住宅購入の瑕疵担保について

質問

別件でも質問させていただいてますが、新築住宅購入についてアドバイスをお願いします。
今購入を検討している新築木造住宅なのですが、オープンハウスで売主（不動産屋さん）に
「購入前の不動産調査をさせて欲しい」と伝えましたら、「それは契約後でないとできません」と言われてしまいました。
以下、その売主の方の話です。
「瑕疵責任が十年間保証されてるので、もし物件に不具合があれば十年以内なら無料で修理します。だから事前調査は許可できません。」ということです。
それで私もあまり詳しくないので困っているのですが、
十年保証というのは具体的にどのような内容なのでしょうか。
事前に調査できないということは、目に見える瑕疵があってから修理してもらえるということでしょうか。
例えば床下の湿気が多く白アリが発生しやすいなどの問題については、修理でなんとかなるというものでもないような気がします。
私が依頼しようと思っていた不動産調査では、そういう目に見えない不具合やハウスシックを起こす建材についての調査などについて調べてもらう内容なので、それで購入するかどうか判断する目的だと思うのです。
事前調査ができないというのは普通でしょうか？
どうしたら良いでしょうか。
住宅購入の際に家屋や土地で気をつけておくべきことは
どんなことでしょうか。
それとも売主の方がおっしゃるように、調査などしなくてもほとんどは十年保証でカバーできるということでしょうか。よいアドバイスをお願いいたします。

回答No.1

guramezo · ベストアンサー

「瑕疵担保による１０年保証」というのは、
(1)新築住宅で、完成から１年以内、且つ一度も人が住んだことがない建物に適用されるもので
(2)「構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分」が対象で、それ以外は２年（２年以下は無効という意味）となります

この条件に合えば、無料で修理する責任が売主にあるわけです。

しかし、以下の問題点があります
(1)年月が経過すると、元々問題があって生じた不具合か、使っているうちに出てきた不具合かが、明確にならない場合も多く、責任の追及が困難
(2)売主が廃業・倒産などで、なくなってしまえば、それまで

そして、ご質問のケースの場合ですが、
「床下の湿気」「ハウスシック」などは、構造的な欠陥とは断定しにくいので、（その欠陥を知ってから）２年間が、担保期間となります。
しかし、実際上はそのような状況が生じても、業者はなかなか自分の責任を認めようとしないでしょうね。

次に、事前調査について、

契約以前の事前調査を拒否すること自体は、問題ではないでしょう。
まだその物件の売買当事者ではありませんので。

契約後は、契約の当事者として、物件に瑕疵がないか否かを確認することができます。
確認の上、発見した瑕疵は、引渡しまでに修復させることができます。

この場合は、１０年間の保証があるからといって、引渡しを受けてからの修復を承諾してはいけません。
「瑕疵」とは、「目に見えない・分からなかった」欠陥ですので、「分かった」欠陥は「瑕疵」ではなく、「不完全な物件」となるので、「完全な物件として引渡しを要求」することになるわけです。

又、欠陥の修復を拒否された場合は、「解約」とともに、手付金の倍返し（実質、手付金相当の違約金）となります。

最後に、

建売の場合は、注文建築のように、ご自分の意思を反映することはできません。
事前チェックも完全とは言えませんし、修復を要求しても、業者は言を左右にして、揉めるだけでしょう。
「自信があれば、調査させてもいいのでは」と思われるかもしれませんが、そのような要求をする買手は、後々もトラブルになるとして、敬遠する業者が多いでしょう。
まあ、建売は、相当「手抜き」していうケースが多いことも否定できませんしね。

「床下の湿気」「ハウスシック」の件などがご心配となると、例えそれが契約後に判明したとしても、修復に多額の費用がかかりますので、解約も含めて、簡単に解決するとは思えません。

土地を探して注文建築にするか、せめて「建築条件付の土地購入」でないと、根本的な解決は困難と思います。

お礼

お礼が遅くなってしまいましたが、詳しい説明ありがとうございました。たいへん参考にさせていただきました。
＞「完全な物件として引渡しを要求」することになるわけです。
これについて、売主と交渉してみましたら、一応承諾はしてくれました。（契約後でも白紙に戻せる約束）
ただ、今回の物件は違法建築なもので格安になっており、
保証協会の保証は受けられず、その不動産屋独自の「十年保証」ということが判明しました。それって不動産屋が廃業してしまったら保証も何もありませんよね。それならせめて事前調査で購入を判断できるならいいのですが、不動産調査の会社に問い合わせてみると、すでに建ってしまった家は確実な診断はできない、ということでした。それで結局、抱えるリスクの大きさを考えて、この物件は見送りにいたしました。（実際は欠陥住宅である確率の方が低いのですから、後ろ髪は引かれましたが）よいアドバイスを本当にありがとうございました。

回答No.3

mikazukiotsuki

私も同じ気持ちで業者に事前調査を申し込みました。
私の場合、業者が売主であったため「物件に自信がありますので調査していただいても結構ですよ」という返事でした。そこで知り合いの建築士に依頼して調査をし(何も問題点はありませんでした)安心することができました。本日、契約をしに行きます。

私は素人ですのでよくわかりませんが、契約しないと調査させてもらえない物件は購入すべきではないと思いますよ。高い調査料を払ってまでして確認したいという買い手側の気持ちを理解しない業者なんて信用できないと思います。
住宅は決して安い買い物ではありませんし、気持ちよく取引するためにも妥協をしないことをオススメします。

お礼

アドバイスをありがとうございました。良い住宅を購入できて良かったですね。うちは今回は残念な結果になりましたが、おっしゃるように、信用できない業者と何千万もする取引なんてしない方がいいなと思いました。どうもありがとうございました。

回答No.2

kanjukukaki

契約後の不動産調査で瑕疵が見つかった場合は契約を解除し買主が支払った全額を売主は返還することを契約書に附記できるかどうか確認してみてはいかがですか。全くの拒否なら．．．

「１０年保証を付けないと売れないから」という理由だけで付けている輩もいますので「１０年保証があるから安心」ではないと思います。

お礼

たいへん参考になるご回答をありがとうございまいた。アドバイスのとおり、売主に交渉してみて、一応は承諾を得ました。でも、結局は不動産調査でも確実な欠陥はわからないということで、＃1の方のお礼に書いたとおりです・・
でも本当によいアドバイスをありがとうございました。これからも住宅購入のためにいろんな物件に当たりますが、きちんと契約として交渉してみることは大事ですね。