手付解除日

質問

一戸建て購入の契約における手付解除ですが、手付解除期日がよく不動産業者が売主の場合には、
相手方が「契約の履行に着手するまで」は手付解除が出来るとありますが、
ここで言う、契約の履行に着手するまでとはどういう状態のことを言うのでしょうか？

また、不動産業者が売主の場合は手付解除期日が契約書に明記されないことは一般的なのでしょうか？

アドバイスよろしくお願いします。

回答No.1

noname#65504 · ベストアンサー

法律上手付けによる解除は契約の履行に着手するまでとなっています。この履行の着手というもについては、「債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で履行の行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す」という判決があり、これがその定義とされています。
つまり、具体的にどういう行為が履行の着手になるかははっきりした定義が法律上決まっていないので、ケースバイケースで履行の着手になったりならなかったりすることがありますので、何時と明記できるようなものではないのです。
もちろん契約で手付け解除ができる有効期限を設定することは可能ですが（ただし、買い主側について一般的な物より有利になる条件の場合のみ）、履行の着手をそれ以前に行ってしまえば、そちらが優先されることになります。

なお、一般的な解釈として、履行の着手というのは、自分がした履行の着手は含まず、相手がした履行の着手の場合についてのみ、手付けによる解除ができなくなると解釈されています。

判例などで履行の着手として具体的に認められたものとして、
質問者（買い主）が手付け解除できなくなるのは、
・所有権の移転の仮登記申請がされたとき
・売却を前提とした分筆登記がされたとき
このほか特注品の手配がした場合、履行の着手と見なされることもあるようです。

売り主が手付け解除できなくなるのは、
・売買代金と引き換えに目的物の引き渡しを求めたとき
・内金・中間金の支払いをしたとき
などです。

以上のような行動を客観的にわかるように実際に行うことが履行の着手であり、それが行われ時が履行の着手時になりますので、このような行為が行われるまでが、手付け解除できる期間となります。

お礼

さっそくのアドバイスありがとうございます。
アドバイスを参考にさせていただくと、手付け解除できそうです。
なんだか少しホッとしました。
参考にさせていただき、交渉がんばってみます。
ありがとうございました。