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土地売買取引締結に於ける解除要件の解釈
売主Ａ氏と配偶者及びＡ氏の長男ＡＡ氏同席のもと売り渡し約定書を締結しました（署名長男ＡＡ氏代筆）その後五条申請し農業委員会承諾後手付金一割支払い売買契約書を締結しました（Ａ氏の委任状、実印を長男ＡＡ氏が代理人）一ヵ月後決済日に司法書士同行し入院中のＡ氏の本人面会で売らない選択をされました。所有権者Ａ氏の近親者が弁護士に依頼し契約の解除と手付金のみの返金（本来倍返し）を主張されています。この時買主が解除請求することは可能と思うのですが売主が解除要求できますか？許可取得後に合法になれば一割でそ地を完宅地にできますし、詐欺罪に抵触する様に考えるのですが。買主は契約の締結を要求。解除なら手付金倍返金、経費一切請求と考えています。尚、契約条項、土地価格等に関しまして片務契約或いは不適正価格取引等御座いません。売主側は本人の自署でない契約書は無効との主張。所有権者Ａ氏は弁護士に委任されていない。土地仲介依頼は二年程前からで約定書締結は昨年六月Ａ氏自宅にて。宜しくご指導の程お願いします。
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契約書に、解除について特約条項がない場合の、原則論を書いてみたいと思います。 まず、売り主からの解除請求ですが、それが「解約手付」によるものだとしたら倍返しが必要です（民５５７）。 しかし、今回の事案はすでに「五条申請し」ていることから、売主、買主双方が「履行ニ着手」しております（最判昭和４３年６月２１日）。 ですから、たとえ解約手付による解除だとしても（手付を倍返ししたとしても）、解除できません。 もう一つ、売主側からは、「本人の自署でない契約書は無効との主張」がなされておりますが、最初の「売り渡し約定書」の署名はＡ氏同席の元の代筆ですので、「代理」の論理を使わなくとも、有効です。 また、２回目の「手付金一割支払い売買契約書」は、委任状があり、代理人としての行動であり、有効です。 ですから、売主からの解除請求および無効主張は理由がありません。 まずは、むこうの弁護士さんに何に基づく「解除」なのかを問いただすべきでしょう。 「倍返し」を主張していないことから見て、手付による解約ではないと予想されます。となると、考えられるのは無権代理ですが、それも最初の契約書は「Ａ氏同席のもと」であることを強調すれば、こちらが有利だと考えます。 （代理だとしても本人の追認を主張できます） 以上から、私の結論は「買主は契約の締結を要求できる」というものです。
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＃１さんのおっしゃるとおり、代理権授与による表見代理が成立していると私も考えます。なぜなら、最初の売渡約定（おそらく売買予約）締結の際、Ａさんが同席していたとのことですから。その後、農業委員会の許可があり本契約を締結する際、Ａさんが都合により来られなくとも委任状と最初の売渡約定のときにＡさんが何ら異議を述べないという事実から、saikabaさんが、ＡＡさんにＡさんの代理権があると信じたことに落ち度はないと考えます。 したがって表見代理により、saikabaさんとＡさんとの契約は成立しているものと思います。 ＃２さんのおっしゃるとおり既に履行に着手しているので、手付の倍返しによる売主Ａさん側からの解除はできません。したがって、手付金のみを返還するからという申し出に応じる必要も義務もないでしょう。 おそらく相手の弁護士は、saikabaさんに法律的な知識がなければ、売主Ａさん側の主張が通せるものだろうと、合意解除に持ち込もうとしているのではないかと私は考えます。 ＃１さん、＃２さんのアドバイスや回答を参考に相手側と交渉したらよいのではないかと思います。 自信がなければ、やはり弁護士や司法書士などの専門家に相談なさることをお勧めいたします。
お礼
参考にさせて頂きました。丁寧な回答大変助かりました。ありがとうございます。
１．売渡約定書においてどのような条項が記載してあったのか、特に解に関してどのように定められていたのか。 ２．売買契約締結時に「Ａの委任状」（ＡＡに売買締結の代理権を与える旨）があり、それに基づいて行ったのか。 買い主の請求として、売買契約の履行を求めることは可能ですが、相手が応じない場合にそれを強制することまでは難しいでしょう。 この場合には、売り主側の理由により一方的な契約解除と言うこととなりますから、契約書の解除の条項に従って手付金の倍返し、となるものと考えます。 質問文を見る限り、Ａを本人、ＡＡを表見代理人とする表見代理が成立するように読めます。 また、ＡＡの無権代理による責任を追及することも可能でしょう。 詳細については、売渡約定書・及び売買契約書を実際に提示した上で、弁護士または司法書士に説明を受けるようにしてください。
お礼
丁寧な回答大変助かりました。ありがとうございます。
お礼
回答ありがとうございます。少し自身がつきました。