不動産贈与？ 念書の効果、書式について

質問

息子名義でマンションを購入いたしました。ローン支払いは親が全額支払しております。息子の結婚問題でトラブルが起きて、息子は籍を抜き絶縁しています。息子とその結婚相手に息子名義のマンションの相続権がおきないように念書に残しておきたいのですが、効果はあるでしょうか？また書式は？息子は了解しています。よろしくお願いします。

回答No.2

noname#8709 · ベストアンサー

まず大前提です。
親子の縁は切れません。

「籍を抜き」というのが分籍をしたという意味か、住民票の世帯分離をしたという意味かはわかりませんが、旧民法のような「勘当」にあたる制度はありません。

従って、原則として「相続権」を奪うことはできません。
例外的に相続権を廃除することができる場合は次の条文に該当する場合だけです。

民法第892条　遺留分を有する推定相続人が、被相続人に対して虐待をし、若しくはこれに重大な侮辱を加えたとき、又は推定相続人にその他の著しい非行があつたときは、被相続人は、その推定相続人の廃除を家庭裁判所に請求することができる。

次に、「息子名義」の意味ですが、とりあえず息子の名前で「書いただけ」と考えておられるようですが、登記名義があるということは「所有権がそこにある」と推定されます。
そのマンションの所有者は、親ではなく息子です。
息子の財産ということになります。

親の財産であるとするためには、登記名義を親に変える必要があります。
さて、「変える」場合には「原因（理由）」が必要です。
無償譲渡ならば贈与、有償譲渡ならば売買、「名義が間違っていた」ということであれば、「真正な登記名義の回復」などが考えられます。
これらどの原因を使っても「登記はできます」。
但し、税務署がどのように認定するかによっては、多額の贈与税等が賦課される恐れがあります。

マンション購入にあたって、誰がどのように資金を出したのか、など具体的に検討した上でなければ、税金問題が発生しますので、簡単に登記を変えることはできないということになります。

司法書士さん及び税理士さんに相談され、問題の生じないような方法をとるようにされるのがいいでしょう。

なお、相続排除ができた場合でも代襲相続が発生しますので、息子の子に相続権が発生します。

これも含めて相続させたくないと言うことであれば、「相続財産を残さない」という方法しかないでしょう。
他に相続人となる子がいる場合には、あらかじめ生前贈与を行って相続財産を減らしておくことです。
相続時精算課税制度というものがあります。
この制度が利用できれば、高率な贈与税ではなく、低率な相続税対象として贈与を行うことができます。

参考URL：

http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm

回答No.1

shippo

登記でのマンションの所有者は誰なんでしょうか？
文面からだと息子さんのような気はしますが・・・。

籍を抜いたのは結婚相手とでしょうか？要するに離婚したということですか？（まあ親子関係の籍は抜けないですけどね）

マンションが相続で息子や息子の配偶者の財産にならないようにとありますが、息子さんが所有者であればもともと親に所有権がないわけですから相続も何も関係なく、息子さんの財産ですが・・・。

たとえローン支払を親がしていたとしても、息子さんから買い取るとの契約でされたものでなければ単なる贈与になってしまい、所有権は息子さんのままです。

いまひとつはっきり状況がつかめないので（私の解釈が悪いかもしれませんが）、補足をお願いします。