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中古物件の明け渡しについて
7月前半に気にいった中古物件（マンション）があり、色々検討のうえ、購入することにし、売買契約を締結しました。詳細は文字数の関係で割愛しますが、要するに仲介業者のミス（住宅ローンの手続きでの銀行と仲介業者とのトラブルが主な原因）で居住中の方の引越時期（先方の引越先の家のリフォームの進捗状況により引越日が決定する）と当方の引越時期の間の日数にゆとりが無くなってしまいました。 当方は現在、賃貸マンションに居住中で約款により、退去する一ヶ月前に申し出なくてはならず、仲介業者に確認のうえ、もうすでに申し出済です（8月末限りで退去）。 しかも住宅ローンの正式な申し込みはこれからで、印鑑証明の手続きや、あと、引越業者や洗い工事などの見積もりや予約、ケーブルテレビの解約・新規申し込み（CATVのエリアが違うため、単純に移転は不可）、エアコン等家電製品の搬入・工事、とあまりにも時間がなさ過ぎます。 この状態でもし、現居住者のリフォームの進捗が遅れて、当方の引越日に重なってしまった場合、あるいはそれ以降になった場合、現在の賃貸マンションでの居住を延長するか、一時的に仮住まいを確保しなくてはならなくなります。 そういった場合に仲介業者に以下のような請求をすることは法的・社会通念的に可能なものでしょうか？ 1.現在の賃貸マンションの退去時期を1ヶ月遅らせ、その分の家賃等（共益費・ガレージ代等全て含む）を仲介業者に負担させる 2.現在の賃貸マンションの退去時期を引越可能な時期まで延長し、その間の家賃等を日割り計算させるように仲介業者から賃貸マンションの家主・管理会社に交渉させる（日割り家賃は当方が負担しても良い） 3.仲介業者に仮住まい用住居を提供させる（家賃等はもちろん仲介業者が全負担） 4.住宅ローンの開始月を遅らせ、家賃と重複させないようにさせる、あるいは重複した部分の家賃かローンの重複部分を負担させる
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- miyacchi518
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>最初の事前審査が問題なくクリヤー出来ていたら・・ 上記の補足がありましたが仲介業者の不手際がなかったら事前審査が１００％通ったという確証はあるのでしょうか。 私も半年前にローンを申請しましたが、都市銀行系は頭金と諸費用が現金で用意できないというだけで審査も何もありませんでした。（門前払い） ２件目の審査も通らずに３件目・・・とありますので根本的な問題は「審査に余裕を持っていなかった」ためだと思います。 本来は自ら行うべく銀行の審査を仲介業者が代行しているわけですから（銀行の審査については仲介手数料の対象にはならないはずです。あくまでも売主と買主の橋渡しです）よってこの点は責められないと思いますよ。 もしも引き渡し日までにリフォームが終わらなければそれは売主の責任でしょう。 銀行の融資が通る・通らないは関係ないですよね。 売主との約束で「融資実行日に引き渡す」となっていればそれまでに完了させておくべきです。 仲介業者は融資が今月中には行われる＝引渡しができると判断し、実際は融資が実行できる段階にあるわけですよね。売主としては値引き交渉等をしている段階ではりフォームをしたくなかったのでしょうか。もしもこの交渉のためにリフォームが遅れたのであれば、引渡し日をきちんとリフォームが終わる日にしておくべきですよね。 契約書に「融資実行日に引渡し」とあるのであればそれを承知で契約書に判を押した売主、買主ともに落ち度が会ったと思います。よって仲介業者には何の責任もないと思います。 もしも審査が通らなかったらどうするかという契約事項はないのですか？
うちの場合は予めかなり余裕を持った引渡し日を売主と相談して決め契約。その後に融資日をそれに合わせて金銭消費貸借契約をしました。 引渡し日が“金融機関融資実行日”だということですので、日を決めるのはYouyouさん（早くする分には金融機関も含む）であって売主の方は関与出来ない（リフォームの進捗が遅れても取引物件の引き渡しをしないといけない）契約なのでしょうか？売主は引越しの予定も立てられないような…。 引渡し日が決まってないのに賃貸の解約は気が早過ぎましたね。事前審査が通ってないのならなおさらのような気がします。仲介業者に確認のうえとありますが、何か書面にでもして貰っているのでしょうか？でないとなかなか難しいのではないでしょうか。審査が通らないことも考えられるでしょうし。あとは交渉次第だと思います。相手が拒否すれば訴訟するしかないですが、勝てるかどうかは法律に詳しくないので残念ながら分かりません。 『売主側も退去するにも退去できない』というのは、審査が通って最短融資日が分かり次第売主に伝え、それから売主が準備して引越すということなのでしょうか？契約では引渡し日に売主が関与出来ないようなので、いつでも引越し出来る準備をされているかもしれません。売主と退去日を交渉してみてはどうでしょうか？その上で引渡し前に出来ることはしてしまうという手もあります。 私個人の意見ですが、不確定要素が多いのに余裕が少な過ぎるのではと感じました。最悪でも仲介手数料の値引きで落ち着くこと、賃貸マンションの次の入居者がまだ決まっていないことをお祈りします。
