民民境界について

質問

はじめて質問します。
ただいま、不動産購入を検討しています。現在、気に入った物件があるのですが、取得希望の土地がセットバックを要する私道になっています。また、民民境界の合意が取れていないのか、「境界不確定」となってます。
不動産屋さんは、「特に問題ないですよ」と言うのですが、何かあるのではないかと不安です。
向かい側には、アパートが建っている状態です。
今後のことを考えると、不動産屋さんにお願いして、合意をとってもらうべきでしょうか？
また、もしこのまま購入した場合、今後、色々トラブルなど起こる可能性があるのでしょうか？
何か経験がある・知識のある方がいらっしゃればよろしくお願いいたします。

回答No.5

d22dutsun · ベストアンサー

No3です。
＞お向かいの方が違う境界を主張しても建設許可もおりないし認められない

その通りです。2項道路の後退線は建築主事が決定します。erunanさんの建築確認申請が許可され後退線が決定されれば自動的にセンターも決まります。後日、対面のアパートが確認申請を行う場合にはそのセンターからのセットバックとなります。
尚、境界線＝2項の中心線だとは限りません。あくまで主事の判断です。

近隣の境界が決まっているようですし、登記も変わると言うことは宅地部分と私道部分とに分筆したとの文面とお見受けいたしましたので、不動産屋が言うとおり問題ないかと思われます。また、この場合対面の方が承諾するとは思えませんね。

お礼

再度のご回答、どうもありがとうございます。

なるほど、そういうことなんですね。
ネットなどでも検索したのですが、このような事例が見つけられず、どういうことかわからず困っていました。
しかも、境界線＝二項の中心線、とは限らず主事の判断、とはまったく知りませんでした。

問題ないのではないか、とのご意見でちょっと安心しました。

お向かいの方がなぜ承諾しないかは不明です。道路ですし、建て直しの際にも既に中心線が決まってしまっていることになるのに、と思うのですが。

回答No.6

M-SUZU

NO4です。測量図の中で民民境界不確定となっているとのことですが、この状態でも役所としては売主側の主張する道路中心で認めたと言うことでよろしいのでしょうか。文面からすると登記まで完了しているとのことですので認めたと思われるのですが。認められているのであれば、早めに建築をしたほうがよろしいかと思います。役所の方には申し訳ないのですが、担当者が移動などで変わると、これはおかしいと言う方が出てくるとも限りません。現に、私はそれでもめて最終的には担当者から訴訟をおこしてくれと言われたことがあり、「訴訟をおこしたら絶対役所側は負けますよね」と言ったら2～3年はかかるし、裁判で負ければ認めざるを得ないのだからあなたにとっても良いのではないですかとあきれた回答をされたことがありますので。話はそれましたが、もう一つの問題は私道は近隣の方々が持分で持っているのでしょうか。だとすれば私道を掘削する際は全員の同意(私の住んでいる地域は)が必要ではないでしょうか。当然、向かい側の所有者も持分があれば簡単に同意するとは思えないのですが。如何ですか。私道を掘削しないのであれば何も問題はないのですが。もう一度、業者さんに確認するか停止条件付きで売買契約を進めては如何でしょうか。

