公庫融資とフラット３５

質問

公庫滑り込みセーフで3.3％で契約した兄が、今、銀行では3.0％でフラット３５（買取に相当？）が利用できると悩んでいます。
　いろんな保障を考えれば、この程度のマイナス金利で、銀行に乗り換えたりしない方がいいと思うのですが、どうなのでしょうか？
　私がこれから借りるとすればフラット３５しかありませんが、公庫の融資というのは、銀行に比べてどのくらい有利だったんでしょうか。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

＃１です。

住宅金融公庫の金利については、ご紹介したページに記載されています。
一般的な借り入れの場合はまず『基準金利』が適用され、住公の算定基準額基準額以上に借りたい場合はその部分に『特別加算分』の利率が適用され、住公が基準としている床面積よりも大きいものは『大型住宅』の利率が適用されます。
資金計画表には『大型住宅』という記載はないと思いますよ。
どの金利が適用されるかは、借入申し込みの段階に出る話ですから。

住宅金融支援機構のサイトを見に行くと、フラット35のこれまでの金利推移も掲載されています。一度ご覧ください。
http://www.flat35.com/document/pdf/kinri_suii.pdf
ただし、あくまでも『平均金利』であって、『フラット35』はご存知のように『金融機関によって金利が違います』から。
たまたまご質問者さまがご存知だった金融機関の、『フラット35』の適用金利が高かった…ということもありますよ。

> 担当者からは「後で変えられるからとりあえず申し込みしておけば良い」と言われたのだそうです。どちらが有利かは、実際の契約時にということで。
> ちなみに、銀行の方で、この人にはこれ以上はあまり貸したくないという分を、担当者が公庫の方に割り振ったとか、そういうことはあるんでしょうか。
昔は、住公で借りられるのは、物件価格の８割の額が『最大』だったので、住公で借りられない部分を金融機関のプロパー住宅ローンで…ということはありました。
その逆はまず考えられませんね。
なぜならば、住公は１番抵当と決まっていますから。

> 有利、不利、いずれにもなる可能性はあるということですね。FPさん？に相談した方が良いのでしょうね。
私もＦＰの資格は持っていますが、本当に一番いいのは、ご自身で勉強されることなんですけれどね。
利息のことだけならば、いろいろな金融機関のサイトで「借り換えをするとどれだけお得になるか。」というページが設けられていますから。

> 組むなら35年固定を考えたかったので。
> 銀行はこの先どの程度信用していいかわからず、金融公庫の方が安心という単純な考えがあったのですが、改めなければなりませんね。
信頼していただけない金融機関にも問題があるんですけれどね。
いろいろな銀行へ出向いて、相談されるといいですよ。
どんな人間を店頭に配置しているかで、その金融機関の考え方などもわかることがありますから。
担当者が、借りる側にとってあまりいいアドヴァイスをくれないようならば、金融機関も『その程度』ということです。

フラット35のはっきりすぐに挙げられるようなメリットは、保証料が不要ということと、繰上返済の手数料が無料ということくらいではないかと。
ただし、フラット35の保証料無料は、保証そのものがないからなので、万が一の際は、結構大変ですよ。

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。
旧・住宅金融公庫一般融資も担当していました。

> 公庫滑り込みセーフで3.3％で契約
「滑り込みセーフ」の意味は分かりませんが、住宅金融公庫の『基準金利』が3.30％だったことは『一度もない』ので、大型住宅でしょうか？
http://www.jhf.go.jp/customer/yushi/kinri/suji_kikouyushi.html

「滑り込みセーフ」が、住宅金融公庫が住宅金融支援機構に移行し、一般融資を扱わなくなる直前（住宅金融公庫が住宅金融支援機構に移行し、一般融資を扱わなくなったのは昨年の４月。まだ１年経過していません）…という意味でしたら、逆に「なぜ、その時期にわざわざ公庫融資を選ばれたんだろう。」と思ってしまいます（適用金利が一致しませんから「？」ですけれど）。
『フラット35』自体は、平成15年10月から取扱いが開始されていますし、平成16年10月以降の平均金利は、ずーっと3.30％よりも低いですよ？
住宅金融公庫一般融資の『大型住宅の適用金利』が最後に3.30％だったのは「平成16年11月15日～12月13日申込受付分」なのですが、その当時の『フラット35』の平均金利は3.150％～3.180％です。
金利面においてのみならば、民間金融機関の方が格段に有利でしたし、仮に「健康面に不安があり団信に加入できない」ということでも、公庫と同様に団信加入を絶対条件にしていない民間金融機関もありましたから…。

