東京のマンション、建て替え可能？

質問

全国的な空き家のマンション増加が続くなか、東京でも拡大傾向にあるようです。31日に大前研一氏がプレジデントオンラインで「“2020年問題”東京のマンションが危ない」と題して見解を出していますが、文中で「今時、都心部のマンションなら容積率は建てた当時の倍になっている。7階建てのマンションなら14階建てにできるのだ」と、建て替えによる戸数の倍増で空き家問題は解決するという趣旨になっています。一方で東洋経済は7/24付けWebで「老朽マンション、建て替えタダは都市伝説だ」と題した記事を掲載、「容積率に余裕があるマンションはそう多くはない。四谷コーポラス建て替えの事業協力者である旭化成不動産レジデンスの主任研究員・大木祐悟氏は、「ほとんどのマンションは建て替え後もほぼ同じ大きさにしかならない」と指摘する。」と専門家の意見を紹介しています。この２つの意見、容積率について見方がまったく正反対のように見えるのですが、みなさんはどう考えますか。

回答No.2

92128bwsd · ベストアンサー

マンションと言っても最近は臨海部の超高層マンションがボコボコ建っています。40-60階。詳しく調べたわけではないのですが、これらはい70年くらいで耐久年数を超え立て替えないといけません。詳しく調べたわけではないのですが、それが80-120階建てになるとは到底思えず、建て替えでの個数倍増があてはまらないマンションが、あると言うよりも増えている気がします。これらの超高層マンションは、一棟に数百戸居住しているので、棟数の比率は低くても戸数の比率は大きいと考えます。
超高層マンションを無視しても、地盤や近隣の環境などで立て替え条件が厳しいところもあるでしょうから、立て替えて戸数倍増が一般的だと思われるような表現はあまり適切ではないと思います。
２つの意見は、どう言うマンションと場所を対象としているのか、戸数ベースなのか棟数ベースなのか、時間感覚的にどう言う想定をしているのかなどにもよると思うので、その辺を明らかにして数字で比べないとなんとも言え無いと思います。

ただ、それ以前に将来は東京ですら人口減少に転じるので戸数を増やして費用負担が楽になるか、微妙だと思います。

お礼

コメントありがとうございます。

＞＞ただ、それ以前に将来は東京ですら人口減少に転じる
＞＞ので戸数を増やして費用負担が楽になるか、微妙だと思います。

そうなんですよ。
東京でも2025年から人口が減り始め、当然世帯数も減るので
今のようなペースで供給を続ければ、新築。中古、賃貸すべて
価格下落が避けられないような気がしています。
2022年には生産緑地指定の解除もありますし。

容積率アップで戸数を増やしても、増えた分の売却価格で
新築マンションの建て替えは困難だと思います。

回答No.1

catpow

マンション建て替え関連のニュースはたまに目にします。
今まで読んだものでは、後者の見方、つまりは建て替え困難というものが多かったです。

お礼

コメントありがとうございます。

まあ立地にもよると思うので、どちらかが完全に正しい、誤り
だとは言えないとは思うのですが、私も全体でみれば
容積率アップ可能な物件の方が少ないような気はしています。