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一戸建て購入について
都内で一戸建購入を考えている者です。 勉強不足の為無知な質問ですが教えて下さい。 (1)戸建購入には仲介手数料が必要と言われたのですが 不動産屋を通さないと戸建は買えないのでしょうか？ よくオープンルームと書かれた売物件の前に人がいますが その人と交渉というか購入は出来るのでしょうか？ ちなみに身内からの購入ではありません。 (2)場所、条件にもよりますが戸建の場合値引きをしてくれるのでしょうか？ マンションはよく何百万値引きしてもらったという話を 聞くのですが周りに戸建購入者がいない為そのような噂を聞いた事がありません。 (3)また中古(築10年以内)にするか新築にするかで迷っているのですが 中古の場合リフォームをすると想定して実際に入居できる日が 遅くなったりもちろん費用も掛かることを考えると あまりお得ではないのかな？と思っています。 どちらも平行で探そうとは思っていますが同じ様に悩んだ方 また中古に決められた方のご意見をお聞きしたいです。 いづれも初歩的な質問だと思われますが宜しくお願いします。
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- kaz1916
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再々補足説明いたします。 実は、ほとんどの家屋は軽微な違反（建蔽率・容積率）をしている、と言っても過言ではありません。 実際には、軽微な違反に対しては行政側も黙認しているようです。 ひどい場合には再建築不可の場合でも、最建築しているケースは沢山あります。 業者が行う場合には、中止命令が出る場合もありますが個人の場合、近隣からのクレームがない限り事態としては黙認状態です。 但し、その場合、建築確認申請は受理されません。 何か変な感じがしますが、スピード違反の取締りを想定してみてください。 実際にはほとんどの車が違反していることが多いのですが、余程の違反でない限り警察も取り締まっていませんね。 事故が起こったときは、軽微な違反でも咎められますが。 これと似たような物だと思って下さい。 但し、再建築不可の物件は、売却時には大変な苦労を致します。 価格も、半値以下？と思っていたほうが宜しいでしょう。 軽微な違反の物件購入に当たっては、入居後、行政とトラブルになることは、一般的には、ほとんどありません。 程度の問題ですので、購入時には信用の置ける業者を選択しておいたほうが安心だと思います。
- kaz1916
- ベストアンサー率27% (145/537)
再補足いたします。 大手メーカーとは、大手の戸建業者のことを指しますが、例えば、電鉄系とか。 ただ、都内での戸建業者は圧倒的に中小業者の方が多いのです。 質問者さんがどの程度（価格的に）の住宅を探しているのかが分かりませんが、７，８千万円以下では完全無欠（法的に）な物件はほとんどない、と言っても過言ではありません。 只、それ以下のご予算の場合、「最建築不可」等の致命的な瑕疵のある物件を避ければ、少々の違反は（建蔽率、容積率等の）許容しなければならないかもしれません。 ここまで、いろいろ申し上げましたが、このような様々な問題をクりアーするのは、かなり時間も労力も費やします。 補足説明で、仲介手数料が勿体無い、とのお考えだったようですが、むしろ、信用の置ける大手仲介業者を通して、物件をお探しになったほうが結局、大怪我を負わないですむことになると思いますが、如何ですか？
お礼
補足ありがとうございます。 やはり大手不動産を通して物件を探した方がよさそうですね。 何か問題が発生した時に対処が出来ないと思いますし。 今探している物件は7,8千万円以下ですのでその価格帯だと 違法建築になると書かれていましたがその場合購入後に 問題は無いのでしょうか？ 「最建築不可」と記載された物件はさすがに除外していますが・・・ どこまでの違法建築は大丈夫なのか？またそのような物件を 買うこと自体に問題は無いのか？心配です。 宜しければ教えて下さい。
- sasa-j
- ベストアンサー率38% (133/348)
