一戸建てを賃貸にしたほうが良いのか売却したほうが？

質問

今住んでいる一戸建て築18年（自身のもの）と仕事で工場を借りています。
工場が大家さんの都合（遺産相続）により退去しなくてはならなくなり、
急遽、今住んでいる家の近くに住宅つきの工場を購入する事になりました。
家のローンは月々8万円で残債1400万（残り20年）、借りていた工場は25万程支払っていました。
今回購入した物件は3000万で借り入れ2500万月々15万の20年ローンです。
今住んでいる一戸建てを売却した場合1500万～1800万だそうで、業者に売った場合は１100万～1200万だそうです。（不動産屋の情報で）
私自身の考えでは、この家には頭金と今までの返済合わせるとすでに3000万程支払っているので、できれば売らないで賃貸にしたいのですが、貸すためには壁紙張り替えたりそろそろ外壁塗りなおしたりと結構リフォームでお金かかってしまうので、悩んでおります。
どちらがよろしいでしょうか？

回答No.4

noname#203300 · ベストアンサー

『この家には頭金と今までの返済合わせるとすでに3000万程支払っている』に固執したいお気持ちは理解できますが、この経済状況ではそれは忘れて3000万を18で割って、毎年170万弱の家賃であったと考えられた方が賢明でしょう。更新料などを計算すればもっと安く借りていたことになります。（まぁ、固定資産税等も計算すれば詳細に出来ますが、意味はありません）

　貸すことになれば今の『借地借家法』の下では“自分のものであって、自分のものではない”という状況になります。売ることも儘ならない。その上諸税は大家の負担。設備の故障・交換、家の修理も大家の負担です。それらも算入した家賃で貸せるかどうかがポイントです。立地や物件の状態が分かりませんから答えられませんが、近隣より高めの家賃設定が可能（ここを誤ると孫子の代まで出ては行きません）なら、或いは『定期借家契約』が可能なら、賃貸もお考え下さい。

お礼

ありがとうございます。時間かけて考えてみたいと思います。

回答No.3

Pop_kk888

家を売りたくない理由をはっきりさせたほうが良いです。
愛着があるから？
貸したら儲かると思うから？

すでに3000万円払っているから・・・と言いますが、建物は20年も経てば価値はなくなります。
つまり、あなたの家を最初4000万円くらいで購入したとすると、土地代が1300万くらいで、建物が2700万くらいだったということですね。この2700万円はこれまでの18年？ほどでもう消耗しちゃったんですよ。だから、これからこの家の価値が上がることは殆どありません。

賃貸にする場合は、もちろんリフォームしないで貸してもいいのですが、賃料が安くなるでしょうから、ローンが最低限払えるくらいの賃料に設定できないと意味がありません。かといって、リフォームにお金をかけすぎてもアシが出るので難しいところです。この問題は、賃貸に出している間、ずっとついてまわると思います。
また、貸すと家はボロボロになるでしょう。運よく5年借りてくれる人がいたとして、5年後見に行ってびっくりするかもしれません。（これを避けるために、定期借家という制度を使っている人もいます。）自分たちと同じく、家に愛着を持ち、きれいに使ってくれる人はいないと覚悟したほうがいいでしょう。
まあ、問題はその家が便利の良いところにあり、地域にちょうどよい借り手が居てくれることが大事なのですが・・・。

賃貸はお金をある程度稼げる、とは言えなくても少なくとも損しないという計算が成り立たないと、結局は損をすると思います。固定資産税とか、ご近所への配慮（借り手への苦情及び借り手からの苦情）、地震で建物が壊れた場合の保証など、そういう管理を考えたら、さっさと手放すのもアリだと思います。売りに出してみて、ぜんぜん買い手がつかなかったら、それだけの土地の利用価値しかないということです。その代わり、売ってしまったら建物は壊されてしまうでしょうね・・・。

お子さんなど相続する方がいらっしゃる場合は別で、ゆくゆくは家族が使うことになるようなら、手放さないのもアリです。ただしそれはそれで、仲良く相続してくれるとは限りませんが。

お礼

ありがとうございます。
今、子供が入るか検討中です。
子供たちが出て行ったら売ることも考えようかなと思っています。

回答No.2

Mokuzo100nenn

工場を経営なさってるなら、BCPの観点からも与信限度を余らせておく必要がありますよね。

従って、1400万円の残債を清算できる値段で売りです。
時間を掛けて売りが得意な仲介業者に一般媒介で売ってもらいましょう。

お礼

ありがとうございます。
たしかに、今後借りることを考えると売りなのかも知れませんね。

回答No.1

merciusako

現在の住宅ローンを完済しない限り、次の住宅ローンは組めないと思いますが。

それはさておき、現在のお宅のローンが残っている。賃貸収入でローンを返済し、完済したら売却してもよいのではないか。とお考えではありませんか。

それでは、賃貸の場合、賃料をいくらに設定するのでしょうか。周辺では一戸建てを借りる方が簡単に見つかるのでしょうか。
１０年後、周辺はどのように変わるとお考えでしょうか。
売却の場合、今後の地価動向はどのように判断されるのでしょうか。10年後位でも売りやすい状況にあるのでしょうか。

これらの予測がないと賃貸か売却かの判断は難しいと思います。

お礼

駅からは歩いて２０分位の距離ですが、子供を育てる環境には最適かなと思います。学校近い、公園近い、スーパーが近いので、、、