賃貸物件の解約時の精算

質問

現在賃貸物件に住んでおり、
近々更新を控えております。

それに伴って改めて契約書を確認していた際、解約時の精算基準の書類のある文言が気になりました。

その中には

「賃借人は～に基づく解約退去時においては、下記の事項に該当するものについて、損耗の程度、修復・交換の有無に関わらず、貸主又は管理会社の指定する業者の費用算出により、その修復費用を負担するものとします」

とあります。

下記の事項は
・室内クリーニング
・その他修復(水道のパッキン、水洗トイレのバルブ類、電池、電球など)

です。

室内クリーニングに関してはどの物件もあるかと思いますので構いません。
しかし「損耗の程度、修復・交換の有無に関わらず」という事は交換の必要がなくても貸主の要求があれば水道やトイレのバルブ等の交換にはこちらの全額負担で応じなくてはいけないのでしょうか？

どうか知恵をお貸しください。

回答No.3

chie65536（@chie65535）

＞しかし「損耗の程度、修復・交換の有無に関わらず」という事は交換の必要がなくても貸主の要求があれば水道やトイレのバルブ等の交換にはこちらの全額負担で応じなくてはいけないのでしょうか？

「契約通り、入居者の負担」になりますが「実際にどうなるか」と言うと「入居時に預けた敷金の一部または全部が戻ってこないだけ」です。ですので「追加で現金を払わなければならないケース」は殆どありません。

「追加で現金を払わなければならないケース」は「入居者が壁を大きな穴を開けた」とか「タバコのヤニが酷くて室内の壁紙をすべて張り替える必要がある」などで「クリーニング費用が、入居時に預けた敷金を大幅に上回った場合」だけです。

そして「実際問題として、どういう事が起きるか」と言うと「きちんと細かく見積もりしないでテキトーに見積もって、最初に預けた敷金２ヶ月分のうち、0.5～１ヶ月分が戻ってくる」ようになっています（関東圏の相場）

その代わり「入居時に部屋の設備や内装に問題があれば、大家負担で直してもらってから入居する」のが普通なので「敷金の一部が戻らなくても仕方が無い」と考えるべきでしょう。

もちろん、他の回答にある通り「裁判するなど、全額返還を求める訴え」を起こすと、８割～全額が戻ってくる場合がありますが、こんな事で裁判に時間を掛ける人は殆どいません（弁護士事務所に依頼しないで自力で裁判すれば負けますし、勝っても「判決文が手に入るだけで、お金は１円も戻って来ない」ので、弁護士に依頼するなど費用をかけて回収しても、赤字になります）

回答No.2

guess_manager

契約更新があるでしょうから、平成13年の消費者契約法の成立後の文面と思われます。

ちょっと長くなりますが、消費者契約法にもとづき、自然消耗・損耗の原状回復を求めた賃貸借契約の特約が無効である、とされた裁判の判決文です。

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　賃借人が、賃貸借契約の締結に当たって、明け渡し時に負担しなければならない自然損耗等による原状回復費用を予想することは困難であり　（したがって、本件のように賃料には原状回復費用は含まれないと定められていても、そうでない場合に比べて賃料がどの程度安いのか判断することは困難である）、この点において、賃借人は、賃貸借契約締結の意思決定に当たっての十分な情報を有していないといえる。本件のような集合住宅の賃貸借において、入居申込者は、賃貸人または管理会社の作成した賃貸借契約書の契約条項の変更を求めるような交渉力は有していないから、賃貸人の提示する契約条件をすべて承諾して契約を締結するか、あるいは契約しないかのどちらかの選択しかできないことは明らかである。

　これに対し、賃貸人は将来の自然損耗等による原状回復費用を予想することは可能であるから、これを賃料に含めて賃料額を決定し、あるいは賃貸借契約締結時に賃貸期間に応じて定額の原状回復費用を定め、その負担を契約条件とすることは可能であり、また、このような方法をとることによって、賃借人は、原状回複費用の高い安いを賃貸借契約締結の判断材料とすることができる。

　以上の点を総合考慮すれば、自然損耗等による原状回復費用を賃借人に負担させることは、契約締結に当たっての情報力および交渉力に劣る賃借人の利益を一方的に害するものといえる。ゆえに本件原状回復特約は消費者契約法１０条により無効であると解するのが相当である。

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消費者契約法以前においても、民法における公序良俗に反する契約の禁止という考え方から、賃借人の不利益になるような特約は無効、という判決が出ていたと思います。

頑張ってください。

回答No.1

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大家しています。

>　「損耗の程度、修復・交換の有無に関わらず」という事は交換の必要がなくても貸主の要求があれば水道やトイレのバルブ等の交換にはこちらの全額負担で応じなくてはいけないのでしょうか？

　はい。これが質問者様が署名捺印された『契約』であるなら、文面からは『貸主の要求』ではなく『管理会社の指定する業者』の判断によってはそうなるでしょう。何故こんな文言のある契約書に書名捺印されたのはかは私には分かりません。

　これを反故に出来るのは裁判所の判断しかありません。