1筆の中に貸し駐車場と居宅があり、別々の人が相続

質問

一筆の中に居宅と貸し駐車場があり、
居宅を妻、貸し駐車場を子が相続する場合、
面積で按分して共有の土地ということになるのでしょうか？
それとも相続のときに分筆をするような決まりになっていますか？

固定資産税の明細書を見たところ、
同じ地番の一筆の土地でも、居宅と貸し駐車場を面積で分けて
それぞれ課税されていました。

他にも、一筆の中に居宅と農地と貸家（の駐車場）が混在している
土地があります。
固定資産税の明細では、やはり同じひとつの地番でも
面積で分けて課税されていましたが、相続のときに
居宅・農地・貸家（とその駐車場）を
それぞれ別人が相続する場合は、
面積で按分して共有ということになるのでしょうか。

回答No.5

miwa37

まず、相続するために分筆をしなければいけないという決まりはありません。
居宅を妻が相続するのでしたら、亡くなってから居宅の登記を妻へ名義変更をすることになります。

貸駐車場については、子に相続させたい場合には、土地の敷地を分筆する方法か、または、おっしゃるように土地の面積を按分して持分を決めて、土地の名義変更をする方法のどちらかとなります。

なお、貸駐車場を子に相続させたい場合、生きている内に土地の分筆の登記をして、居宅部分の敷地と、貸駐車場の敷地の２筆に分けておくのが良いかもしれません。

なぜなら、２筆に土地を分筆していれば、それぞれの土地を妻と子の名義に変更することでわかりやすいからです。

ただし、土地の分筆の登記には、隣接地との境界確定の測量など必要なため、登記費用が２０万～３０万円前後はかかります。

土地の広さによっては、広ければ広いほど登記費用はさらにかかってきます。
そのような理由もあり、土地の分筆の登記はしないで、持分で按分するという方法を取られる方もいるのです。

１筆の中に居宅・農地・貸家（とその駐車場）があり、それぞれ別人が相続する場合には、敷地を３つの分筆登記をしてからそれぞれの相続人が相続するという方法と、面積で按分して持分で共有名義で相続する方法の２通り選択できるのです。

前者の分筆登記には数十万の登記費用がかかるのがデメリットですが、非常に明確になってわかり易いという点ではかなりのメリットになります。

後者の面積で按分して持分で共有名義にするのは、分筆登記をしない分、相続登記の費用（参考、http://souzokutoukioffice.com/newpage57.html）のみ必要ですが、共有名義の土地というのは後々いろいろと問題（共有者同士の争いなど）が発生する種になるデメリットがあります。

もちろん、共有者が仲良く土地を持っている限りは、持分で共有名義にする方法で問題はありません。

お礼

回答ありがとうございます。
共有にすると、持分は少ないとしても、
権利は土地全体に及ぶようなので、
自用地はそれでも問題ありませんが、
貸家（の駐車場）はやはり気になるところです。
（入居者用駐車場なので、駐車場のみの収入はありませんが）
分筆を検討するか、誰が相続するかを見直す必要がありそうですね。

回答No.4

takuranke

＞面積で按分して共有の土地ということになるのでしょうか？

なりません、
一筆の土地に複数の所有者がいると言う共有名義になるだけです。
その名義人の中で持分割合を定めるのはかまいませんが、
第三者への対抗要件になるわけではないです。

＞同じ地番の一筆の土地でも、居宅と貸し駐車場を面積で分けて

評価区分は地目によりますが、
登記上の地目は関係なく、
住居と賃貸駐車場で使用目的による、
実質上の地目で課税されているのだと思います。
（良くあるのが、
登記上は畑でも調査により
2年以上継続して耕作していない野が判明し、
雑種地扱いになり固定資産税額が10倍近くに跳ね上がる）

用途の違うものがあったとしても一筆の土地なので、
共有名義人の誰か一人に納付書が送られてきます。

後々のことを考えて、分筆するのがいいのでは。

お礼

回答ありがとうございます。
一筆のなかでも用途ごとに面積を分けて課税されていて、
それでも単純に面積で按分して共有名義、には
しないほうがよさそうですね。

回答No.3

noname#237141

分筆せず所有するということなら、
いわゆる妻と子の「共有名義」になります。

共有名義の場合、登記簿に「例えば（妻1/2、子1/2・・・」と
それぞれの所有者の持分比率が明記されます。
面積は記載されない（というか一筆だとそもそも分けていないから
”○○m2が誰”、とは書きようがありません。もしはっきりした面積で
分けたいのならば、分筆してそれぞれの名義登録になります）。

相続者それぞれの所有する居宅部分と駐車場部分の面積で
持ち分比率を按分ということになりますね（これは家族で決めれば良い）。

相続者別々に固定資産税を支払いたいのなら、
それぞれの箇所に固定資産税明細の合計金額を
（家族で決めた）持ち分比率で按分してそれぞれが拠出、という
ことになろうかと思います。

うちも共有名義の土地がありまして、５人権利者がいますが
その土地に住んでいるのが２人。登記簿に登録してある
持ち分比率に応じて、５人で固定資産税を按分して支払っています。
住んでいないからといって後の３人がタダとか少し減額して、、とは
していません。これは私の家系の相続者間の取り決めでやっています。

その相続財産が今後、妻・子以外にも権利者が出そうな場合
（子が複数人とか）は分筆して別々の所有権登録をしておいた方が
良いでしょうけど、妻の所有するであろう居宅が将来子一人だけに
相続されることが分かっているなら、分筆する必要もないと思います。

補足

回答ありがとうございます。
妻と子は生計一であり、子は一人（未婚）なので、
妻が今後再婚するとか子以外に遺贈とか考えない限りは
自用地は分筆しなくても問題ないと思います。
生計一なので固定資産税も誰が払っても特に問題ないと考えています。

しかし生計一とはいえ貸家（の駐車場）が共有だと
所得の扱いは面倒になるかもしれないですね？

収入は賃料がメインであとは株の配当と各自の年金程度です。
生計一で青色申告していますが…。

回答No.2

qwe2010

登記するのは、法務局
課税するのは、市役所
（課税は、現状の使われ方で、評価されます）
相続登記する場合は、
建物、妻名義、
土地、妻と子供持ち分比率での登記。
（境界が設定できません、後に、もめる元になります。）

居宅と農地と貸家
別々に、相続させたいのなら、
死亡する前に、分筆登記する必要があります。
その後に、公証役場で、遺言書を作成すれば、死亡後に簡単な手続きで相続が終了します。

分筆登記は、高額になりますので、見積もりをとっておこないましょう。

お礼

回答ありがとうございます。
別々に相続させるためには分筆の必要があるのですね。

妻と子は生計一親族で、子は一人（未婚）なので、
当面もめる可能性は少ないのですが、
確かに共有だと貸し駐車場の収益も共有となりますので
処理が面倒になるかもしれないですね。

回答No.1

tpg0

こんにちは。

分筆登記をすれば良いのです。

私は、親から相続した土地が分筆登記されてますので調べたところ、以前に我が家の敷地に隣接する空地の上に東電の特高送電線(27万5千V)が通ってたことで「建築制限があった」せいか建築制限されてた部分は固定資産税が安かったので分筆登記をしたと分かりました。

今では、特高送電線は撤去されて無くなりましたので、固定資産税も同額になりましたが、質問者様宅のように居住地と貸し駐車場の固定資産税が面積に応じて別々に課税されてるようなら分筆登記が出来るでしょうから分筆登記をすれば悩むことはないと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
分筆すれば話は早いですね。