> いろんな保障を考えれば、この程度のマイナス金利で、銀行に乗り換えたりしない方がいいと思うのですが、どうなのでしょうか？
何を指していらっしゃるのか分かりませんが、民間金融機関の住宅ローンが、公庫融資に劣る部分は少ないと思いますけれど…。
公庫融資の場合は、団信保険料も債務者負担で毎年払っていかなければなりませんよね？
民間金融機関の場合は、一般的に団信保険料は金融機関が負担してくれますよ。

お兄さまの公庫融資の詳細やお兄さまの属性・資金状況・家族状況等が分からなければ、民間金融機関の住宅ローンへの借り換えが有利になるかはアドヴァィスのしようがありません。
確かに『フラット35』の平均金利は3.00％程度になっていますが、民間金融機関の住宅ローンの全てが『フラット35』という訳ではありません。
また、借り換えの場合『フラット35』は利用できませんし。

> 私がこれから借りるとすればフラット３５しかありませんが、
なぜでしょうか？
理由を教えていただけますか？

> 公庫の融資というのは、銀行に比べてどのくらい有利だったんでしょうか。
現在では、民間金融機関でも『全期間固定』という住宅ローン商品が扱われていますが、かつて、民間金融機関では、住宅金融公庫のような「完済まで最長35年間（一部36年）の金利が、申し込みの段階で確定する」という住宅ローン商品そのものが『なかった』んです。
比較できる対象がなかったので、「銀行に比べてどのくらい有利だった」ということも言うことができません。
また、民間金融機関の住宅ローンの多くは、団信への加入が必須条件だった（団信に加入できなければ住宅ローンが借りられなかった）ので、健康面で不安がある方は、団信への加入が任意であった住宅金融公庫一般融資を利用せざるを得なかった…ということはあります。
また、住宅金融公庫融資の特約火災保険は、民間金融機関の住宅ローンを利用する際の火災保険と比較して、保険料が格段に安かったと記憶しています。

お礼

お返事ありがとうございます。

＞3.30％だったことは『一度もない』ので、大型住宅でしょうか？
?　そうなのですかー！資金計画表を見せてもらったら、住宅金融公庫の欄に、その数字が載っていたので・・大型住宅とかそういう分類なかったと思います。

＞「滑り込みセーフ」
　すみません、なくなる直前ではなく、一昨年でした。でも、「＞平成16年10月以降の平均金利は、ずーっと3.30％」なのですね・・？
私の勘違いなんでしょうか。

＞金利面においてのみならば、民間金融機関の方が格段に有利でしたし、仮に「健康面に不安があり団信に加入できない」ということでも、公庫と同様に団信加入を絶対条件にしていない民間金融機関もありましたから…。
　担当者からは「後で変えられるからとりあえず申し込みしておけば良い」と言われたのだそうです。どちらが有利かは、実際の契約時にということで。ちなみに、銀行の方で、この人にはこれ以上はあまり貸したくないという分を、担当者が公庫の方に割り振ったとか、そういうことはあるんでしょうか。

＞お兄さまの公庫融資の詳細やお兄さまの属性・資金状況・家族状況等が分からなければ、民間金融機関の住宅ローンへの借り換えが有利になるかはアドヴァィスのしようがありません。
　有利、不利、いずれにもなる可能性はあるということですね。FPさん？に相談した方が良いのでしょうね。

> 私がこれから借りるとすればフラット３５しかありませんが、
なぜでしょうか？
理由を教えていただけますか？

　あ、金融公庫はもうないから、というだけです。組むなら35年固定を考えたかったので。銀行はこの先どの程度信用していいかわからず、金融公庫の方が安心という単純な考えがあったのですが、改めなければなりませんね。

＞住宅金融公庫融資の特約火災保険は、民間金融機関の住宅ローンを利用する際の火災保険と比較して、保険料が格段に安かったと記憶しています。
ということは、はっきりすぐに挙げられるようなメリットはそのくらい・・・ということでしょうか。