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競売で落札された土地に関する不安な相談
- 土地が競売で落札され、弁護士に相談したが具体的な回答が得られず不安になっている。購入者がいる建物には無料で住めるが、地震や火事などの事件が起きない限り大丈夫と言われたが、実際には明け渡さなければならない雰囲気がある。
- 不安な状況で弁護士に相談したが、土地の利用権の関係がはっきりせず回答が得られず、物件明細書の謄写をとるように言われた。最初は安心できると思っていたが、実際の状況は異なり明け渡さなければならない可能性がある。
- 適当な回答をする弁護士に対して今後の対処方法について相談したい。不安がありどうすればいいかわからない。
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せっかく専門家にアドバイスをと話をしてご質問者も聞きに行ったのに。。。。 司法書士の上の弁護士に聞いてそれですか、、、、困ったものですね。 まあ、真剣に相談に乗ってくれる弁護士だったとしても打つ手があったかどうかはわかりませんが、、、、 多分ご質問者はその弁護士はもう信用できないでしょうね。であれば弁護士会に相談して他の弁護士を紹介してもらってはいかがですか。 あるいは、初めは高をくくっていたけど、まずいと思って本気で調べ始めた弁護士を信用するか。 （物件明細書には調査官が調べた競売物件の権利関係が書かれています）
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まず、市民無料相談とか、１時間５，０００円相談というのは、運営が、２とおりあります。 前者は、ひまと言うか、能力や適正の全く無い、免許だけお持ちの、弁護士のバイト先。後者は、地元の弁護士会が、ローテーションで、全員、会員がローテーションで、相談窓口を運営するものです。 前者の場合は、はずれです。自分で考えた方がまし、後者は、あたり、はずれがあります。 で、まず、その弁護士に、金銭的賠償を求めていくのは、ほとんど、無理。 で、その相談スペースを提供している、弁護士会とその本人の弁護士を、連帯で、訴えるかです。 この相談のプリントアウト（以前の質問分を含む）を、持込のも、必要でしょうが、競売の資料（裁判所の競売担当で見れる）のコピーなど、あらゆるものを持ち込んで、相談料の領収書、相談弁護士の名刺、その相談の週の担当割表など、で、弁護士会主催なら、弁護士会に苦情を申し込み、悪徳弁護士を会から、退会扱いしてもらいましょう。 せいぜい、それくらいです。 あなたも、司法書士と言われたのに、勝手に、弁護士って変えたことを、自分で、反省してください。 都合が悪いと、だれだれのせいだと、言うから、失敗するのです。すべて自分のせい、自分の責任で、動けば、そこまで行く前に、気がついて修正できるはずです。 任せっぱなしは、駄目です。それが、嫌なら、思いっきり弁護士料を弾むかですね。成功報酬５００万円以上は、払ってください。弁護士＝金なんです。
お礼
ひとつ補足ですが、もし、建物を明け渡した場合、建物についてある2000万円の抵当権はどうなるのでしょうか？
補足
紛議調停を起こしてみます。 それがだめなら懲戒制度をつかいます。 証拠はボイスレコーダーでとってあります。
建物ははじめからあるわけですし、不法にそれを建てたわけではないのですからおかしくないですか？ 少なからず、建物を建てたときにうちの祖父は一生すんでもいいということで土地をつかう利用権をあたえられたわけですから、すくなからずあと何十年かはすめるのでは＞＞＞＞＞当然、競売にかかるときの調査段階で、先住居住者ありの建物として、競売にかかったわけです。 居住したかったなら、競売以前に、書面にて抗弁されなかったので、不法居住者だと思われます。 使用貸借は、賃貸借と異なり、居住者の保護がありません。当然、無料で住んでいたので、速やかに、新所有者の意向に沿うべきです。新所有者が、退去を求めれば、出なくてはなりません。 口頭で、ずっと住んでよいと言ったのは、その許可を与えた人が生存し、かつ、その物件の所有者であれば、と言う大前提がつきます。 すなわち、競売にかかると知りながら何もされなかったのですから、仕方ありません。 せいぜい、引越し代程度貰えれば、良いところでしょう。いいかがんな弁護士に詐欺にあったようなものです。 今更、競売が無効でといってもあとのまつり、 競売とは、そういうものです。
