土地の境界が確定しておりません。教えて下さい

質問

戸建住宅用地を探し始めて1年、やっと希望エリアの土地を発見し、まず土地を契約しようと思ってます。金額もかなり安くなりそうです。
　但し、契約予定の土地の隣の方とその裏のお宅で境界の位置でもめたようで、契約予定の土地の１角の境界が確定出来ないようです。
状況
　・確定できない境界は、道路から宅地に向かって、右奥の境界です。
　　つまり、奥行きの一番奥です。（土地の形は長方形）
　・約１０年前に、境界不明の為、両サイドの境界（東西）からの直線　　上を境界として、隣地間で捺印した。（土地の奥行きの寸法が関わ　　ります）
　・今回、不明だった境界が発見され、その境界で再度、確定の隣地間　　の捺印をしようとしたが、隣の方が捺印を拒否しており、境界が確　　定できておりません。
　・今回発見された境界では、１０年前に確定した境界より、奥行きが　　約２ｃｍ伸びておりました。（つまり、１０年前、本来の奥行きよ　　り、短くなってしまった）
　・境界の理由で安くなったようです
　・つまり、間口は変更しませんが、奥行きの一辺が確定しておりませ　　ん。
＜相談＞
　(1)契約の際は、何を注意すれば良いですか？何を確認すれば良いです　　が？
　(2)境界が確定していない土地を購入した場合は、今後どのような、デ　　メリットが予想されますか？

回答No.4

ma-can · ベストアンサー

、隣地境界確認書を重要事項説明書に添付してもらう事を条件にすれば、問題ないでしょうか？
そうですね最抵限必要で、その確認書は土地所有者が自筆で住所・氏名を晝いて有るかが重要に最近なりました。またその他敷地の接道状況により公道なら官民境界の合意書とかも買主の場合とくに必要でしよう、ない場合測量図は現況測量図と表示されています。さもなければ図面内に作業の有無を明示しているはずです。私道（区の土木課で調ベるしか有ませんが）の場合も同じで道路の形はしていても，道路じやない場合もまれに有リます。ただ官民査定等は売主に費用がかかるのでどうか？（官民確定済の所なら県・都・市・区の道路所管の証明書等をもらえるはずですので添付してもらいましょう。）ただ余談ですが官民査定なしですと面積の増減は覚悟しないいと。

お礼

本当に参考になります。ありがとうございます。
では、契約前もしくは、契約時に現地立会いしてもらい、売主及び仲介業者に各境界点の確認及び説明をお願いします。道路部分は残念ながら私道４ｍで、分割されておりません。この度測量したところですので、現況測量図を元に宅地面積での売買価格を算定し、契約をする予定ですが、この場合は登記簿面積の売買となる考えてよろしいでしょうか？

回答No.5

ma-can

では、契約前もしくは、契約時に現地立会いしてもらい、売主及び仲介業者に各境界点の確認及び説明をお願いします。道路部分は残念ながら私道４ｍで、分割されておりません。この度測量したところですので、現況測量図を元に宅地面積での売買価格を算定し、契約をする予定ですが、この場合は登記簿面積の売買となる考えてよろしいでしょうか？
ケースバイケースですが実測売買と登簿売買が有リますが．地積が登記薄よリ多い場合でも境界確認書等がきちっとそろっていない場合面積の少ない方で契約するのが普通です。登記面積とはかぎリません。でもどうしてもその土地がほしい場合は売主のいいなリの場合も．でも今は少ないですね。

お礼

ありがとうございました。がんばります。

回答No.3

noname#26116

（1）これは境界が未確定であることについて契約の際に、というテーマで良いんですよね？
質問文に書かれているような経緯や事情が把握出来ているのでしたら「契約の際」に何か特別に注意する点は無いと思います。基本的には今のまま引き継ぐ形で購入するわけですから。
もし契約条件に加えて貰えるのであれば「売主（現所有者）が質問者に売って終わり」ではなくて、今後も従前の経過を知る者として境界確定に向けて協力義務を付しておくかどうかでしょうね。

但し、その一箇所確定しないポイントのお陰で安く買えるとすれば、あまり売主にガタガタ言わない方が無難ではありますが・・。

（2）やはり隣接者同士で境界が確定出来ないというのは、その部分に付いてナイーブにはなるでしょう。例えば敷地内ギリギリに塀を設けるにしても、確定しないライン付近では後から文句を言われても困るので多少マージンを取らざるを得ない。
又、今後売却するにしても多少価値は下がるでしょうね。

境界が原因で隣家と険悪ムードではたまりませんが、そうでは無く、単に境界だけ決まらないというのでしたら、普通に生活しているレベルでそれ程困る事はないです。

余談ですが、どうしても確定したい場合には時間も費用も掛かりますが筆界特定制度というのも出来ましたので、それを使う方法もあります。
まぁ購入した後に、触らず近寄らずでいるのか、解決に向けて動くのかは質問者の自由ですが。

お礼

なるほど！！
参考になりました、ありがとうございます。
がんばります。

回答No.2

ma-can

(1)
土地所有者（憐地）の登記要約書等で境界確認書の土地所有者住所氏名を確認することと測量図がきちとしているかです。隣地に境界を明示するもの（金属標・コンクリー卜抗等）が入つているか．道路境界も同じです一口に境界と言っても専問的な話になるので、お近くの土地家屋調査士会に聞のもいい方法と思います。
(2)土地面積の増減紛争による裁判等色々あります。もし買った面積が登記簿より少ない場合、境界確認書等がない場合地積の更正は難しくなります。売買の場合は隣地境界確認書等の書類が有るのが前提です。
一口では言きれませんが参考になれば。

参考URL：

http://www.chosashi.or.jp/

お礼

ありがとうございます。
つまり、測量図が正確かどうかの判断はつきませんが、隣地境界確認書を重要事項説明書に添付してもらう事を条件にすれば、問題ないでしょうか？

回答No.1

m_inoue

＞土地の境界が確定しておりません

境界は確定しています

＞両サイドの境界（東西）からの直線上を境界として、隣地間で捺印した。

これが境界です

境界の確定は所有者双方が同意すれば過去の境界についてはなんら関係有りません

貴方は今の境界を元に買えば良いだけです

お礼

早速のお返事、ありがとうございます。
つまり、隣地間で捺印したものが、法律上、境界で確定しており、登記を移転する、住宅を建築する際にも、影響がないと言える訳ですね。