こんにちは。 概ね回答が出ている段階で恐縮ですが、一つ言及されて 居ない箇所が気になります。 （1）個人売買できるか？ →sokutatsuさんの結論は「受けてくれる売主を探すのが 困難だから、できない」となっているように見受けられ ますが、問題はそこではありません。 個人売買のメリットは、安価で手軽である事でしょう。 仲介手数料が高いと感じる一般オーナーさんのほとんどが、 安易に「不要な出費」と考えがちですが、それは違いますよ。 不動産取引のノウハウがお互い0では、今後どんなトラブルが 起こりうるか、その際にお互いどう対応するかを見越して 決める事ができません。 相当にお勉強なさっても難しいと存じます。 こればっかりは「経験」がものを言います。 （例えば、売契・重説一つとっても、十分な物はこしらえ られないのでは？） 素人同士の取引ですから、宅地建物取引主任者が同席し ないでしょう。契約書には普段使わないような用語が たくさん出てきますので、（もちろん、それを使わない ような契約書も作れますが、例えば瑕疵など、言いかえ が難しい不動産用語があります）それらをきちんと説明 してくれる人がいなければ、理解しないまま締結する ことになります。 ・手付はどうするのか、保全措置は講じるのか ・決済はいつするのか、可能なのか ・ローン不可の場合どうするのか ・登記はどうするのか ・抵当権などは大丈夫か ・引渡しはいつにするのか、遅れたらどうするのか ・公租公課はどこで分けるか ・転売の際の継承事項は無いか ・天災が起きて、引渡しまでに物件が無くなったらどう するか ・瑕疵担保は付けるか、何年か ・隠れた瑕疵はどうするか ・債務不履行や、一方的な解約はどう扱うのか ・予定していた増改築ができなかった場合、どうするか これらは契約事項のほんの一部です。ほとんどが多分ずっと 効いてこない約定でしょうが、万が一、一つでも引っか かってトラブったら、仲介手数料くらい小銭と思えるような おおごとになります。
お礼
回答ありがとうございます。 確かに素人の私に個人売買が出来る可能性はかなり低いですよね。 単純に最初見積もりを出してもらった時に諸経費の中で仲介手数料が とても高く感じられたのでこの経費を削減できるのかな？と漠然と思い質問をしてみたのです。 やはりみなさんがおっしゃるように仲介手数料を払っても 不動産屋に頼むのが一番無難なようですね。 納得しました。
>ちなみに中古物件購入前に専門家に見てもらうことは可能なのでしょうか？ 出来ますよ。 >またその場合の専門家は具体的にどこで探せばいいのでしょうか？ 簡単には知り合いの大工という人もいますが、心当たりがなければ建築士ですね。 建築設計事務所の建築士の中には診断が出来る人がいますので、こちらも心当たりがなければ役所で紹介してもらう方法もありますよ。 役所の建築指導課で木造耐震診断が出来る建築士を登録していますので、そのリストの中から当たればよいかと思います。（耐震診断士といいます） あと実際に購入ということであれば、住宅性能保証機構などの中古住宅保証を受けるという方法もあります。 不動産業者を通せば一年は瑕疵があれば担保してもらえますけど、それ以降は無理なのでこれだと１０年保証を受けられます。もちろん事前に専門家が調査します。（と書いたけどこちらの専門家はレベルが低いという評判なので．．．） 建物自体はある程度これで把握できると思います。 それ以外の問題点（接道関係や境界線、上下水道、そのほか）については不動産業者に聞かないと建築士ではカバーできません。
お礼
回答ありがとうございます。 知り合いに大工さんがいますのでその方にお願いできたらそうしようかと思います。 役所でも紹介してもらえるんですね。 ぜひ参考にさせてもらいます。
- shiga-hiro
- ベストアンサー率31% (153/493)
Ｎo.3の補足です。 不動産広告をよく見てみると、物件概要の一番隅に小さく資格で囲んだ「介」とか「主」と書かれています。 介は仲介物件で、主は売主物件です。 ただし、１つの物件を複数の業者が扱うことがあります。 詳しくは http://www.homenavi.or.jp/sumikae/keiyaku.html を参照して下さい。 一般契約では、業者同士の物件ストックを共有できる機関があり、所有者と仲介契約をしていない業者からも売りに出されることがあります。 さらに売主が、他の業者に仲介依頼している場合もあり、同一物件でありながら、業者によって「介」、「主」と異なる場合もあります。 建売住宅と、分譲マンションの場合は結構売主は多いと思いますヨ。 値引きの件ですが、戸建中古物件は、売主が一般の人（素人）が殆どであり、値引きには応じる可能性は極めて高くなります。（僕も売りに出したとき、値引きをしました。） あと、最後にアドバイスとして、 住宅と中古車は、絶対に買い得ということはありえません！ なぜなら、良いもの、良い物件は、それ相応の価格でも必ず売れるからです。割安な物件は必ず何か理由があります！ 物件そのものの悪さ加減のみならず、あなたには不具合を感じないものでも、不動産価値として値打ちがないとかいう場合もあります。 くれぐれも安いからといって、飛びつくのはやめましょう！よ～く物件を吟味してからにして下さい！
お礼
補足ありがとうございます。 中古の場合は多少の値引きがあるかもしれないということですね。 またshiga-hiroさんのおっしゃるとおり良いものはそれなりの 値段がするというのも何軒か見てきて私もそう思います。 安いなーと思ってみると何かしら欠点があったりしましたので。 ただ最初見た時の値段とたまたま２回目見た時の値段が違う時が あったりするので新築でも値下げはありなのかな？と思っています。 とりあえず今は色々な物件を見ようと思っています。
