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一戸建てを賃貸にするか売却するか
この築３５年の一戸建てを賃貸にするため大幅リフォームしましたが、なかなか借り手が見つかりませんでした。 本日、土地は借りて、建物だけを買ってすみたいという方が現れました。 そもそも、このように建物だけを売ることができるのでしょうか。 その場合の留意点は何でしょうか。
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大家しています。 『築３５年の一戸建』を賃貸に出せば、今の『借地借家法』って「どうぞお気の済むまでお住みください。修理や設備の交換は大家がいたします。勿論、固定資産税なんて頂きませんし、貴方様のご了解がなければ家賃の値上げなんて出来ませんし、致しません。」って法律なんです。 この『築３５年の一戸建』は失礼ながら今後の修理や修繕の費用も加味した家賃設定をされておられますか？そうでなければ、このサイトに出てくる『因業・強欲大家』ってことになってしまいます。家賃の何か月分、もしかすると何年分？が飛んで行く修理や修繕を余儀なくされるのです。『因業・強欲大家』でなくとも「ハイ、そうですか。すぐに対応いたします。」って訳にはいきませんよね。でもそうしないと、将来的には裁判でしょう。 > 土地は借りて、建物だけを買ってすみたいという方が現れました。 これが最悪です。借地権って非常に強いもので、昔から『店貸ししても、地貸しはするな。」という戒めがあります。その土地は質問者様のものであって質問者様のものでない。地主と言えど指一本触れられない土地になります。勿論、抵当権設定なんて銀行さんも避けるでしょう。担保に入れて借り入れも出来ません。貸借契約の後に付けた担保設定なんてどうしようもないのです。 将来的にも全く利用することがない不動産なら、トラブルになる前に売ってしまって、利用価値があるような不動産に買い替えた方が賢明と思います。
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- lock_on
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１の方の回答で正解なのですが、もう少しわかりやすく説明します。 家だけ売ると土地を利用できる「借地権」が自動的に発生します。地代をもらえるとしても半永久的に土地は貸したまま返ってこない可能性があります。先方はそれを意図しているのかもしれません。 以上を防ぐためには「定期借地権」を設定し２０年後に更地にして返す内容の契約にするテもあります。いずれにしてもシロウトができる契約でないので詳しい不動産業者を探す必要があります。 個人的には単なる「貸し家」として運営する方が権利関係はスッキリするので好きですね。予測されるトラブルも借地の場合よりは全然軽微で済みますから。
お礼
ありがとうございます。 「借地権」について何となく分かりました。 不動産会社に相談します。
- info222_
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築35年の一戸建ての評価額は、たとえ売りに出しても建物の評価額は非常にひくいです。そして、人が住んでいる建物の建っている土地の評価額は、更地の評価額の1/4程度になります。なので、建物だけ購入する人にあなた方の足元を見られています。結果として、その飼い主は、建物を非常に安く手に入れた上で、他人が住む家の建つ土地の評価額が低いことをたてに、土地も買い叩かれるでしょう。 したがって、建物だけ売っては大損をすると思います。土地つき建物ごと売るか（この方が土地の売買価格の評価が高くなります）、貸し出す（信託銀行や東建などに貸して運用してもらって、20年とか30年の委託契約で運用益の形で毎月一定額を受け取る）かでしょうね。 前者は、売買の一時金が得られますが、所得税として35%くらいがかかり取得時の購入価格より相当めべりすると思います。後者は、貸家のように毎月一定の運用益が年金のように受け取れ、一時所得ではないので、資産の運用益が得られます（自身で管理したり借主を探す必要もありませんし、契約期間が終われば、建物の評価はなくなるものの土地は帰ってきます）。もちろん再契約は立地がよければ、老朽化した建物は壊して貸すこともできます。す。信託銀行や東建は土地に家を建て、契約期間終了後、更地にして返却してくれます。 土地（建物付）を長期にわたって貸して、運用してもらって、運用益を受け取れるということは、元本保証の貯蓄の利子を受け取るようなものでしょう。自分で管理すると、建物の修理もばかにならないですが、一切その管理は委託することになるのでなにもする必要もありません。 近くに、新築し3年もすんで、転勤で、その家を貸し出してみえました（管理はその方が自分でやって、家賃を口座に払い込んで貰う形）が、もうその家に戻ることがないことがなく、実家に戻るということで、その家と土地を売ることになり、貸して傷んだところを修復利ホームに800万円もかかたそうです。成長期の小さな子供のいる世帯に家を貸すと傷みが激しく、喫煙する借主の場合はタバコによるニコチンなどのにおいや黄ばみで建物の評価がさがりリホーム費用も多くかかります。自然災害や経年老朽化による建物の傷みの修理は家主の負担なので管理も大変、家主の都合で出て行ってほしいときは、立ち退き料が家賃の100ない以上といった具合で、貸家の自己管理も大変ですね。 私の実家も、父母が老後資金のため、昔、貸家や貸間をしていましたが、出て行って貰う最の立ち退き料が大変だということがわかり、区切りのいいところで、貸家、貸間をやめました。前者はいま僕がすみ、後者は物置となっています。 住居用建物の建っている土地の固定資産税は、建物を壊して更地にすると、4倍に跳ね上がりますので、土地資産は、建物を壊さず建てたまま保有した方が固定資産税が1/4程度と減額になりますね。
お礼
多岐にわたるアドバイスありがとうございます。 素人では難しいので、不動産会社に相談します。
建物を売ることは、その下の土地の「借地権」を売ることとセットになります。 借地権価格は、地価の７割程度で、地域によって変わります。 ３０００万の土地に時価評価５００万円の建物があったとして、土地の所有権 の売買なら家込で３５００万ですが 土地は借りて、建物だけを買ってすみたいという場合は土地は２７００万の 借地権価格ですから、家込で３２００万という話になります。 留意点は、建物自体の価値でなく「借地権」を含んだ価格になるということです。
お礼
早速のご解答ありごとうございます。 又、具体的な数値を上げ、簡潔でわかりやすかったです。
お礼
ありがとうございます。 賃貸と借地権を詳しい説明でした。 なかなか素人では難しいので、不動産会社に相談します。