オフィスビル ピロティは一階とみなされる？

質問

第二種中高層住宅専用地域に事務所を建設したいと思っています。

登記簿に記載の面積が約87m2でほぼ正方形に近い形です。
角地ですが片方道路の幅が2.5mしかなく建蔽の緩和要件は満たしていません。
建蔽率60・容積率200で北側は道路挟んで線路という立地です。
準防火地域＆第三種高度地区です。

ここに事務所を建設したいと思っています。
土地が借地で、地主さんの関係で学習塾も一緒に開設できれば～という話になっています。

1～2台分の屋根付きガレージも欲しいのでピロティのような形がいいのではと思っているのですが、調べてみると用地制限でオフィス用途では3階以上のものは許可がおりないらしいです。

ピロティ＋当方の事務所フロア＋学習塾フロアで建築したとすると、
Q.1: 3階建てとみなされますか？それとも2フロアだから2階建てですか？
Q.2: もし駐車場をあきらめて、デザインとしてのピロティ方式であれば2階建てでOKですか？
Q.3: 事業内容などで、学習塾運営をうたえば用途制限の規制対象外となりますか？
＊1フロアを学習塾にするのは本当です。

その他、「それだとめっちゃ狭いオフィスだよ？」などあればご意見いただきたいです。
当方は自動車部品関連の零細商社でスタッフは10人程度＋応接室や執務室があれば十分です。

質問ばかりで恐縮ですが詳しい方、教えてください。宜しくお願い致します。