- kaz1916
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１の回答者です。補足いたします。 新築戸建は、現場をまめに回ることで、ある程度売主直接の物件を探すことが出来ると思います。 そのほうが、立地条件等分かりやすくてベターです。 違法建築について、：売主が不動産業者の場合（たいていがそうです）契約時に、「重要事項説明書」を手交し、建築基準法等の説明義務がありますので一応説明しますが、都合の悪いところはうやむやに説明する可能性はあります。（但し、書類には事実が記載されていますが、素人には中身が分かりにくいと思います） そういう意味で、どなたか専門家が相談に乗ってくれれば宜しいのですが。 建築士さんとかのお知り合いはいらっしゃいませんか？ 直接売買に関係しない方のほうがベターです。 どうしても難しいようであれば、大手メーカーの物件を探されることをお勧めいたします。 この場合は、後々問題が発生しても責任回避をすることは稀です。 いい物件を探してください。
お礼
補足ありがとうございます。 違法建築に関してはおそらく素人の私には見つけられないと思います。 ただ今まで見てきた物件は元は１軒立っていた土地に ３軒立てるような物件が多いので漠然と建て替え等する時に 大丈夫なのかなぁ？と思ってしまいます。 知り合いの知り合いを探せば建築士さんがいるかもしれませんが、 もし見つからない場合は大手に行くのが無難ですよね。 大手メーカー＝大手不動産屋のことでしょうか？
２番 追加補足です ○近隣住人、商店、近隣マンションなどの計画の有無、ペットの鳴き声、ピアノ等の騒音、いわゆる一般的な居住環境という意味です。 ○通勤通学時間、昼間、夜の時間別、晴天・雨天の天候別、平日・土日の曜日別の観点から現地に足を運び現況を確認し、実際に買い物ルートや通勤通学ルートをたどってみること、ご近所の方と話をしてみることをお勧めします。
お礼
補足ありがとうございます。 確かに中古の場合は事前に調査する事が出来ますよね。 参考にさせて頂きます。
>(1)戸建購入には仲介手数料が必要と言われたのですが > 不動産屋を通さないと戸建は買えないのでしょうか？ 売主と不動産業者との契約形態によります。また売主の意向にも寄ります。（だめという売主は多いです） だめな場合もあります。 >その人と交渉というか購入は出来るのでしょうか？ その人が不動産業者です。 しかし業者の出した広告をみるなどして行った場合は業者からでなければだめです。 ただその話とは別にまったくお勧めではありませんが。 >(2)場所、条件にもよりますが戸建の場合値引きをしてくれるのでしょうか？ 売れ残っている場合、売り急ぎたい場合は大いにありえます。 お買い得な物件は無理です。平たく言えば市場原理で動いています。 >(3)また中古(築10年以内)にするか新築にするかで迷っているのですが なんともいえません。日本の場合は家の価格はすぐ二束三文になって取引されているので新築より非常に割安です。リフォームするのであればそれまでいままでの場所に住んでいれば良いだけのことですから、損得はありません。 最終的に購入する時期が遅れただけと考えれば良いでしょう。 新築でも建売でなければ結局何ヶ月もかかるのですから、意味のない比較です。 中古の最大のメリットは割安なところです。 デメリットは素性がわからないということです。 購入時に専門家を入れてチェックしたとしても、やはり限界はありますし。 ただ新築であれば安心というわけでもないので微妙なところです。
お礼
ご回答ありがとうございます。 やはり売主から買うのはほぼ無理といった感じでしょうか。 不動産の知識はこのようにありませんし専門家に任せた方がよさそうですね。 中古物件に関しては新築と比べてしまうとどうしても リフォームされていない状態で見せられるので ありとあらゆる所の汚れやペット臭等の生活感があり これから生活をするというイメージが湧きませんでした。 ただリフォームをした状態で見たら感じ方が違うかもしれませんが・・・ ちなみに中古物件購入前に専門家に見てもらうことは可能なのでしょうか？ またその場合の専門家は具体的にどこで探せばいいのでしょうか？ 質問になりましてすみません。
- shiga-hiro
- ベストアンサー率31% (153/493)
