ろうきんの住宅ローン・フラット併用

質問

いつもお世話になっております。
住宅ローンについて勉強中なのですが、
フラット３５を使いたいと思っています。
ノンバンクとろうきんで迷っており、ろうきんに相談に行きました。

ろうきんではフラット３５は勿論扱っているのですが、
単体では金利優遇もなく、融資手数料も高めです。
しかし、ろうきんの住宅ローンとの併用で、
フラットもいくらか優遇されるということでした。
ろうきんローンは夫職場の関係で優遇されるのでいいかなと思ってるの
ですが、
併用するとなると、それぞれ手数料とか印紙代など、
最初にかかる諸費用が両方にかかってしまうのでしょうか？

それと、ろうきんではフラットの繰上げ返済は１００万以上から、
と書いてありました。
これはマメには払いにくい単位ではないでしょうか？

回答No.2

kouya0326

最近フラット35を利用した者です。
すでに解決されているかもしれませんが、ご参考までに。

・併用だと手数料が両方かかる
・繰り上げ返済は100万円以上

は#１で回答されている方のとおりです。

ここでは、フラット35の内容について回答させていただきます。

フラット35は、買取型か保証型か、フラット35かフラット35“Ｓ”かで
４種類に分かれます。

【買取型と保証型】

簡単に言いますと、

買取型は、銀行が実行した融資の債権を機構が買い取る方式、
保証型は、銀行が実行した融資に対して、機構が保証する方式、

です。

融資を受ける側としては、仕組みの違いはあまり関係ないのですが（笑）、
直接影響を受けるところで結構重要な違いがあります。
（融資限度額、団信保険料、取扱金融機関、第１順位抵当権）
下記をご参照ください。

【フラット35とフラット35“Ｓ”】

“Ｓ”は通常金利（普通のフラット35）より当初５年間、0.3％優遇されます。
“Ｓ”を利用するには条件があります。

フラット35Ｓの利用条件
​http://www.flat35.com/kaitei/yuryo19.html​

以下、組み合わせごとに簡単に記します。

■フラット35【買取型】■

・融資限度額　＝　物件価格の“90％”

・金利
　取扱銀行によって異なります。現在だと3.5％くらいでしょうか。

・保証料
　フラット35の場合、保証料は不要です。
　銀行融資ですと、保証料が必要です。

・団信
　買取型では、団信は銀行の団信ではなく、機構の団信に加入しなければなりません。
　この場合、団信保険料は機構が負担してくれるのではなく、借り入れる側が負担しなければなりません。
　銀行融資（銀行の団信）ですと、団信保険料は銀行が負担してくれます。

■フラット35【保証型】■

・融資限度額　＝　物件価格の“100％”

・金利
　取扱銀行によって異なります。現在だと3.5％くらいでしょうか。

・保証料
　フラット35の場合、保証料は不要です。
　銀行融資ですと、保証料が必要です。

・団信
　保証型の場合、団信は銀行の団信に加入することとなり、
　団信保険料は不要です（銀行が負担してくれます）。

■フラット35“Ｓ”【買取型】■

・融資限度額　＝　物件価格の“90％”

・金利
　フラット35“Ｓ”は当初５年間、0.3％の優遇があります。
　現在だと3.5％くらいだと思いますが、
　ここから0.3％の優遇となると思います。

・保証料
　フラット35の場合、保証料は不要です。
　銀行融資ですと、保証料が必要です。

・団信
　買取型では、団信は銀行の団信ではなく、機構の団信に加入しなければなりません。
　この場合、団信保険料は機構が負担してくれるのではなく、借り入れる側が負担しなければなりません。
　銀行融資（銀行の団信）ですと、団信保険料は銀行が負担してくれます。

■フラット35“Ｓ”【保証型】■

融資限度額　＝　物件価格の“100％”

・金利
　フラット35“Ｓ”は当初５年間、0.3％の優遇があります。
　現在だと3.5％くらいだと思いますが、
　ここから0.3％の優遇となると思います。

・保証料
　フラット35の場合、保証料は不要です。
　銀行融資ですと、保証料が必要です。

・団信
　保証型の場合、団信は銀行の団信に加入することとなり、
　団信保険料は不要です（銀行が負担してくれます）。

上記を一覧表にして比較してみるとわかりやすいと思います。

■
買取型はほとんどの金融機関で取り扱っていますが、
保証型は現在、全国で４行だけとなっています。

・三菱東京ＵＦＪ銀行
・千葉興業銀行
・日本住宅ローン
・ＳＢＩモーゲージ

http://www.flat35.com/hosyo/index.html​

■
買取型では、物件価格の９０％までしか融資されませんので、
残りの10％分は自己資金などで手当てしなければなりません。

■
フラット35では、諸費用やリフォーム費用は融資してくれません。
あくまでも物件価格が対象ですので、その分は自己資金が必要です。
（銀行だと諸費用等も含めたローンを組むこともできます）

