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自己破産前の不動産（家屋）の名義を移すことについて（長文）
親類のことで困っています。「自己破産」についてこんなにも質問が多いのかと思ってびっくりしてますが、時間がないので類似のものを探している暇がありません。 親類のものが連帯保証人としての保証被りで、相当額の借金を背負い自己破産することになりました。私もいろな情報を調べてこれしかないと思っているところです。関係者には迷惑を掛けることになりますが、きちんと再出発してくれると信じています。質問は、不動産の名義変更です。その親類は家屋・土地を保有しています（消費者金融に５００万の抵当権をつけられ、そこから３５０万借りています。）私の弟は、自己破産前に誰か親戚に抵当権がついたまま売却し購入した親戚が消費者金融に３５０万かえしたら人手に渡らずにすむというのです。これはできるのでしょうか？不動産を持っていると自己破産に要する費用が高くなる（破産管財人事件になるから）ということから早く処分した方がいいというのです。親戚で金を工面して家だけは守ってやりたいと思いますが、私が心配するのはそのことで自己破産後の免責の申請で不利になるのではないかということです。もし不動産を処分したことにより免責が受けられないとなると借金は他にも数百万あるので困ってしまうと思うのです。きちんとした手続きで、何とか家屋は守れるのでしょうか？言葉が足りないようですが、弟はすぐにでも名義を移しそうなんです。早まらない方がいいような気がしますが・・・ よろしくお願いします。
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>どうなんでしょうか？ ですから、その土地の不動産業者等に確認した相場価格がわからないと何ともいえません。 その価格が１０００万と言われれば、１０００－３５０＝６５０万だけ債権者の権利を阻害したことになるので、問題になります。（免責についても問題となり、またその親戚への移転登記も取り消される可能性もあります。あるいはその親戚が追加で６５０万支払うとか。） 逆に評価価格が３００万と言われれば、その親戚は５０万も余分にお金を払って入手したことになるので、これは逆に債権者に感謝されるでしょう。もちろん免責を受けるのにも問題はありません。 では。
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- TAKEDA-Haruhiko
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Attorneyさんもおっしゃっていますが、売却価格の問題になりますね。仮に1500万円が相場であれ1500万円から債権額を差し引いた1150万円で親族が買い取り、その1150万円を他の金融機関への返済にあてるという前提にはなりますが、基本的に問題ないでしょう。
>自己破産前に誰か親戚に抵当権がついたまま売却し購入した親戚が消費者金融に３５０万かえしたら人手に渡らずにすむというのです。これはできるのでしょうか？ 問題は売却金額です。不当に安いと駄目です。 で妥当な値段となるとややこしい話しになるので、弁護士とご相談下さい。 まあ複数の不動産業者の査定する金額から抵当の借金３５０万を引いた金額程度であれば問題にはならないと思いますけど。少しでも安くしようと考えると弁護士に相談と言うことです。
補足
早速のご回答ありがとうございます。補足ですが、土地・家屋結構広いんですが、たぶん５００万という価値もないと思います。なにせド田舎なもので、それに敷地内には墓地もあり不動産としての価値は高くないと思います。家屋も古く、まったく価値はありません。実際は売却して借金返済に充てるようなしろものではありません。だから、３５０万円より高い金額で親戚は購入しないでしょうし、弟は名義だけ変えて、支払ったようにすればいいと思ってるようです。支払代金は別の借金の穴埋めに利用したといえばいいと思ってるようなのでそんなことが出来るかどうか心配なのです。自己破産前の金の出入りははっきりしないといけないでしょうし、名義替えの件で、財産隠しとかとられて免責措置が受けられなくなるのではと心配します。どうなんでしょうか？
お礼
ありがとうございました。 丁寧に教えて頂き感謝しております。とにかく弁護士なり、司法書士の方と相談することだとは思いますが、親戚にも早く相談するように勧めます。