賃料の値下げ通知
賃料の値下げ通知
■皆さん、こんにちは。いつも回答頂きありがとうございます。
店舗を賃借しているものです。
バブル崩壊後、サブプライムローンのことが有って、売上の減少等のために、賃料の減額を請求していますが、まったく、応じようとしません。
このため裁判所に賃料の減額請求をしました。しかし、現行の賃料が基準になることと、裁判所、不動産鑑定の保守的な評価のために100000円月額を95000円月額までしか減額できませんでした。不動産鑑定で希望する金額が出ないので、裁判所に提出しなかった。
そのため、前回の請求から4年経過して今度は、賃貸人から、賃料の値上げ通知ができるように賃借人からも、賃料の値下げ通知（80000円に減額）をだして、賃料を減額して支払っています。
減額しない以前の賃料を払って訴訟すれば、良いのかも、知れませんが、今の経済状況では、これ以上の支払いは、無理です。解約すれば、従前の賃料では、条件では、10年程度、入居者が無いことが、明らかで、近隣の店舗でも、同様なことがありました。このため、賃料の減額支払いは、両者にとって、メリットがあると考えています。賃貸人は、以前、80000円の賃料を一方的に100000円と通知して値上げした経緯がある。
賃貸人は、減額通知に対して、承諾しないと賃借人に書面を送り、弁護士を立てて債務不履行と通知してきました。
借地借家法 第11条（地代等増減請求権）（3）
地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けたものは、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払いを請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払いを受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
とあり、賃借人は、相当と認める額の家賃を支払うのに、債務不履行になるのでしょうか?
（●Q01）賃貸人が、不服なら、賃貸人が、調停、訴訟を起こしてきて、審判、裁判が確定してから、差額を清算すればよいと考えていますが、いかがでしょうか?
法律的な解釈が、どうであれ、現実には、法律的な理屈に通りに進まないことも、多いです。
従前どおりの賃料を払うことが、法にかなうと言っても、相場から、明らかに高額で、現実に、支払能力が無いなら、払えないことには、変わらない。強制執行を受けたら退去することになるかも、知れませんが、それまでは、賃借人の正当性を主張し続けます。判決を受けても、相当な賃料を払い続けるでしょう。強制執行があったような賃貸物件は、賃借人が嫌って、永遠に賃貸できません。強制執行の後、賃貸できない物件事例を多く見てきています。
賃料の受領拒否が心配ですが、管理会社が入っていて入金口座は、多数の賃借人の口座になっているので、閉鎖は、難しいようです。閉鎖になれば、供託でも、頑張るでしょう。
（●Q02）合意が得られなければ、地方裁判所、高等裁判所、最高裁判所と進むのでしょうか?
種々のことを総合的に判断したいと考えています。
http://okwave.jp/qa3027394.html?ans_count_asc=1
今後の展開と対策、心がまえをたとえ、ひとつだけでも、お知りのことが有りましたら、ご教授方よろしくお願いします。
敬具
