共用部の原状回復請求について

質問

マンション共用部の変更についてご指導を願います。管理組合に無断で換気口を設け、それを原因とする漏水被害が発生しているため、違反者に原状回復を求めています。しかし、現所有者は、前所有者である父親が勝手にやった工事なので、責任問題は発生しないとしています。また、相続ではなく譲渡だからとも言っています。そこで質問なのですが、
(1)現区分所有者が工事をしてなければ原状回復責任はないのか？
(2)現区分所有者が譲渡の場合と相続の場合では原状回復義務に何か異なる点があるのか？
以上２点について、ご指導お願い致します。

回答No.3

ゆのじ（@u-jk49）

悪いけど、貴方は、ちゃんと人の話を聞かないといけないし、ちゃんと勉強しないといけない。

まず、国交省が提供している「標準管理規約」というものはあるが「標準約款規約」などというものは無い。もし、そういうものがあって、そこに何かが記されているとしても、それはあくまで「標準」なので、貴方自身のマンションに備わっている「管理規約」と「建物(共用部・専有部)使用細則」を熟読しないといけない。お国が定めるモデルとしての「標準」にある文面での議論は、そもそも、前提として可笑しい。

で、たいていの「管理規約」の中には「毀損」ではなく、「美観」問題が繰り返して出て来る。「原状復帰」という言葉も出てくる。「美観を損ねる行為に対しては原状復帰を求める」という決まりになっている。で、マンションの美観を損ねる行為として、特に強調されているのが、「一貫性」とか「統一感」を損なう行為。

各部屋のドア色が違っていたり、勝手な把手を付けられては、外観に統一感を失ってバラバラな印象になり、それで、資産価値を下げてしまうということ。マンション価格を低落させるということ。

例えば、美観的に向上するからと「美しい絵」をドアに描くことは許されない。たとえ美しい絵であっても、全体としての統一感を欠いた場合、これをマンション「規約」では「美観を損ねた」と言う。

>換気口を設ける行為は、区分所有法でいう毀損行為にあたり、原状復旧を命じられた判例があるようです。

毀損ではなく、美観上の問題で、原状回復したのです。換気口を設けただけで、まだ、水漏れ発生していない時点で、何故、それを「毀損行為」と言えるのかということ。

例えば、共用部の通路に換気口がせり出していて、そこに通行人が頭をぶつけて怪我をしたということなら、これは毀損かも知れないが……。また、美観上の問題で値打ちを下げて、売ろうとしたら価格がかなり下がったということなら、その人に対する資産価値の毀損かな。でも、毀損に先立つ前提は、美観。

>無届による毀損行為のため、張本人（つまり父親）が誰なのか判りません。

マンションには、必ず、所有者名簿、居住者名簿がある。特に、その父親が区分所有者(管理組合組合員)だったというのなら、過去の記録として、または、前区分所有者としての記録が管理室に保管されているはず。張本人が分からないと言った時点で真面な話にはならないという理解が必要です。区分所有者が分からないというのでは、総会上程議案説明書(総会案内)を届けられないので、総会開催が出来なくなるし、第一、管理費、修繕積立金の徴収さえできない。

更に、「無届による毀損行為」と言うが、管理組合理事長は、たとえ、管理会社が入っていたとしても、施設管理も含めて、管理上の絶対的な最高管理責任者なのであって、何か事があれば、その責を負わなくてはいけない。

つまり、「無届による毀損行為」を速やかに発見して、原状復帰させる責任が理事長にはある。施設(建物)内に異変があったら、速やかに報告し、理事会に諮って善処するということをしないといけない。もし、管理会社が入っていて、管理人が居るのなら、「共用部の異変(破損部位)報告義務」を怠ったことになるので、管理会社に責任を取らせるという手もある。

多分、専有部のリフォー(内装)工事など、上下左右階の居住者の「同意書」が添えられた「工事申請書」(設計図、工事日程表添付)を理事会提出して貰い、そして、マンション躯体に悪影響を及ぼさないという一級建築士からのお墨付きをもらった後、理事会承認をして、その後の内装工事という、「管理規約」(細則)に定められているはずの手順ルールを無視してきた理事会なのだと思われ、であれば、それは、理事長(理事会)サイドも、法的に求められている「善管義務違反」であり「誠実義務違反」に問われる。無届での工事が発生している時点で工事を止めさせるのが理事長(理事会役員)の務め。

工事を知らなかったという理屈は通らない。工事人の出入りを誰も目撃しなかったということは有り得ないし、第一、騒音が発生して、マンション全体に響き渡っていた筈ですからね。

「工事申請書」「同意書」「設計図」「工事日程表」「掲示板告知文」「理事長承認書」というものの存在を再確認して、二度とこういう問題が発生しないよう、今後に向けての方策を練るべきだと思いました。そういう提出書類の雛形は、「管理規約」に付属する「使用細則」の末尾に添えられているはずなのにと思いました。

お礼

丁寧なご指導ありがとうございます。

ただ、以下の通り、認識違いが多いのでご報告します。
私共は、国交省が提供している「標準管理規約」を「標準約款」と呼んでいます。業界でも弁護士との打ち合わせでも十分通じています。標準約款を採用させて頂いているので標準約款を前提に話しました。
標準約款に「毀損」は記されていません。換気口は美観ではなく、不当毀損行為として復旧工事が認められた判例があるので引用しました。
ご存知ないようですが、逆に穴は大きさにもよりますが美観を損ねる行為にならないケースが多々あります。

