相続開始後の賃料債権の清算（特にアパートローン）

質問

長文ですが、よろしくお願いいたします。
１　相続の内容（簡略化しています）
　被相続人　父
　相続人　　兄、弟（私）
　遺産など　
　　土地５００万円、アパート（土地、建物）２０００万円
　　アパートローン残高１２００万円（負債）
　　アパートローン償還金（元利均等払　２０万円／月）
　　家賃収入（３０万円／月）
　　ローンと家賃は管理用の新しい銀行口座をつくり、私が管理しています。
２　直ちに、次の内容で遺産分割協議が整いました。
（１）兄は土地のみ取得する。
（２）私は、アパートとアパートローンを取得する（負債を遺産分割の対象とした）。
（３）代償金は次のように計算しました。
　　　具体的相続財産計算　（５００＋２０００－１２００）÷２=６５０
　　　兄の相続財産　　５００
　　　代償金　　　　　１５０（私から兄へ支払う）
３　相続開始後１年して兄から、相続開始後の家賃収入３６０万円の２分の１の請求があり、最高裁判決に従い、１８０万円を支払うことにしました。
４　問題はローンの負担です。
（１）私は、相続開始後の賃料の２分の１の１８０万円を配分するのだから、相続開始後のローンも同じように１２０万円負担してくれ、つまり、１８０－１２０=６０万円を支払うと主張。
（２）兄は、遺産分割時（代償金の計算上）、ローン残高の２分の１の６００万円を差し引いているので、ローンの負担は完了している。相続開始後のローン償還金の負担をすることは、二重の負担になるので、１８０万支払えと言います。
私の管理する口座には、家賃収入３６０万円－ローン償還金２４０万円=１２０万円の残高があります、これを均等に分ければ良いとおもうのですが、今のところ話し合いは難航しています。
法的にはどうなのでしょうか、お教えください。

回答No.7

f272

#6です。

> で均等に承継しておれば、問題が生じなかったかも分かりません。

そうですね。今からそのように提案して遺産分割協議をやり直してみますか？相手と合意できて，かつ，その後の手続き(不動産の登記とか)を行っていないのであれば簡単にできますよ。

> 代償金は遺産分割にかかるものですので、１年後ではなく相続時で計算と考えています。

合意の上でそういう風にすることは問題ありません。しかし，そうであれば兄はアパートローンの負担も相続開始時から弟のみと考えたのでしょう。弟はアパートローンの負担は分割協議成立時からと考えているのですから，その点で合意ができていません。だから「弟がアパートローンを負担するとしたことの解釈が兄と弟で異なっているようですから，もう一度その点について話し合われたらいかがですか？」と書いたのです。私は兄の言い分の方に納得しますけどね。
アパートローンも遺産分割の対象とするのであれば，遺産分割の効果も相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずるのが当然だと思います(民法909条)。つまりアパートローンの負担も相続開始時から弟のみということです。
家賃収入については「その間に発生した賃料債権は遺産とは別個の財産というべき」で合意しているのですから，これと同じ考えにはならないでしょう。

回答No.6

f272

#5です。
アパートローンを遺産分割の対象として
兄　５００＋代償金１５０=６５０
のように計算するのであれば，アパートローンは相続開始時点からすべて弟の負担とするという趣旨であろうと思われます。
そうではなくアパートローンの負担がすべて弟になるのは遺産分割時だとして，分割協議時点までのアパートローンを折半するのであれば，その時点でのアパートローンの評価額は1200万円-20万円*12か月=960万円ですので，代償金の計算も(500+2000-960)/2-500=270万円として270万円を代償金として支払うのが正当ではないですか？
アパートローンの評価の基準時を相続開始時点だとするのは実務とは異なっています。遺産分割審判での実務では遺産分割審判時が基準時です。

なお，家賃収入については相続財産ではないのですから，最高裁判決の言うように「その間に発生した賃料債権は遺産とは別個の財産というべき」であり，相続開始時点までさかのぼって弟のものにするというのはおかしなことです。これについては，あなたも代償金の計算で家賃収入を含めていないことから，納得していると思います。

補足

ご回答ありがとうございます。
代償金は遺産分割にかかるものですので、１年後ではなく相続時で計算と考えています。
ただ、別のやり方として、正の財産を、
　兄　　　　５００　　私　２０００
　代償金　　７５０　　私　－７５０
　　　計　１２５０　　計　１２５０
として遺産分割を行い、相続債務を
　兄　　　－６００　　私　－６００
で均等に承継しておれば、問題が生じなかったかも分かりません。
なお、相続開始後の賃料の２分の１を兄に支払うことに異存はありません。