>不動産屋を通さないと戸建は買えないのでしょうか？ 不動産屋というより、宅建取引主任者が取引の実務を行います。つまり、あなたが宅建取引主任者の資格を持っていたら、あなたが直に取引の実務が行えます。 >戸建購入には仲介手数料が必要 売買の取引形態によります。販売形態は「仲介」「売主」等の種類があり、「仲介」形態であれば、戸建でも、マンションでも、全ての不動産取引が対象となります。もちろん中古であっても、土地だけでも同様です。 販売会社が「売主」であれば、仲介手数料は不要です。 仲介手数料は、４００百万円以上の取引価格であれば、物件価格の３％+６万円です。 >戸建の場合値引きをしてくれるのでしょうか？ 新築、中古、土地売買にかかわらず、売主次第です。売主から直接購入する場合は、売主と直接値引交渉できますが、仲介業者を経由する場合、あなたの意向を仲介業者が売主に伝え、回答を得るという事になります。大体は、大なり小なり値引きは出来ると思います。 中古住宅か、新築住宅か、どちらがいいかって言うのは、あなたの価値観によると思います。 メリット、デメリットの一例としては、 中古の大きなデメリットは、 1.各部の汚れ、傷、くすみ等使用感が拭えない。 2.壁紙等張替え済の物件で、表面はきれいでも、中身の不具合が隠されている場合がある。（シロアリ被害など） 逆にメリットは、 1.住宅付近の環境、地域の特色等、事前確認が出来る 2.なんと言っても割安 新築の場合のメリット、デメリットは概ね中古の逆になります。 10年以内の物件のリフォームは、概ね壁紙の張替え、建具の張替え、畳の表替え、柱等木部の洗い、場合によってはキッチンの入れ替え程度だと思いますが、これくらいの規模なら１～３日で終わります。 さほど問題にはならないと思いますが、、、 いずれにしても、不動産の購入は一大事業です。信頼できる専門家に充分相談し、納得した上で決断することをお勧めします。
お礼
ご回答ありがとうございます。 仲介で買う場合の手数料は仕方ないと思っていましたが、 100万円近い手数料を払うのならばもっといい物件が買えるのに・・・と 思ってしまいます。 かといって売主から買うとなるとその物件の売主を探すのが難しそうですね。 まだ物件探しを始めたばかりですがいい物件は早く売れてしまうという焦りと たくさんの物件を見て回って吟味したいという葛藤に悩まされています。 戸建の場合でも値引きの可能性はあるのですね。 大型マンションと違って限定物というイメージが強いので 殆ど値引きは不可能かと思っていました。 中古物件に関しては今まで見てきた中では新築と中古の値段の差が 300万円位でもの凄く割安と感じなかったのでリフォームの事を 考えると新築の方がいいのかなと思っています。
○建売住宅は業者が土地を買って建物を建てて販売する形態です。 建売住宅のオープンハウスには、その不動産会社の社員が居てセールスします。 ○中古住宅の売買は、値決め、契約など専門知識を必要としますから、通常所有者が直接販売はしません。直接取引きでは宅建業法の保護を受けられません。 ○売主・買主が双方とも不動産取引に明るく、物件調査・価格設定、代金授受と引渡し、所有権移転登記について合意に達した場合にはできるでしょうがレアケースです。 ○中古物件の場合、値引き対応を念頭にチラシ価格を少し高めに設定するケースもあります。売主が売却代金入手を急いでいる場合は、買い希望があれば値引きに応じるケースも珍しくないようです。ただし、高く売りたいはずの売主が値引きに応じる原因についても考慮する必要もあります。 ○１０年経過の中古物件は、近隣住民・住環境に付き判明していますが、新築物件の場合未知数な部分が大きいです。 ○リフォームは割高につきます。洗い、クロス張替え、畳襖入れ替え、水回り補修の度合いなど１００万程度で収まるケースは少ないと考えると良いでしょう。 ○私の場合、当初チラシ価格の１５％値引きさせたぶんでフローリング張替えを追加しました。ガラス玉が転がる基礎盛り土の沈下がありましたが、これ以上は沈まないだろうと納得して契約しました。
お礼
ご回答ありがとうございます。 中古物件は不動産屋を通して購入した方がよさそうですね。 ＞１０年経過の中古物件は、近隣住民・住環境に付き判明していますが、 新築物件の場合未知数な部分が大きいです。 これは周りにどのような人が住んでいるかが事前に分かるという ことでしょうか？ ＞リフォームは割高につきます。 おそらく私の場合最低でもお風呂とクロス水回りはリフォームを すると思いますので結構費用がかかるかもしれません。
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お礼
回答ありがとうございます。 スピード違反の例はとても分かりやすかったです。 ということは違法建築は意外と多いということになりますね。 びっくりしました。 「違法」と聞くと罰則があるのでは？と思ってしまいましたが 程度によるということですよね。 ただ知り合いに不動産屋がいないので信用のおける業者となると 難しいのですが大手の不動産屋でしたら問題ないでしょうか？ それでも結局私は素人なので何か不備があっても指摘できないのですが・・・