補足
ではその弁護士に対して損害賠償請求は可能ですか？
- tk-kubota
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土地所有者から見れば、土地を不法占拠されているわけですから、建物所有者がその責任で収去しなければなりません。 それをしなければ、土地所有者で収去し、その代金は建物所有者に請求できます。 もっとも、それをするためには債務名義（強制執行可能な公文書）が必要ですが、その手続きは簡単です。
お礼
ひとつ補足ですが、もし、建物を明け渡した場合、建物についてある第一抵当権の2000万円はどうなるのでしょうか？ (なお、競売をかけたのは第一抵当権者ではありません。一般債権者です。)
補足
その不法占拠という見解がどうも納得がいきませんね。 更地に後で建物をたてたというなら不法占拠と言ってもいいかと思いますが、建物ははじめからあるわけですし、不法にそれを建てたわけではないのですからおかしくないですか？ 少なからず、建物を建てたときにうちの祖父は一生すんでもいいということで土地をつかう利用権をあたえられたわけですから、すくなからずあと何十年かはすめるのでは？ 賃借権より使用借権が弱いというのはなぜ？ あと、聞きたいのはその使用借権についての具体的な記載は民法の何条にかかれているのでしょうか？ 調べてみます。
- tk-kubota
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＞建物は祖父の土地で家は母の名義です。 と云うことを聞いただけで、権利関係は使用貸借なので、土地の買受人は建物の収去ができるので、必ず、売れます。 私だったて買いたいです。 そのように簡単なのに何故「まあ、そんな土地はだれも買わないでしょう、ほおっておいて、安くなったら買えば」との回答かわかりませんが、問い方に問題はなかったのでしようね。 誰がどう考えても、簡単なので、そのような回答は出なかったはずです。
補足
建物を撤去できるということですが、その場合、その建物に対する対価はあるのですか？ それとも有無をいわざす退去命令の上取り壊しとなるのでしょうか？
まあ、その弁護士相手に、損害賠償請求するのでしょがね。 あんまり意味ないかもしれませんね。 質問者様は、みなさんが、専門家である司法書士に、相談を、との、ご案内を、なぜ弁護士という、「着手金を支払うまでは、一切の責任を取らない人」に、ご相談されたのでしょうか？ なにか、看護婦さんに、注射をしてもらったら、という時に、内科の注射を、産科の注射下手の医師に、依頼するみたいなこと、されたのか？（医者でも専門外はど素人。弁護士も専門外は、ど素人です。） よく状況が、解りませんね。 だれを、信じるべきか、自己責任で、自己判断。！！！
補足
そうですね。司法書士か弁護士かというところだったのですが、勝手に法律のことは弁護士と勘違いしておりましたね・・ 以前土地の登記をしてもらったことが司法書士にあったのですがその人があまり感じのいいひとじゃなかったからその思いがあったのかもしれません。 ただ、「着手金を支払うまでは、一切の責任を取らない人」というのは知りませんでした。 普通しりませんよ・・・ 相談料はその場で支払いましたが。
補足
>まあ、真剣に相談に乗ってくれる弁護士だったとして>も打つ手があったかどうかはわかりませんが、、、、 でも、もしきちんとした解答を得られたなら競売前に債権者からの歩み寄り（1300万なら差し押さえを取り下げる）にのれたかもしれませんね・・・ でも、この弁護士さんはまだはっきりしたことはいえないなーとどっちの解答もしてませんし、「裁判でかわるかもしれないからね」といってます。 どっちにしろもう打つ手はないのでしょうか？ その弁護士に対して賠償責任というのも請求できないんでしょうね・・