中古一戸建てを安く買って建て替えする方法は得？

質問

一戸建て購入を考えているものです。
新築一戸建てを購入する場合と、
中古一戸建てを安く買って、建て替えやリフォームするのとではどちらが得というか金銭的に安く抑える事ができるのでしょうか？
また金銭的以外にも注意すべき点は多々あると思いますが、
それはどのような事が挙げられるでしょうか？

宜しくお願い致します。

回答No.7

kuri_kurio · ベストアンサー

どの程度の状態の家をお望みなのでしょうか？
新築同等の綺麗さが必要だとか・・
最新の設備が必要だとか・・
逆に、雨漏り等の大きな不具合がなくとりあえず住めればＯＫなのか等々
お求めになる住宅の程度によって大きく変わるでしょう。

また中古住宅をご購入になる場合は
中古住宅の年数や程度にもよっても大きく変わります。

築年数が比較的新しいものや古くても手入れが行き届いているような家の場合
簡単なリフォーム（壁紙や床・畳の貼り替えなど）で充分使えるでしょう。
しかし、リフォーム費用は安く済むかもしれませんが、その分購入時の
建物の価格は高くなります。

逆に築年数も古くかなり傷んでいるような状態であれば
先ほどのように表面上のリフォームだけではなく
建物の内部（普段見えないような所）にまで手を加える
必要があるかもしれません。
結果、購入時の建物代金は安くてもリフォームの費用が
高くつくことになります。

さらに、長い期間空き家として放置されていたり、まったく手入れをされておらず
築後30～40年を超えるような家になると、余程程度の良いものでない限り
建物の価値はほとんどありません（担保価値もない）
修繕して使うことは可能ですが、費用もかかりますし場合によっては
住宅ローンが借りられないこともあります。

もし、このような家を購入される場合
購入時に売主に建物を解体してもらうか、解体にかかる費用分を
売買代金から値引きしてもらうようお願いしてみてもいいでしょう。

これとは別に中古住宅をご購入になる際、キッチン、トイレ、浴室などの
水回りについて「他人の使ったものはなんとなく嫌だ」
「ＩＨヒーターやエコキュート等最新の設備を使いたい」などと
お考えであればこれらのリフォーム費用は意外と高くつくことがあります。

以上の事を頭に入れて、貴方やご家族がいったいどの程度の
マイホームを希望されているのか、もう一度しっかりお話し合いになり
マイホームの条件や設備などを
Ａ「これは絶対に必要」
Ｂ「別になくても良い」
Ｃ「不要なもの」などと

分類してリストアップしてみると、貴方がお求めになるマイホームが
ぼんやりとでも見えてくると思います。
その結果、「Ａ」の比率が多ければ新築されるほうが安くつくことがあります。
逆に「Ｃ」のほうが多ければ、程度の良い中古住宅をご購入になり
必要なところだけ随時リフォームしてお使いになっても良いのでは
ないでしょうか？

お礼

大変参考になるご丁寧な回答感謝致します！！
さすが専門家さんの意見は違いますね。
とても参考になりました！！

回答No.9

nonbay39

新築の質が一応安定していると仮定すると、中古はその質が極めてバラバラでしょう。
　きちんと専門家による調査をしてから購入するなどの慎重さが必要でしょう。
　周辺環境や隣人の様子ぐらいは見ておきましょう。

　あなたの年齢や様々な情報が不明ですので、正直わかりません。

　良い中古を引き当てる運があるのならば、中古にあまり手を入れずに住むのが得だとは思います。

　私的には、金銭面及び手間を重視するならば、タ○ホームの新築にすると思います。

お礼

ありがとうございます！
参考にさせていただきます！

回答No.8

walkingdic

>どういう時に、このような逆転現象が起こるのでしょうか？
築年数が非常に古い建物の土地の場合には、事実上古屋付きの土地の販売になります。
この場合、古屋があることで、解体費用がかかるから、逆に更地よりも安めになっていることがあります。
そういう場合には、事実上費用総額としては４番と同程度ということになります。

それ以上に安くなるという特段の理由はないですね。
ただ、不動産の物件というのは色んな理由で売り出されますから、たとえば売主が早く売りたいと思うときには安めにすることもままあるので、一概にこうだということは言えません。

開発をかけた分譲地だと近所づきあいも、みんな同じに居住し始めることになるので、割と人気は高めになるから、値段も高めという場合もあります。

お礼

なるほど、そうなんですね。

わかりました。重ね重ねのご回答、感謝いたします！！

回答No.6

noname#78261

注文住宅が建てたい時は、土地を購入してから建物を建てますが、同時に行うとローンを一度に設定したくなり、ついつい建売や建築条件付などの方法になりがちで本当の注文住宅は現金が充分にないと出来ません。
土地価格だけで販売されている中古を買ってとりあえず住み、早々に返済を終わらせるというのはある意味懸命な方法です。次に住宅を建ててまたローンすることになりますが、大きな借金を常時抱えなくて済みます。ペットも早くから自由に飼えますね。

中古を買ってすぐ建て替えするのでは解体、登記費用もかかりますので
あまりメリットは感じません。
なんといっても家は値段が高いですが、それより高いのは借金です。トータルで考えれば建設業者の儲けより金融の儲けのほうがずっと上。一番高い商品はローンであることを考えれば現金がないばあいはできるだけ借金をせずすぐ返せる方法が取れるのが一番お得だと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます！
なるほど、賢くローンと向き合わなければなりませんね。
今後の生活の参考にします！

