借家の契約 契約書本体の記載と特約事項の記載

質問

借家に住んでいます。住み続けたい希望を持っていますが、契約満了がそろそろ見える状況にあります。契約書や特約事項の解釈を教えてください。

＜文面の記載＞
契約書本体に、
第3条　賃貸借期間は○より△までとする。尚、○に期間の満了によりこの契約は終了し、更新はしないものとする。
第11条　貸主は第3条に規定する期間の満了の一年前から6か月前までの間に借主に対し、期間の満了によりこの契約が終了する旨を書面によって通知するものとする。ただし、貸主が期間満了の一年前から6か月前経過後に貸主に対し期間の満了によりこの契約が終了する旨の通知をした場合においては、その通知の日から6か月を経過した日にこの契約は終了する。
とあり、
一方、特約事項に、全部で10項の記載がありますが、そのうち、上記に関連するものとして、
１、本契約は△までとし、期間の満了により終了し、更新がない
１、貸主は、新たな契約の意向があるときは第11条に規定する書面にその旨を付記するものとする。
と記載があります。

＜状況＞
△は、今日から6か月未満の日付が記載されているものの、しかし、11条の書面は受け取っていません。

＜質問事項＞
住み続けたい希望を持っているので、△より先まで住めるのが望ましいです。その目線で、第11条をみると、すでに△より先まで住み続けることができると読めます。一方、3条や特約事項の記載によると、△に契約は終わるように見えます。
このような、契約書11条と特約事項が相反する状況になっているのは、書類が届いていないこと、つまり、貸主の怠慢に原因すると思うのですが、それはともかく、特約事項に記載のことはこの場合どう判断すればよろしいのでしょうか？　書類が届かなくても、とにかく、△に終了、つまり明け渡ししなければならないのでしょうか？？

回答No.2

yahtzee

大家をしています。

文言がありませんので絶対ではありませんが
おそらく定期借家契約という形になっていると思います。
以前は普通借家契約というものはごく当り前で
契約期間が過ぎればに契約更新ということなっていたのですが
これでは居住権が強すぎまして、出ていってもらいたくでも居座られたり
多額の立ち退き料を払わざるを得なくなったりと
大家側には苦労が多くなってしまうことがあるのです。

そこで最近は大家側に力のある定期借家契約というのが多くなってきました。
短期間の契約ということが前提となっており上記のような面倒がなくなりました。
その分家賃は少し安めになっていることが多いですが絶対ではありません。
必ずしも退去ではなくもちろん合意があれば再契約という形になりますが
仲介業者に契約形態を含めまして確認をすることをお勧めいたします。

補足

ご回答ありがとうございます。契約書を見直しましたら、定期建物賃貸借契約書とありました。この場合、本体記載の状況を満足しないようなことになっていると言うことと、特約事項の関係　（要は、どっちが強いか）を教えていただければ幸いです。

回答No.1

noname#212724

大家しています。

　契約が通常の『賃貸借契約』であれば、契約書に何と書いてあろうが、大家側から更新を拒否するには『正当事由』が必要です。これは、認められる例なんて多くありませんので、寡聞にして知りませんが、人命に関することくらいと言われています。

　これを大家側に？修正したのが『定期借家契約』です。こちらの契約では「基本的に『更新』という概念はない」ものです。『貸借期間の満了を以って契約解除』です。従って『更新』ではなく、『新たな契約』となります。
　この場合、借主さんの生活基盤は非常に不安定なものになりますので、普通は？家賃が通常の契約より安く設定されますし、借り手も少なくなるのは理の当然です。
　また、『定期借家契約』では契約には様々な『規定』が決められています。その手続きを踏まなければなりません。

　質問者様の場合も、どちらの契約なのかが大きな問題です。今一度『契約書』をご確認ください。

補足

ご回答ありがとうございます。契約書を見直しましたら、定期建物賃貸借契約書とありました。この場合、本体記載の状況を満足しないようなことになっていると言うことと、特約事項の関係　（要は、どっちが強いか）を教えていただければ幸いです。宜しくお願いします。