回答No.5

f272

#1です。
いったん#1で言ったことは撤回して，あらめて書きます。
相続開始時は，いったんすべての財産，債務は共有状態になります。1年後に分割協議で「兄は土地500万円のみ，弟はアパート2000万円とアパートローンを相続する」となったとしても，アパートローンについては法定相続通りに相続したことになります。弟がアパートローンを負担するとしたことは兄弟の間では有効ですが，第3者には対抗できません。
家賃収入については分割するまでの分は法定相続通りに折半，それ以降の分は相続した弟のものになります。
アパートローンについては遺産分割するまでの分は法定相続通りに折半することになります。遺産分割後の分は本来であればやはり法定相続通りに折半することになりますが，協議で弟が負担するとしているので，弟がアパートローンを負担することになるでしょう。そして弟が負担した分の半分は兄に請求できるというのが，法律通りのやり方です。
さて代償金の計算ですが，法律通りにやるとしたら，(500万+2000万)/2=1250万円になるように調整することになります。つまり弟から兄に750万円を渡すことになります。それを書いているように弟から兄に150万円で決着させるとしたら，弟が600万円だけ得しています。それは遺産分割後のアパートローンの負担を免れる代償と考えればいいのですが，それにしても得になる金額が少々多すぎると思います。
弟がアパートローンを負担するとしたことの解釈が兄と弟で異なっているようですから，もう一度その点について話し合われたらいかがですか？

補足

正味の取得財産は変わらないと思います。
今回は、アパートローンを遺産分割の対象としたため、
　兄　５００＋代償金１５０=６５０
一方、ご指摘のように、負債は本来は遺産分割の対象ならないので、法定相続分を相続した場合は、
　兄　５００＋代償金７５０=１２５０を一旦取得しますが、別に負債６００を負担するので、正味はやはり６５０となります。
このように処理しておれば、ローンの負担について揉めることは確かになかったと思います。
ご回答の趣旨は、本来兄が負担すべきであった、１２０を差し引き６０を渡せばよいとのことでしょうか。

回答No.4

nagata2017

--------１年後に、次の内容で遺産分割協議が整いました。--------
この1年間の賃料収入ですか。
そうすると　そのあいだにもローンの支払いがあるわけですね。
それは誰が支払ったのか　というところに問題があります。
それから1年前の現状で決着というところも　1年経過　ということが無視された結着ですね。
ローン支払いも賃料収入も　どちらも相続に関わることですから1年後の現状で等分になるようにするのが妥当なところだと思います。
賃料収入－ローン支払いの1/2でいいと思います。

回答No.3

nagata2017

２　直ちに、次の内容で遺産分割協議が整いました。」
これは　相続は終了していることをあらわしているのではありませんか。
「相続開始」という言葉の意味は　相続が始まって　結着がつくまでの期間です

即日の合意がなされたら　相続開始という期間は1日にすぎません。
相続が決まってから永久に続くものではありません。

補足

大変失礼しました。
ご指摘ごもっともです、分かり易い例題としてご相談しようと思ったのが、間違いでしたので、次のように訂正いたします。
２　１年後に、次の内容で遺産分割協議が整いました。
（１）兄は土地のみ取得する。
（２）私は、アパートとアパートローンを取得する（負債を遺産分割の対象とした）。
（３）代償金は次のように計算しました。
　　　具体的相続財産計算　（５００＋２０００－１２００）÷２=６５０
　　　兄の相続財産　　５００
　　　代償金　　　　　１５０（私から兄へ支払う）
３　同時に兄から、相続開始後の家賃収入３６０万円の２分の１の請求があり、最高裁判決に従い、１８０万円を支払うことにしました。

回答No.2

nagata2017

アパートは　それを相続した弟のものなので　ローンの負担も　家賃収入も　弟のものです。
一方　アパートの建っているところは兄の土地です。そうすると現在のところは兄の土地を無償で借りてアパートがあるということになりますね。
弟から兄に　アパートとしての地代を支払う
弟が土地を買い取る
この二つの方法があります。

とりあえずは　地代として交渉するのが妥当なところではないでしょうか。

補足

早速のご回答ありがとうございました。
私の説明不足がありましたら、お許しください。
１　最高裁判所の判決（平成１７年）では、相続開始後、遺産分割までの賃料は、法定相続分で取得するとのことで、これに従い兄には２分の１の１８０万円を支払うことにしています。
２　兄は土地（A)、私はアパートとその土地（B)を取得しましたので、交換の必要はありません。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

f272

遺産分割協議が整うまでは，すべての遺産は共有ですからアパートローン償還金も家賃収入も折半です。
遺産分割後は，アパートとアパートローンを取得した弟がアパートローン償還金も家賃収入も取得します。