■
第１順位の抵当権は、
買取型　＝　住宅金融支援機構
保証型　＝　金融機関
になります。

素人の経験談ですので、誤りがあるかもしれません。
もしお考えの場合は、銀行や住宅機構にご相談されてみてはいかがでしょうか。

私は、築34年の戸建てを“フラット35　保証型”で購入しました。
なにかと諸経費がかさむ中で、保証料も団信保険料も
不要というのにはとても助かりました。

ご参考になれば幸いです。

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です（旧・住宅金融公庫一般融資とプロパーともに経験しています。フラット３５は異動してから取り扱いを開始したので、携わってはいませんが、一般の方よりは情報・知識ともにあります）。

フラット３５の『基本事項』は、住宅金融支援機構が定めています。
住宅金融支援機構の『フラット３５』の基準に適したものを、各金融機関で『フラット３５』という名称で扱っているんです。

> ろうきんではフラットの繰上げ返済は１００万以上から、と書いてありました。
> これはマメには払いにくい単位ではないでしょうか？
これは住宅金融支援機構が定めた『フラット３５』の基本事項で、「繰上返済は100万円以上」としているからです。
ろうきんだけでなく、どの金融機関でも『フラット３５』分については同じです（ノンバンクでも）。
http://www.flat35.com/faq/faq_501-1.html
住宅金融支援機構の前身である「住宅金融公庫」の一般融資も、繰上返済は100万円以上でした。
「１年に１回１００万円ずつ」という繰上返済は、多くの方が利用されていましたけれど？（当然ながら１月にされる方が多かったですね。）
また、金融機関においても、「繰上返済は100万円以上」としているところもありますよ。
そんなに扱いづらい額だとは思いません。繰上返済手数料もかかることですし。
これよりもこまめに繰上返済を行っていきたいのならば、いっそのこと、預金連動型のような住宅ローン商品を検討された方がよろしいのではないかと思います。

> ろうきんではフラット３５は勿論扱っているのですが、単体では金利優遇もなく、融資手数料も高めです。
フラット３５は、全期間固定金利ですから金利については『優遇後』だと思ってください。
民間金融機関でも、固定金利型（＝全期間固定金利）の場合は、優遇後金利しか提示しないと思いますけれど…。
フラット３５は保証不要となっている分、確かに多少の金利上乗せはありますけれど、民間金融機関の『店頭表示金利』と比較して、金利がさほど高いとは思えませんけれど。
それに、『金利優遇』がうたわれるのは、『変動金利型』が基本契約となるパターン（『変動金利型』もしくは『固定金利選択型』（３年固定とか５年固定とか１０年固定））がほとんどだと思います。
また、現在においても、イールドは順イールドですから、「期間が長さに従って金利も上がる」のが普通ですよ。

手数料については、プロパー融資ではないため、住宅金融支援機構との書類のやり取りもありますし、債権管理も別に行わねばならず、その分高くなっているはずです。

> しかし、ろうきんの住宅ローンとの併用で、フラットもいくらか優遇されるということでした。
フラット３５の適用金利は、各金融機関で定めることができます（融資手数料も）。
ですから、併用ならば見た目は下げることができるのでしょうね。
ただし、フラット３５との併用を考えるのでしたら、もう一方は『金利の低さ』にメリットを求めるくらいしかありません。
となると、選ぶのは『変動金利型』か固定期間が３年とか５年の『固定金利選択型』になりますよね。
これらは、先々の金利によっては、結果的にはどうなるかは分かりません。
金融機関にとっては、「市中金利が上がったら、融資金利も上げることができる」契約ですから、そちらを選んでいただいた方が助かります。
この低金利の時代の金利を３５年も引きずられる方がありがたくないですね（笑）。

> 併用するとなると、それぞれ手数料とか印紙代など、最初にかかる諸費用が両方にかかってしまうのでしょうか？
はい、そうです。
融資が複数になりますから。
抵当権も、第一順位で住宅金融支援機構、後順位でろうきん（その保証機関）という２本が設定されますから、その分、多くかかります。

失礼を承知で１つ申し上げますと「１年に１回１００万円ずつ」の繰上返済が難しいようならば、この先のことを考えていくと、『変動金利型』や『短期固定』はあまりお勧めできません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

たしかに、１００万以上で繰上げ返済と書いてありました。
ノンバンクだと、ネットに限り一万から繰り上げできます、と書いてあるところもあって、考えてしまいました。
http://www.sbi-mortgage.co.jp/purchase/flat35_h/prepayment.html
ネットだと、というのがまた違った理由があるのでしょうか。

やはり諸費用もかかってしまうのですね。
職場優遇で、ろうきんはお得モードから抜け出せずにいたので、
ろうきんで併用を薦められた時も、それも素直に選択肢として
考えてしまったのかもしれません。

金利優遇のことなど、とても勉強になりました。
ありがとうございました。

子供がまだ小さく私の仕事復帰も当分しない予定なので、
一年で１００万はあと数年は厳しそうです。
よく考えます。