく繰り上げ返済する予定です 参考になるでしょうか？
お礼
分かりやすい説明で、とても助かります。とっても初歩的な質問なのですが、、フラット３５って、公庫に直接申し込めるものですか？どこかの銀行を通して申し込むのかと思ってました…。 でも、融資実行までに1ヶ月くらいしか猶予がないので、フラット３５、申し込めるのかどうか、ちょっと不安になってきました。 とても参考になりました。ありがとうございました。
グッドローンは初期費用として、事務手数料が2.1％も かかります。 2350万の借入ならば、約49万円。 その分を頭金に回して、借入を2300万にすると、 グッドローンよりも金利が高いところでも総返済額が 低くなる場合があります。 不動産屋さんは公庫を嫌いますね。 それは自分のところの提携銀行で組んでもらいたいから でしょう。 確かに銀行の短期固定の商品は低金利のものが出てますね。 質問者さまにとって2350万円が大きい金額で長期間 ローンを組むのであれば、全期固定のフラットにした方 がいいと思いますし、10年くらいで返せてしまえる金額 だと思うなら、低金利の銀行ローンにした方がいいと 思います。 ちなみに私はフラットと銀行の短期固定の併用にしました。 銀行の方は金利が低いので、固定期間終了まで繰上げ せずに、フラットは繰り上げ手数料無料なのでどんどん 繰り上げていきます。 シミュレーションしてみるとそれが一番お得でした。 参考になさってください。
お礼
お返事、ありがとうございました。とっても参考になります。 グッドローンの事務手数料って、そんなに高いんですか！良いことずくめなのかと思っていたら、ちゃんと裏があったんですね。 10年で返すのはさすがに無理ですが、できれば20年位で返し終えたいとは思ってます。シュミレーションしてみたら、とのことですが、これは自分でできるものですか？HPか何かに計算方法があるのですか？
お礼
再度のお返事、ありがとうございました。 不動産屋さんにも相談しましたが、融資実行まで日がないのでフラットは難しいかも、、と言われました。また、団信の費用が毎年５-６万は掛かる、と言われたので、フラットはやめました。 その代わり、三井住友がフラットに対抗すべく打ち出した「2.65%で35年固定」というフラットと同等なもの出した、ということで、それにしようかなーと思っているところです。残念ながら繰り上げ返済は有料ですが…。 短期固定との併用にするか、長期一本にするか、いまだ答えは出ていませんが、徐々に方向性が見えてきました。ありがとうございました！