家の買い替えについてお願いします。

質問

質問失礼致します。
築9年、ハウスメーカーの住宅の中古を6年前に購入しました。
購入価格3280万
現在残債2700万ほど。
当時より土地の価格が高騰しており
人気学区徒歩２分という立地のため
おそらく買った値段で売れるのでは？と
思っております。
周りの築10年ほどの家は3600万とかで
すぐに買い手がついています。
新興住宅地なので密集しており
犬が吠える声などにも気を使った生活（お隣が犬嫌い）に
疲れたため、子供2人が高校へ上がるタイミングでのんびりした田舎へ引越しを考えてます。
予算的には3500万ほどの
築浅の中古か新築戸建てで考えているのですが
受験の塾代などなどで散財したため
貯金が200万ほどしかなく、不安です。
子供は公立高校、進学は専門学校と決めているらしく、学費は学資保険の満期金で2人ともまかなえる予定です。
主人の年齢が42歳、年収950万
私はパートと副業で150万ほど。
定年は65歳です。
どういったスケジュールで動いたらいいのか
住宅ローンの借り換えはどうしたらいいのか
また、貸してもらえるのか
最悪、新しい家と今の家の二重ローンは可能なのか。
今の状況で注文住宅を建てるのは可能なのか。
教えて頂けたらと思います。
老後資金に関してはiDeCoと退職金で
3000万は用意できる予定です。
今まで子供にお金をかけすぎていたため
2人が高校を出たら、急ピッチで貯金できる予定ではあります。

回答No.2

yokohamatakurou · ベストアンサー

＞どういったスケジュールで動いたらいいのか。住宅ローンの借り換えはどうしたらいいのか。また、貸してもらえるのか

気に入った家が見つかったら、そこの不動産会社のセールスマンに事情を話して相談してみてください。彼らは家を売るためですから、喜んで調整に動いてくれます。というより、「今の家を売る仕事もぜひ任せてくれ」と言ってくることでしょう。そっちでも手数料がとれれば万々歳ですからね。不動産屋は銀行とのつながりが強いですから、うまく調整してスケジュールを組んでやってくれることでしょう。最初に必ず「今の家を売れるなら買う。売れないなら買えない」とハッキリ言っておくことです。

＞最悪、新しい家と今の家の二重ローンは可能なのか。

最悪というより、もしもそれが可能なら最善の一手になる可能性すらあるのです。今の家を賃貸で貸せば、月々の家賃収入でローンを払ってもたぶんお釣りがくるでしょう。今の家のローンは全部家賃で返した上に、老後に家が一軒余分に残るのです。貸し続けても良し、売っても良しです。

とはいえ、家二軒分の借金残高という心理的負担に耐えられない人も多いし、何より、住宅ローンは原則として一人一軒しか組めないことになっています。住宅ローンではない金利の高い別のローンを組んでまでこの作戦を行うのは、いくら世帯年収の高いあなたの家でもリスクが大きすぎるかもしれません。

とはいえ、原則には何事にも例外というものがあります。「住宅ローンは一人一軒しか組めない」というのは絶対であるように言う人が多いのですが、実は地域や金融機関によってはこの原則が結構甘く運用されているところもないわけではありません。ただ、ダメなところは絶対にダメですから、見分けが必要なのです。

そのあたりの地域事情も不動産屋は詳しいですから、もしも興味があるなら「住宅ローンを二軒組むことは無理ですよね？」などと水を向けてみるといいでしょう。そして、それを試すなら最初に今の家を売りたいとは言わないことです。売らせる方が不動産屋にとってはトクなのですからね(笑)。

お礼

詳しくありがとうございます！
調べるうちに、1人一件しかローンは組めないとか
貯金がないのに家買うなんてとか
否定的な意見しか出てこず
不安になっていました。
とにかく不動産屋さんに相談してみます！
頑張って動いてみます！
ありがとうございました。

回答No.1

BUN910

土地・家に抵当権が設定されていますので、勝手に売却できません。
先ずはどこか不動産屋に相談してみるのがいいでしょう。

二重ローンが組めるか・・・
これは借入先の審査によって変わります。
基本的に銀行の審査は厳しいと考えるべきでしょうね。
ローンの審査として
・借入に対して、土地・家がその抵当に値するか。・・・これは大丈夫だと思います。
問題は
・返済額が収入に対して、3割を超えてないか？
　これは、今の住宅ローンと新たに組む住宅ローンだけでなく、その他の借入(車のローン等)ｍ含みます。
　更に、クレジットカードの限度額もその審査対象に入ります。
　リボ払いやキャッシングがあれば当然それも返済額にプラスされますが、仮になかったとしても借り入れた後にクレジットカードで追加借り入れ可能だからです。
　(なので、クレジットカードを何枚も持っていると審査が不利になります)

正直言って子どもの教育費は想像以上に金がかかりますよ。
高校までなら公立ならかからないでしょうけど・・・
その後国公立大学(概算で60～80万/年)、私立大学(120～200万/年)、専門学校(種類によりますが、高いと100万/年超えも)かかります。
自宅外からだと仕送りも。
うちも去年、双子が私大に入りましたが、それまでに二人合わせて600万ぐらい貯めましたが、1年で空になりました。
(今年から教育ローンに手を付けてます。ちなみにうちは共働きなので1500ぐらいの収入がありますが・・・)
もし奨学金を考えているのであれば、お二人の収入では審査の土俵にもあがりません。(親の収入で落とされます)
うちの場合、私が家や車のローンを組んでいて、妻の収入に対して何もかかっていなかった(私と同じぐらいの年収です)ので、教育ローンも700万限度で借りることができました。
これは参考までに。

お礼

回答ありがとうございます。
子供の学費、青天井ですよね。
今まで、塾代にお金のかかる部活に習い事に。
計算したら2人分で年間200万ほど使っていました。
高校生になり、塾も安いところに変え
習い事も部活に移行したので
今年からは教育費が一気に楽になる予定です！
学資は2人で700しか用意していないので
少し不安です。
収入あると奨学金借りれないんですね💦
そんな高収入でもないのに。。。
勉強になります。
とりあえず、不動産屋さんに相談してみます！
ありがとうございました😊