マンションの手付解除について

質問

2005年9月完成のマンションの購入契約をしましたが，こちらの事情で契約解除をしたいと思っています。購入額は3400万ですが，手付金は110万でした。
契約書を確認すると，契約の履行に着手するまでは手付の放棄により契約解除は可能となっています。また，重要事項説明書には手付は10％以上となっていました。

この場合の契約の履行の着手とは，いつをさすのでしょうか。
また，契約書には手付金以外の内金等の記述も取り決めも無く，残りはローンによる支払いだけです。3%程度の手付金であっても契約は成立しているので，手付解除であれば，110万ということになるのでしょうか。

回答No.3

sasa-j · ベストアンサー

こんにちわ。

2005年9月完成であれば、手付け放棄で問題ないかと思い
ますが、＃1回答者さんの「契約の履行に着手」という定義に
ついて、別の解釈もありえますので、売主に確認するのが
よいと思います。

＞この場合の契約の履行の着手とは，いつをさすのでしょうか。
→やや有利に解釈すると＃1さんのおっしゃる「目に見える
履行」で良いと思いますが、実際に目に見えない「着手」も
「履行」と捕らえる向きもあります。また、＃2回答者さんが
＞分譲マンションの～該当しない
…と言い切ることも、残念ながらできないでしょう。

以下、「こんなケースもある」可能性と捕らえてください。
あくまで、言い切ることはできず、ケースバイケース、
紛争になったら裁判の結果を見ることになりますので。

------------------------------------------------
売主の行う建築工事の着工が（建築計画によるものより）
契約の成立を理由として行われた場合には、履行の着手が
あったと解します。

その他、決済以前に中間金を入れている、オプションを
注文している場合など、売主側に契約履行の期待を与え、
買主の注文（契約)に沿う発注をしている場合や、既に
内壁（間仕切りなど）の形成が成されている場合が「履行」にあたります。

その意味で、履行の着手たるためには、その行為と契約締結との
間に因果関係が存在すること、もしくはその行為が特定の
買主に対する債務の履行だけを目的とした行為であることを
要します。

-----------------------------------------------

と、長々と書きましたが、discovery7さんの解約の場合は
上記内容に心当たりが無いとなれば、手付放棄で問題ない
と思います。
そもそも、曖昧な（場合によっては業者の言い分がそのまま
通りかねない）表記になっている事は、実は問題になっています。
はっきりと、「手付け放棄の解約は○年○月○日まで」
と明記された契約もあります。半々くらいです。

次の契約で同じように曖昧になっている場合は注意が
必要かと存じます。

手付け放棄はおおごとですが、気に入った物件を購入なさる
満足は何ものにも勝りますから。

どうぞお幸せに。

お礼

数100戸の大規模マンションなので，建築工事の着工は当初の計画通りでしょうし，まだ下層階の鉄筋工事レベルなので，影響なさそうだと思います。
契約書には，実際に「契約の履行に着手云々」という記述があり，それ以外の期日が明記されていなかったので，不安になっていました。

明日にでも，解除の連絡を入れたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.4

noname#65504

＃２です。

＃３さんの回答を見てケースによっては異なることもあるのかと思いました。確かに「履行の着手」というのは、きっちり定義されていない物ですが、＃１さんの回答というのが一般的な解釈になっています。

質問文からは特殊なケースになっているかどうかはわかりませんので、一般的なケースとして補足します。

私の持っている資料によると、具体的に判例で認められた履行の着手とは以下の３つになっています。
売り手側：所有権に関する登記申請、仮登記申請など
買い手側：売買代金の引き替えに目的物の引き渡しを求めたとき（これは完成時期からいってまだそんな状況でないので関係ないでしょう）。
　　　　　内金・中間金の支払いをしたとき

このほか実際建物を引き渡したり、完成物件の鍵を渡した時点で売り手が履行の着手をしたと見なされるようですが、未完成物件ではこれは該当しないでしょう。

なお、買い手側が履行の着手をしていても（中間金の支払いなどをしていても）、売り手側が履行の着手をしていなければ、買い手側から手付け解除はできるといのが、判例に出ている一般的な手付け解除の解釈です（自分のした履行の着手は関係なく、相手がした履行の着手のみ関係する）。
これを明確にするために、契約書に「相手側が履行に着手するまで」と明記することが多いようですので、ご確認ください。

またある程度の規模の分譲マンションでは、仲介業者だけでなく、売り主も宅地建物業者であることがほとんどです。
売り主が業者で、質問者（買い主）が業者でない場合、契約書に手付け解約の期日が定めてあっても、期日が履行の着手以前に設定されていて、買い手側に不利になる場合、この期日の設定は無効になります（業法３９条第３項）。

このほか売り主が業者であり、買い手が業者でない場合は、いろいろ買い手が保護されるようなものがあるので、売り主が宅地建物取引業者かどうかについてはご確認ください。

お礼

丁寧な回答，ありがとうございました。
安心して，解除したいと思います。

回答No.2

noname#65504

＃１さんの回答であっていると思います。

分譲マンションと言うことですので、売買には宅地建物業者が入っていると思いますが、手付けについては分割払いによって誘引する行為は禁止されていますので（買い主が承諾していても）、重要事項説明書に「１０％以上」と書かれていても、３％で契約が成立しており、差額の約７％分（３４０－１１０＝２３０万円）を請求されることはないと思います。

急ぎのようなので、横レスになりますが、失礼させて頂きます。
＃１さんに対する補足にある「建築」や「資材」については請負契約に関する施工業者との契約に関してのことだと思います。
よって分譲マンションの売買契約においては違約金のケースには該当しないと思います。

お礼

確認したときに重要事項説明書と契約書の記述が違うことに気が付き，ちょっとビビっていました。
ありがとうございました。

回答No.1

guramezo

契約の履行とは、売主側は所有権の移転及び、引渡しで、買手側は代金の決済(全額支払)です。

従って、現時点では手付金の放棄により、解約が出来ます。
あなたが支払った手付金１１０万円は、「解約手付」とみなされます。これは、放棄することにより契約を解除することが出来るお金、ということを意味します。

この手付金の放棄以外には、「解約による損害賠償」というものがありますが、これは通常、契約の履行に着手したあとの違約によるもので、今回のケースには当たりません。

重要事項に書かれた「手付金10％以上」については、重要事項説明の意味合いは、買い手側の権利を守るためが目的ですので、買い手に義務付けているものではありません。

尚、１１０万円という多額のお金を放棄せざるを得ないのは、大変お気の毒です。
希望をもたれると困るので、「気休め」「ダメもと」と受けとってもらいたいのですが、
・「ローン不成立による無条件解約」にもっていく方法はないか
・良心的な業者であれば、話し合いもあり得る
・事情によっては、消費者センターで業者に対して返還のアドバイスをすることもある
と、付け加えておきます。

お礼

早々のお答えありがとうございました。
明解なお答えで安心できました。

補足

こちらの事情で契約解除することになりましたので，手付金は当初よりあきらめています。高い勉強代ですが，仕方ありません。
ネット上で少し探すと「契約の履行」が資材調達や建築を含むという記述があったので，手付以上の違約金が発生するかと心配になっていました。