住宅ローンの相談です

質問

知人の代理で質問させていただきます。
夫41歳　年収600万円
妻同じ　　　400万円
子供中学生　私学
現在、住宅ローンが5万円程度あります。
現在買い替えではなく、新たな家を購入しようと思っています。買い替えにすると、損をすると思いますので。

現在の家は、借家にし、アパートの相場が１０～１２万円ですので、それくらいは見込めると思っています。

新しい家は、予定で3000万円程度借金で購入したいと思っています。
これは無謀でしょうか？
月に9万程度の支払い。
ボーナスで一部
最終的には繰り上げ返済の予定です。

不動産やさんは、大丈夫とのことですが、知人は子供の教育費もあり、気になっているようですが、予定の場所はとても気に入っているそうです。
何か良い方法はありますか？

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

情報が不十分ですからＯＫ／ＮＧの判定は出来ませんが、せっかく補足いただいたので、それについてコメントしますと、何故定年完済のプランになっていないのか、まずそれが疑問ですね。

公務員であればもらえる退職金をつぎ込んで完済は可能だと思いますが、今度は老後資金をどうするつもりなのか。もし民間企業であれば更に厳しいでしょう。
６０才の時点ではまだ残高は１８００万ほどありますからね。（全期間固定金利３％で見積）

あとなんで合計１０００万の収入がありながらボーナス返済を入れているのかも不思議です。
ボーナス返済は入れないというのが望ましいスタイルです。

大雑把に考えると年収合計１０００万で、生活費等を除くと３００万が居住費、教育費、老後資金、車に回せると考えれば、４１～６０歳では１９年ですから総額５７００万です。
いま３０００万の借り入れを２０年で返すとすれば金利合わせて４０００万かかるので、残りは１７００万。
車と家の維持費で２０年で大体８００万程度はかかるとすると、残りは９００万程度ですよね。

そうすると高校・大学も私学だと自宅通学でもおそらく資金ショートですね。高校を公立にして大学を私学にすれば収まるのではと思います。（子供が一人だからなんとか納まりますが。。。２人いれば完全ショートですね）
（下宿で私立大学だと大学費用だけでショートするでしょう）

うまく収まったとしても老後資金は退職金のみとなります。
公務員だとそれでも何とかなるかもしれませんね。
民間企業の退職金ですと一般に言われる老後資金３０００万よりは少ないでしょうから、もし６０～６５歳で働かないとすれば結構厳しい数字になりそうですね。豊かな老後には決してならないでしょう。

なのでもう少し精度の高い予想が必要ですね。ライフプランをきちんと書くことで、上記の概算よりかなり違う結果が出る可能性はまだあります。
（たとえば毎年３００万のところを３５０万とすればかなり改善する）

回答No.1

noname#11476

>現在の家は、借家にし、
まず現在の家のローンの金融機関がそれを認めてくれるかどうかの確認をお願いします。
住宅ローンでは「本人居住の原則」から賃貸物件にすることを認めていない（賃貸にする場合には一括返済を要求する）場合が多々あります。
（たとえば住宅金融公庫であれば不可です）

>新しい家は、予定で3000万円程度借金で購入したいと思っています。
>これは無謀でしょうか？
これはご質問者の現在の家計、貯蓄額、子供の教育費用をどの位見積もっているのかわかりませんからなんとも答えられません。
私学中心で考えると自宅通学でも高校、大学で１０００万以上は間違いなくかかるでしょうからね。

ここは一つライフプランを作って見てください。
毎年の収入と出費を書いていくのです。
出費は、

生活費
居住費（家購入であればその支払額）
学費
旅行・レジャー費
車購入費
その他出費など

というように、年間出費を、これから先毎年分、老後まで書くのです。

そうすると毎年の収支の様子がわかります。
赤字の年では貯蓄により穴埋めされ、黒字であれば貯蓄が増えます。

このようにしていき貯蓄がマイナスにならなければライフプランとして一応成功しています。
赤字になるようだと成り立たないということです。

老後までの年数、子供の教育費が巨額になる時期が近いので、大雑把な考えでは失敗すると取り返しがつきませんから、十分にこのライフプランを練り上げてご判断下さい。

不動産屋の大丈夫は、あくまで銀行の審査が通るという意味でしかありませんので、ご質問者の生活ができるという意味でも、今の住宅ローンで賃貸が許されるという意味でもないからご注意下さい。

お礼

ありがとうございます。
＞不動産屋の大丈夫は、あくまで銀行の審査が通るという意味でしかありませんので、ご質問者の生活ができるという意味でも、今の住宅ローンで賃貸が許されるという意味でもないからご注意下さい。
確かにそうでしょうね。
補足を入れましたので、何かございましたらよろしくお願いします。

補足

補足で入れさせていただきます。
現在の家のローンは、知人名義で借りており、これは、そのまま可能を確認済みだそうです。賃貸ならＯＫのようです。
貯蓄額は除いて、借金部分で3000万円程度。35年ローン
月額9万代、ボーナス15万位。の返済予定。