根抵当権仮登記の効力と時効について

質問

1．夫と離婚し夫の建物共有持ち分二分の1全部を財産
　分与として私に所有権移転しました。（土地は祖父　名義）
2．移転後、確定申告の為に謄本を取得してみたら移転
　前に商工ロ－ン会社の根抵当権仮登記設定がされて
　おり夫に聞いてみたところ、２年前に事業資金とし
　て無担保融資を受けたらしく、設定した覚えはない
　とハッキリ言っています。
3．夫は離婚数カ月前に自己破産し、その頃に仮登記設
　定された模様です。
4．私は保証人なっていなく、一切無関係です。
以上の状態であり困惑しております。根抵当権仮登記
の効力と時効、今後起こり得る危惧等を教えてください。どのような対処をした方が良いのでしょうか？

回答No.2

pooh_666 · ベストアンサー

長文になります。

まず、夫が本当に自己破産したのであれば、建物の共有持分権は破産管財人の管理下に入るので、あなたに共有持分全部移転をすることはできないはずです。このため、本当は自己破産していないと思います。夫の経営する会社が破産したか、夫の事業が破産せずに倒産したかではないかと思います。以下は、自己破産していないという仮定で進めます。

根抵当権仮登記ですが、夫の共有持分権に対するものか、建物全体に対するものか、2通りありえますが、夫の共有持分権に対するものだとして進めます。根抵当権仮登記の後に、持分権全部移転の登記がある場合は、原則として、根抵当権が優先します。業者は、根抵当権を本登記にするよう夫に要請し、拒否すると訴訟を起こし、勝訴して本登記にした後、競売します。競落されると、買受人の持分権が登記され、あなたの夫からもらった持分権の登記は抹消されます。

しかし、今回のように、根抵当権仮登記が経済破綻後にある場合は、原則どおりに行かないケースになります。民法第424条に「詐害行為取消権」というのがあり、債務者（夫）が経済的に破綻状態にある場合、債務者がある債権者に担保の提供をしたり、資産を渡したした場合は、他の債権者はそれを取り消すことを裁判所に訴えることができます。

これを妻側から見ると、業者への担保設定登記は詐害行為になるので、取り消すことができます。逆に業者側から見ると、妻への財産分与は詐害行為にあり、取り消すことができます。このため、互いに訴えあって、根抵当権仮登記の抹消と、持分権全部移転登記の抹消を互いに求めることになります。

裁判が進めば、どちらの抹消も認められます。そして今度は、業者側が貸金請求訴訟を起こし、勝訴し、持分権を差し押さえます。妻側も財産分与請求権を夫に裁判上認めさせて、持分権を差し押さえます。差押が両者からかかると、持分権を競売したお金は、業者と妻とで、債権額で比例配分して分配することになり、終わることになります。

しかし、ここまで裁判を続けることは通常なく、互いに登記の抹消を訴えあった時点で、妻側が業者にある程度の金額を支払って、夫の持分権を買い取って和解して終わることが普通です。

どの程度の金額を支払うかですが、土地を「賃貸借」して建物を建てたのか、土地を「使用貸借」して建物を建てたのかによって、全然違ってきます。建物の所有者である夫と妻が、土地の所有者である祖父に、地代を払っていれば「賃貸借」、地代を払っていなければ「使用貸借」です。

賃貸借の場合、「借地権」が成立しますので、妻が業者に払う金額は高額になります。大体、「土地の価格×借地権割合（６０％から８０％）×持分×業者の債権額／（業者の債権額＋妻の債権額）」になります。もし、妻が買い取らない場合は、業者は最終的に民法258条の２の共有物分割のための競売を申し立て、妻の持分も合わせて建物丸ごとを競売に掛けます。落札した人は新たな借地権者になるので、土地の所有者（祖父）も借地権者に対し「出て行け」とはいえません。

使用貸借の場合は、「借地権」が成立しないので、妻が業者に支払う金額はほとんど必要ありません。使用貸借の場合は、土地の所有者が明け渡しを要求すれば明け渡さないといけないので、建物を取り壊す決心ができれば、いつでも業者を追い出すことができます。ただし、業者を追い出すためには、祖父が業者と妻に対し「建物収去土地明け渡し請求訴訟」を起こして、勝訴する必要があります。その手間を考えて、業者と折り合える金額を見つけることになります。

「賃貸借」になる場合は、土地まで実質的に取られることになりますので、弁護士に相談すべきでしょう。

お礼

大変詳しく解りやすく教えてもらい参考になりまし
た。有り難うございました。
夫は破産管財人の管理で免責決定を受けております。
管財人に聞いたら財産分与での移転は不問だったそう
です。
こんな場合はどうなるものでしょうか。

回答No.1

buttonhole

まず、その商工ローン会社に対して、どうすれば仮登記の抹消書類をもらえるのか、つまり、いくら払えば良いのか確認する必要があります。そして、いつ借りた、どのような内容の債務なのか内容を確認し、法的に払うべきものなのかどうか検討する必要があります。
　正確な事実関係を把握できませんと、適切な法的主張をすることはできませんので、弁護士に相談されることをお勧めします。