回答No.5

satoyuka

＃３です。
ご質問のお答えですが。。

＞どういう場合に逆転現象が起こるのでしょうか？
逆転現象かはわかりませんが、例えばですが、通勤に便利だが小さい家・不便だが大きな家、どちらを選ぶか、私は迷わず前者でした。そういう希望・理想がハッキリしてると額面だけの安い・高いに惑わされないと思います。安くても日々の生活に支障が出るようでは私は高いと考えますので。希望する地域に更地と中古物件が売りに出てて、それぞれ同じ値段だとしたら更地を買ったほうが額面で言えば安いでしょうね。日々の暮らしですので日照条件・生活環境等を併せての安い・高いだと思います。
私の中での優先順位が【予算＞地域＞その他諸々の希望】とはっきりしてましたので迷うことはなかったです。
あと、予算はかなり重視していましたが安ければいいとは思っていませんでした。安さだけで言えば建売を買ってたと思います。安いに越したことはありませんが、自分達の返済可能額や家のメンテに関わる部分の最低限の勉強はした上で、お金をかける部分・抑える部分を割り出していたように思います。

＞素人なので～調べればいいのでしょうか？
私も素人なので最良かはわかりませんが、不動産屋のホームページをご覧になれば、ご希望の地域で新築・中古・土地の販売情報が見れますよ。特に土地のみの価格と中古物件の価格を比較されるといいかもしれません。ある程度知識を持たれた上で住宅屋には行かれたほうが良いかもです。。いろんな意味で戸惑うかもです。

長文・乱文でスミマセン。
参考になれば幸いです。

お礼

ありがとうございます！
とても参考になりました！！

回答No.4

walkingdic

現実の話をすれば、

１．中古戸建てをリフォームする
が一番安くすることが出来ます。
理由は簡単で中古の建物の価値は市場ではきわめて低い評価になるからです。
ただ極端な大規模リフォームではそんなに安くならない可能性もありますが。

２．新築戸建て
が次に安いです。これはいわゆる建売になりますので、この場合には大抵業者は安く土地を仕入れる、建物を安く建てるために複数同一仕様で建築して建築費を浮かせるなど安く出来る手法が使えるからです。

３．条件付土地による新築戸建て
は３番目ほどになりますね。
土地は安く仕入れているので割安なことがありますが、建物は建売ほど安くは出来ない場合があるからです。（ケースバイケースですが）

４．条件なし土地＋新築戸建て
これがいわば標準的なケースです。
土地も相場で購入して、普通に注文住宅を建てるということですから。

５．中古戸建てを購入して建て替え
これが一番高くなります。
理由は簡単で、いくら中古とはいえ建物の価値は０円以上にはなるので、壊す建物に対して費用の支払があるのと（仮に価値０円で土地価格だけでの取引としても、登録免許税などが建物分についてもかかってしまう）、あとその建物を解体しなければならず、その解体費用（安くて１５０万位から高いと数百万かかることも）が４番の費用に更に加わるからです。

お礼

大変お詳しい回答ありがとうございます！

中古戸建てをリフォームするのと建て替えするのとでは金額がかなり違ってくるんですね。
まさか一番高くつくとは・・。参考にします！

それとひとつお聞きしたいのですが、
NO,3の回答者の方曰く、新築を購入するよりも、中古建てを建て替えしたほうが安く、予算内に収まったいう旨の回答をもらったんですが、
これは何故でしょうか？
どういう時に、このような逆転現象が起こるのでしょうか？

回答No.3

satoyuka

そのようにして新築したものです＾＾
リフォームではなく、解体→新築です。
私の場合、新築希望する地域で更地が少なく、金額も予算と合わない事もあり、相談していた住宅屋が「中古一戸建ての購入→建替え」を持ちかけてきました。
実際にその中古一戸建ての室内も見せて頂きましたが、室内の日の入り方が気に入り購入しました。解体費等の問題もあるかと思いますが、事前に住宅屋には予算を伝えておりましたので、土地＋解体費＋新築費用で予算内に収まりました。

注意すべき点はよくわかりませんが、ご家族特に奥様が新興住宅地を希望の場合は難しいかもですね。
また、ご希望の地域での土地価格(相場)と比べて、中古一戸建ての値段が相応なのか検討される必要はあると思います。
私の場合は、中古一戸建てといっても築３０年の家でしたから、実際土地の値段のみ(家の値段は０円)の計算でしたので決めました。

お礼

ご回答ありがとうございます！
経験者の方のご回答、参考になります。

さて、いくつかお聞きしたいのですが、

＞土地＋解体費＋新築費用で予算内に収まりました。

NO.4の回答者の方は、「新築一戸建て購入等よりも、中古一戸建て→建て替えが、一番金額がかかる」との事なのですが、回答者様の場合はこうではなかったようですよね。
それは何故なのでしょうか？どういう場合に逆転現象が起こるのでしょうか？

＞ご希望の地域での土地価格(相場)と比べて、中古一戸建ての値段が相＞応なのか検討される必要はあると思います。

素人なので知らないのですが、その土地の価格相場の調べ方・値段相応の物件か等は
どのように調べればいいのでしょうか？

回答No.2

suz83238

1の人の回答と同じく、銀行の借り入れが問題ですね。結論から言えば、中古住宅＋リフォーム代>新築住宅だと思います。結構リフォームかかりますよ。できるなら、新築がいいと思いますけど。

お礼

回答ありがとうございます。

そうだったんですか・・。土地つきの中古物件を安く購入して、
建物だけを建て替えしたら、新築よりも安上がりになるかと素人考えで思ったんですが、そうではないんですね・・。

銀行の借入の問題というのは、例えば、中古物件だと金利が高いとか、返済期間が短いとかでしょうか？

回答No.1

adobe_san

融資を受けるときに色々な面で有利・不利になると思います。
一度銀行などでシュミレーションして貰ったら宜しいかと。

お礼

ありがとうございます。

中古物件だと、貸し渋られるとかでしょうか？
シュミレーションもしてもらえるんですね。参考にします。