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証券化の事業に土地を貸しても大丈夫か
- 不動産証券化を利用した賃貸マンション業者に土地を貸すリスクについて考えてみましょう。
- 土地の貸し先がSPCという実態のない会社である場合、地代の支払いを請求することができず、土地を奪われる可能性があります。
- 賃貸マンション業者との契約において、地代の支払い方法や不渡りリスクなどを十分に検討する必要があります。
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私はその分野に特化した専門家ではありませんが、専門家の話や執筆した本等を読みますと、大筋の見方としては、バブルとは違うという解釈の方が主流のようです。（一部激しい物件取得競争も見受けられますが） 簡単に言ってしまえば、バブル時期は地価は上昇し続けるという土地神話を担保に実体とはかけ離れたお金の動きが蔓延してしまった。 しかし、証券化・流動化においては金融商品として組成される目的がある為、事業として、又は遵法性については裏付けが無いと進めていけません。（だからと言って事業である限り、又は投資対象案件としても、リスクは付き物かと思いますが） 背景には、従来の路線価等から不動産を評価する手法から、収益性をベースに評価をする収益還元法に移行してきている点や、減損会計の導入に伴い、資金調達の担保目的としての不動産保有の見直し、それと同様に不動産をバランスシートから外し（オフバランス）運用益もしくは売却益を確保する流れなどがあります。 現在不動産を取り巻く環境は金融ビッグバンとも連動し世界基準と言うかグローバリゼーションの動きの中で大きなうねりの中にある状況かと存じております。 先の回答でも書いた様に、将来どうなるかまでは正確な予測は出来ません。ただ事実としてその様な大きな流れが現状ある、という事です。 ご質問者が結局バブルの様な事態になるだろう、と推測されるならそれはそれで一つの考え方かと思いますし結構な事だと思います。 セキュリティホールという言葉が出ましたが、それについては案件毎に相当突っ込んでみなければこの場だけで判断は出来ませんし、何度も書くように事業には成功も失敗も付き物であるという部分が全てではないでしょうか。（不動産を金融商品化するわけですから、仕組みも従来型不動産の観点からすれば比較的複雑な手法を取ることも当然かと思います） 従来通りの概念で土地をお貸しになることが、セキュリティホールが全く無い事とも思いません。 又、事業目的に土地を貸す、という行為自体は、特別複雑なお話では無いはずです。 個人的には、不動産にかかわらず、あらゆる物事、仕組みというものは時代時代で変遷して行く方が自然かと思っておりますし、その様な観点に立てば、いつの時代の何物を取っても過渡期であり一過性のものに過ぎないという部分はあると思っています。
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＞結局は素人をだまして土地や出資金を没収する仕組みを作っているのではないか この考え方には、いささか語弊があるとは思います。 不動産証券化の目的は土地や出資金を没収する事ではありませんので・・。（むしろ、それらをある程度は保護していく形式でなければ進められません） しかし、地主であるご質問者が土地を貸すかどうか、その一点については、あなたがその事業の概要を知り得た上で、冒頭のような判断をすれば、「土地は貸さない」という対応に出れば良いだけのお話ですし、それは自由です。（当然ですが・・） また、複雑であるかどうかの定義に関しても人それぞれと思いますので、複雑すぎる、とご判断されればそれで「土地を貸さない」という結果で良いのではないですか？ 一応付け加えておきますと、バブル崩壊以降、地価の下落が進む中で（一部都心では上昇してきてますが）、不動産証券化（不動産を金融商品として構築していく形）の手法により、不動産（土地・建物）の流通が一部では活性化してきている面があり、不動産業界では景気回復の起爆剤として、現在注目を集めている事は事実です。 今後どこまで続いていくか等の展開は予測しづらい面はありますが、将来的に当たり前のようなスキームとして構築されてくれば、あなたは地主として、その流れに乗り損なう可能性もあるかもしれません。（土地の有効活用等を特に検討していなければ無関係でしょうが） 一つの可能性のお話で、将来はわかりませんので、参加すべきかしないべきかのご判断は、最終的にはご質問者が決めることですが。 個人的にもお薦めする気もしない気もありません。
補足
証券化の仕組みそのものが悪意を持って作られたとは思っていません。しかし、そういう詐欺行為に利用できる可能性＝セキュリティホールが存在していないか、という疑いはあるわけです。 セキュリティホールを放置しておいて「景気回復の起爆剤」とか言ってもてはやすだけでいると、いずれ証券化スキームがバブル崩壊並の混乱の原因になったりしないでしょうか。
不動産証券化がブームの昨今、その手の開発型の証券化のお話も今後増えていくのでしょうね。 地代についてですが、これは何でもそうですが、どこが支払うというシステム上の問題よりも、借主に支払い能力があるかどうかが大事ではないでしょうか？ 証券化の仕組みだからとか、個人に貸すからとか、そういう問題だけでは判断は難しいと思います。 判断のポイントとしては、地主であるご質問者が直接、土地賃貸借の契約を締結するのは誰（法人）なのか？ その運営会社の社会的信用は有るのか？（会社規模・実績等々） 「事業が上手くいかないので地代は払えません」ではお話になりませんので。 証券化のシステムでは出資者への配当は別としても、運営会社やPMフィー等の主催者側の取り分は、地代その他の運営上の経費よりも当然に後回しに考えられます。 ちなみにSPCは仰るようにペーパーカンパニー的な部分はありますが、それ自体が問題ということは無いと思います。 証券化には金融機関や弁護士、運営会社、SPC、投資家、等々様々な人を巻き込んで行われるものです、やや複雑な面はありますが、そのあたりの仕組みを少し研究されるなり、聞き出して理解することが大事だと思います。 その仕組みの中で、地主であるあなたがどのようなポジションになるのか？ 判断するのはそれからかと思います。
補足
問題なのは、やはり証券化の仕組みが複雑すぎるのではないかという気がします。素人からすると、たくさんの組織を介在させて結局は素人をだまして土地や出資金を没収する仕組みを作っているのではないか、と直感的には感じてしまいます。 何かトラブルが生じたときに責任を負う主体がどこになるのか、意図的にわかりにくくなるようになっていないでしょうか？
お礼
最終的には事業者に連帯保証を付けたり保証金を預かるなどの担保策をとりつつ検討していくしか無いようですね。 ただ、証券化という概念に対して疑問やセキュリティホール悪用の可能性などがほとんど議論されていない点は、これまで不動産において構築されてきた法体系を勉強してきた側からすると非常に危なっかしく感じるのも事実です。 いずれは破綻したりトラブルが発生したりと判例を積み重ねて経験が蓄積されるのでしょうけれど。 ご相談どうもありがとうございました。