地代未払いの対処法

質問

祖母が亡くなり、土地の所有は叔父が１２分の７、母が１２分の５相続しました。その土地には現在叔父が経営している会社があります。叔父は祖母には毎月２０万の地代を払っていたのですが、現在その場所は月１００万は支払わないと借りられないような場所です。母は叔父に地代の値上げと毎月の支払いを求めておりますが、叔父は全く応じず、内容証明もだしておりますが、無視されています。現在叔父と母は仲が悪く、話し合いの場はもてない状態なので弁護士に相談に行きましたが、自分たちで解決すべきで、この世の中、値上げは難しいと言われたそうです。最近その土地の固定資産税の請求も、母の所に来たらしく、地代ももらえないのに払えないと嘆いております。どのような対処法があるのか、是非教えてください。

回答No.3

matthewee · ベストアンサー

１．土地または家屋を共有する場合、共有者全員が納税義務者（連帯納税義務者といいます）となりますが、納税通知書は「代表者」に送付されます。
「代表者」は、おおむね次の方法で決められています。
（１）その土地または家屋の所在している市町村に居住している。
（２）該当の固定資産の持分が多い。
また、「代表者」の変更を希望する場合は、共有者全員同意の上、市町村税務課（＝資産税課）まで連絡することになっています。

２．ご質問文で「固定資産税の請求も、母の所に来た」とありますが、土地の持分割合の少ない母に納税通知書が来るのは変だと思います。まず、お住まいの市町村税務課（＝資産税課）に行かれて、「持分割合の多い叔父を納税代表者にするよう」言ってみて下さい。認められれば、母の納税通知書は破棄され、改めて叔父へ納税通知書が送付されることになります。

３．「共有している土地の賃貸は共有物の管理に当たり、持分の割合で決定される（民法２５２条）」ので、持分の多い叔父の決定に従うということになりますが、これは、叔父が自由に決めて良いというものではありません。
　他の共有者の利益になるような管理は許されますが、他の共有者の使用収益の機会を奪ってまで土地を賃貸して収益を得ているのですから、他の共有者にその代償として金銭による補償（＝地代支払い）をする必要があると思います。
　そもそも共有は、持分割合によって使用収益の可否を決めるものではなく、どの共有者も共有物の全てについて使用することができます（民法２４９条）。例えば、持分割合に応じて叔父は年間７ヶ月、母は年間５ヶ月この土地全てを使用することができます。もっとも不動産の場合、このように期間を分けて使用することは一般的ではなく、共有者のひとりが常時占有し、他の共有者に金銭を支払う、あるいは無償で使用（使用貸借、親子間で多い）させることになります。

４．地代の水準は、一般に固定資産税額の２～３倍といわれています。例えば、この土地全体の固定資産税が年額１２０万円としたら、固定資産税を叔父が代表者として全額支払うとして、５／１２の持分を持つ母は、年額５０万円～１００万円の地代を得ることが妥当だと思います。（以上、敬称略）。

お礼

大変詳しくご説明いただき、本当にありがとうございました。
早速母に話してみます。ｍ（ _ _ ）ｍ

回答No.2

takkan39

補足です。
未払いの地代については
借地権の契約書などで、地代の発生が証明できれば
当然請求可能ですから泣き寝入りする必要ありません。
これもまずは調停、それで駄目なら訴訟という事になります。
ただし金額によっては簡易な手続き（小額訴訟）なども利用できます。

回答No.1

takkan39

まず、その弁護士ってサイテーですね。
自分たちで解決できないから依頼しているのだろうに。

さて、ご質問についてですが
一般人であるという事を前置きで、知っているだけの事をお伝えしたいと思います。

(1)地代の増額請求
まず、従前から叔父と祖母の間には何らかの借地権契約があったと思われます。
地代は、相場の変動などに応じて増減が認めれらていますから
不当に安い地代の増額を請求することは何ら問題ありません。
当事者で協議が整わないのであれば、
裁判所に地代値上げの調停を申し立てる事もできます。

ただし、ここで最大の問題があるのですが
叔父とお母さんの土地の持分です。
通常、共有している土地の賃貸は共有物の管理に当たり、
持分の割合で決定されるので、持分の多い叔父の決定に従うということになります。
自分の土地の上に建物を持っているので
借地権なんて成立するのかと思われるかも知れませんが成立します。（自己借地権）
よって増額請求は難しいと思われます。

(2)共有物分割請求をする
共有者はいつでも、自分の持分を他の共有者に対して分割するように請求できます。
共有物分割請求により、協議または裁判により価額で共有物の分割・清算をします。

※共有物不分割の特約をしていればだめです。
この特約は登記事項ですから、登記簿を確認する必要があります。

いずれにしても、一度専門家に相談（弁護士か司法書士）したほうがよいです。
先の弁護士はやめときましょうｗ

お礼

早々にご回答いただきありがとうございました。とても参考になりました。ｍ（ _ _ ）ｍ