補足
>引渡し日が“金融機関融資実行日”だということで >すので、日を決めるのはYouyouさん（早くする分に >は金融機関も含む）であって売主の方は関与出来な >い（リフォームの進捗が遅れても取引物件の引き渡 >しをしないといけない）契約なのでしょうか？売主 >は引越しの予定も立てられないような…。 説明が不充分で分かりづらかったと思いますが、実は売主のリフォーム、というのは売主が新たに住む家のリフォームのことで、このリフォームの費用は当方が購入する物件の売却で得たお金から捻出するため、審査が確定してからでないと作業開始が出来ない、ということなのです。 賃貸の解約の件は仲介業者から事前審査が確定した、という連絡を受けてから行っています。そうでないと万が一NGだった場合、とんでもないことになりますので、そのあたりはぬかりはありません。 以上、それぞれの工程の時間的な間隔があまりにもなさ過ぎる結果になったのは売主でもなく買主でもなく、やはり仲介業者ではないでしょうか？
仲介業者ではなく売主に請求するのでは？ 売買契約書に引渡し日が記載されてますよね。それが遅れるようでしたら売主の責任になります。 一つ分からないことが…仲介業者のミスがYouyouさんの引越し日にどう影響するのでしょうか？ゆとりが無くなるということは、早くなったということですよね？ 質問の解釈が間違っていたらすみません。
お礼
補足の続きです。 >売買契約書に引渡し日が記載されてますよね。 この欄には「金融機関融資実行日」と記載されています。 これはある意味、こういった引渡のタイミングにおけるトラブル回避のためなのでしょうか？
補足
ありがとうございます。 >仲介業者のミスがYouyouさんの引越し日にどう影響 >するのでしょうか？ 本当はこの部分を詳しく書きたかったのですが、なにぶん文字数制限があって…。 仲介業者は住宅ローンを組む際に諸費用もこの中に含めて事前審査をしたのですが（本当は違反行為らしいのですが実際には良く行われている、と説明がありました）、これが銀行にばれてしまい、全額融資が受けられなくなり、他の銀行で事前審査をすることになったが、これも事前審査で全額融資が受けられず、最終的に物件価格の割引や諸費用の調整でなんとか全額融資が受けられるようになりました（真意は定かではありませんが、仲介業者曰く私個人の信用調査の結果は全く問題ない、と言っていました）。 最初の事前審査が問題なくクリヤー出来ていたら、今月半ばには明け渡しが可能だったのですが（当方としては今月半ばに明け渡してもらい、今月末に引越を完了させ、その間に洗い工事や家電製品の搬入・工事を済ませようと考えていました）、今言ったことが明け渡しの時期を遅らせる結果となり、売主側も退去するにも退去できない状態となってしまいました。 ですので売主の一方的な事情でもないのです。 いかがでしょうか？
お礼
ありがとうございます。 >記の補足がありましたが仲介業者の不手際が >なかったら事前審査が１００％通ったという >確証はあるのでしょうか。 真意は定かではありませんが、最初の事前審査がNGになったのは、当方の個人情報の審査結果が不良、ということではなく、仲介業者が住宅ローンを組む際に物件価格に諸費用分を上乗せし、その価格を物件の価格に見せかけて事前申し込みをする方法（このことを「・・・」というそうですがド忘れしました）で申し込んだのですが、これが銀行側にばれてしまい、アウト！ということだったらしいのです。不動産業者曰くは当方の審査以前の問題、ということでした。 最終的には３件目でなんとか審査ＯＫだったのですが、１件目でもっとうまく手続きをしてくれていたら、売主にも迷惑がかからなかったはずですし、もちろん当方にも迷惑を被ることもなく、ゆとりをもって引越準備が出来たはずなのです。 リフォームの件は#2の補足で書き込んでいます。 >契約書に「融資実行日に引渡し」とあるのであ >ればそれを承知で契約書に判を押した売主、買 >主ともに落ち度が会ったと思います。よって仲 >介業者には何の責任もないと思います。 それはちょっと酷です。われわれはずぶの素人で、そのようなところまで気が回りません。これはプロである仲介業者が責任を持って再確認を徹底すべきです。 そんな考え方ではプロとはいえないと思います。 >もしも審査が通らなかったらどうするかという >契約事項はないのですか？ もちろんあります。 現に審査は通っていよいよ本申し込み、という段階なのですが、引越までの工程に余裕が全くない状況にさせたのはどう考えたって仲介業者の手落ちでしょ？そう思いませんか？ そうでなければ仲介業者が間に入らずに全て売主・買主だけで売買しなければならないような制度を作らないと、こんなトラブルはいくらでも起こるんじゃないですか？あるいは公的機関が仲介をするようにするとか？ 幸いなことにこの間の仲介業者とのやり取りの中で何とか引渡が遅れる、といった事態は何とか免れそうなのですが、今回の一件だけは本当に疲れました。 最悪の事態になった場合は仲介業者も質問の中の1.の件はある程度覚悟していたようです。