お礼

再度のご回答ありがとうございます。

＞測量図の中で民民境界不確定となっているとのことですが、この状態でも役所としては売主側の主張する道路中心で認めたと言うことでよろしいのでしょうか。

おっしゃるとおりです。
担当者レベルで変わってしまうことがあるんですね。取得した場合は、時間を空けずに建築依頼するつもりではいます。

＞私道は近隣の方々が持分で持っているのでしょうか。だとすれば私道を掘削する際は全員の同意(私の住んでいる地域は)が必要ではないでしょうか。

これについては、掘削について同意は確認済みとなっているそうです（元がアパートだったところを二件に割っているので水道管引き込み工事が必要との頃）。

不動産屋から売主さんに確認してもらったところ、なぜか境界線の件だけは了承してない、という状態らしいのです。この理由がよくわからないのですが・・・。

土地としては条件がいいので、特に問題なければ取得したいと思っていますが、不動産屋さんに相談して条件をよく確認しようと思います。

回答No.4

M-SUZU

境界の合意が取れていないということは問題ありですよ。どこまでが自分の敷地かわからないわけですから、建築の計画にも非常に影響が出るのではないでしょうか。また、セットバックを要する部分(私道に面した部分)と隣地との境界不確定ならなおさらのこと今後の建築の際には影響は出るでしょうね。「特に問題がないですよ」発言している不動産業者にも首をかしげたくなるばかりですが、売主が実測を拒むのであれば、最低でも隣地と接する部分には境界を入れ同意書などをとっていたほうがよろしいかと思いますよ。ただ、セットバック部分は建築の際に必ず役所と道路についての協議をしなければ成りませんので最終的には実測をすることになると思います。蛇足になりますが、坪単価いくらのところかはわかりませんが、1坪違っても何万、何十万単位での金額の違いになりますのでくれぐれも慎重に取引を進められることを祈っております。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
不動産屋に聞きに行ってきました。
セットバックを要する部分、つまり私道部分について、測量はすんでおり、役所にも届け出られているそうです。お向かいの方は、にもかかわらず私道の中央線の位置が違う、と思っていらっしゃるそうです。
役所で認められているので、測量結果の宅地部分についてなんら問題はないし、私道だから敷地境界でもめるようなことは無い、といわれました。
私が勉強不足でこれで問題ないのかの判断に不安をもっています。
もし上記の状況についておわかりのことがあれば、是非教えてください。

補足

私の説明が詳細不足だったようなので、補足させてください。

希望の土地の前は私道で要セットバックです。
測量は終わっており、役所にも申請済みとなり、宅地部分は確定しています（宅地部分は境界確定しています）。
私道を挟んだお向かいの方が、私道の中央線が違う、といっており、測量図では私道中央線が「民民境界不確定」となっています。

わかりにくかもしれまんが、よろしくお願いします。

回答No.3

d22dutsun

境界未確定の物権には次の原因が考えられます。
　(1)売主が測量代をケチっている。
　(2)近隣と境界トラブルがあり不調→境界未確定。
(1)の場合は売主に誠意がありません。境界は公法上のもので動かないとは言いますが、実際はそうでもありません。売主の現所有者が一番判りえる立場にいます。No1の方がおっしゃる通り代々受け継ぐ可能性もありますし、トラブルを未然に防ぐ為にも境界確定済が賢明です。
(2)は深刻です。境界のトラブルは後日必ず再燃します。地籍が減少した等あなたに不利益が生じた場合、瑕疵担保責任を売主・仲介業者に問えるでしょうが、面倒なトラブルは無いにこしたことはありません。

どうしてもその土地が気に入ってるのなら、境界確定を条件にして購入希望してみるのも一つの手だと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
測量は行われており、測量図は既にもらっています。
お向かいの方が私道の中央線が違うといってで捺印していないそうです。
測量して、かつ、二項道路として申請されることは確定しており、登記も変わることが決まっていると説明されました。
つまり、お向かいの方が違う境界を主張しても建設許可もおりないし認められない、というのですが・・・。
アドバイスいただいたとおり、不動産屋に境界確定できないものか、再度相談してみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

niwatubo

私は約1年ほど前に土地を購入しましたが、その時の教訓として助言させていただきます。
まず交渉する際に不動産屋という業種は、大半はいい加減なものだと思う心構えが必要です。（当然良い業者さんもいますが）
というのも、大変高価な買い物なのですから、それぐらい慎重に話を進めて当然なのです。
特に境界不確定の物件を「特に問題ないですよ」などと言っている不動産屋さんには注意が必要です。
　自分で土地周辺の情報を集めたり、さらには不動産売買の知識などを身につけたり、などの自己防衛は必要だと思います。　
　長くなってしまいましたが、私と同じ苦労をしてほしく
ないと思い、色々書かせてもらいました。
素敵な土地がみつかればいいですね、がんばってください。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
先ほど不動産屋に問い合わせてみました。
私の言葉が足りなかったかもしれないのですが、境界未確定なのは、面する私道の中央線の位置です。
どうも前のアパートの家主だけが、認めてないようです（他の私道に面される方は皆さん合意されているそうです）。
不動産屋は、「測量済みですし、向こうが主張しても宅地には関係ないので大丈夫ですよ」というのですが・・・。
みなし道路として申請されることが決まっているそうです。測量済みなので、仮にお向かいが自分の主張する境界からSBして建てようとしても、許可が下りないはずらしいのですが・・・。
もう少し調べてみようと思います。

回答No.1

mazumasu

大切な財産、大きな買い物ですし、自己責任において把握する必要があると思います。
不動産屋さんは「売れれば幸運」ぐらいにしか思っていないと考えた方が良いと思います。
代々受け継がれる可能性もおありでしょうからきちんとされた方が良いと思います。
Ｈｐを参照して相談された方が賢明でしょう。

参考URL：

http://www.chosashi.or.jp/

お礼

ご回答、どうもありがとうございます。
境界について再度調べ、不動産屋に相談してみようと思っています。