「例えば、共用部の通路に換気口がせり出していて、そこに通行人が頭をぶつけて怪我をしたということなら、これは毀損かも知れないが……。」
＞毀損の意味を勘違いしているようですが、怪我する、しないは全く関係ありません。

「美観上の問題で値打ちを下げて、売ろうとしたら価格がかなり下がったということなら、その人に対する資産価値の毀損かな。」
＞この事例を資産価値の毀損とするのは無理。

「無届による毀損行為のため、張本人（つまり父親）が誰なのか判りません。」
＞届出がないため、日時も前所有者がやったのかも判らない、つまり確認して放置したわけではないので黙認にはならない。と言いたかったのです。

「マンションには、必ず、所有者名簿、居住者名簿がある。」
＞中古の場合、居住者名簿、所有者名簿は、貴方が思っているほど、正確ではありません。引越し先、賃貸など届出していない所有者はけっこういるものです。

「父親が区分所有者(管理組合組合員)だったというのなら、過去の記録として、または、前区分所有者としての記録が管理室に保管されているはず。」
＞現実は、どの管理組合も引越し先まで記録されてないことの方が多いのですよ。

「張本人が分からないと言った時点で真面な話にはならないという理解が必要です。」
＞張本人を、調べる必要はありません。

「区分所有者が分からないというのでは、総会案内を届けられないので、総会開催が出来なくなるし、第一、管理費、修繕積立金の徴収さえできない。」
＞規約を読めば分かるかと思いますが、上記の場合でも総会開催はできます。逆に連絡先が判らないからと総会を開催しないなど聞いたことがありません。管理費、積立金は引き落としなので今のところ大丈夫です。

「理事長は管理上の絶対的な最高管理責任者なのであって、何か事があれば、その責を負わなくてはいけない。」
＞建前はそうであっても委託管理の場合、よほど大きな過失等がない限り、理事長が責任を負わされることはありません。素人集団だから管理を委託しています。裁判所も理解してくれます。

「無届による毀損行為を速やかに発見して、原状復帰させる責任が理事長にはある。施設(建物)内に異変があったら、速やかに報告し、理事会に諮って善処するということをしないといけない。もし、管理会社が入っていて、管理人が居るのなら、「共用部の異変(破損部位)報告義務」を怠ったことになるので、管理会社に責任を取らせるという手もある。」
＞原状の確認作業をできる管理人、管理会社担当者あるいは理事長が、はたしてどれだけいるか？設計図書の見方も判らない素人の理事長に、確認作業を求めるのは到底無理な話です。また、時期も特定できない為、当時の管理会社と理事長の特定もできないともいえます。話が現実的ではありません。

理事長(理事会)サイドも、法的に求められている「善管義務違反」であり「誠実義務違反」に問われる。
＞前述の通り。

「工事を知らなかったという理屈は通らない。工事人の出入りを誰も目撃しなかったということは有り得ないし、第一、騒音が発生して、マンション全体に響き渡っていた筈ですからね。」
＞居住者の目撃があったにせよ、理事長に報告がなければ判りません。多くのマンションの組合員は管理運営に興味はなく、工事は届出があるものとして見ているのが事実なのではないでしょうか？
ご指摘は非常にありがたいのですが、現実論と少しかけ離れている気がします。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　「原状回復」などと言うからおかしな理屈が返ってきます。「現状有姿売買で、これが買ったままの原状だ」というような。

　「今、漏水被害を生じているんだから、いまの所有者が被害を止めなければなりません。今不法行為を働いて被害を与えているのは貴方です。こうしている間にも被害は拡大していますので、貴方が負担すべき賠償額は増えています」と言えばいいわけです。

　有害物質を川に流す仕組みの工場を買った人間は、その後も有害物質を流し続けて良いのか、流し続けていて処罰されないのか？

　されるでしょ。刑務所へ行かなければならないし、誰かが川の魚を食べて被害を受ければ賠償請求にも応じなければならないのですよ、と。

　「垂れ流し工場を作ったのは親父だ、俺は現状有姿で買っただけ」と言っていて良いわけないのです。今の被害を作り出している今の持主が賠償した上で、不満なら原因を作った親父さんに求償すればいいのです。

　もちろん、求償しなくてもＯＫですが、とにかく被害を止めることと、生じてしまった被害の賠償責任は現在の所有者にあります。

　余談ですが、「原状回復」を定めるどんな契約はなさっているのでしょうか？

　賃貸借契約だと、必ず「契約解除」を伴いますので「原状回復」に触れていますが、分譲マンションでは・・・ ？

　そちらの契約・規約を知りませんが、契約解除時におけるいわゆる『原状回復義務』などは定めておらず、「共有部分」を毀損したことによる損害賠償請求になるんじゃなかろうか（それもまた広義の、金銭で行われる原状回復ではありますが）、と思いますが？

　とすれば、壊した張本人（つまり父親）に賠償を請求すべきものなのではないでしょうか。器物（現住建造物？）損壊の刑事責任も壊した人が被るべきものなんじゃないでしょうか。

　（だから、『息子の説明によると壊したのは父親』と言って被害届を出したり告訴するのも手）

　相続すれば、相続人が賠償責任を当然に受け継ぎますが、売買なら「壊したこと」に対する賠償は当然には受け継がない・・・ かもしれません（議論の余地あり）。

　質問者さん側がいわゆる「原状回復」という言葉を使うかぎり、あっちの言い分にも三分の理くらいはありそうに思います。

お礼

ご指導ありがとうございます。

分譲マンションの原状回復については、契約書には記されていませんが標準約款規約に記されています。
換気口を設ける行為は、区分所有法でいう毀損行為にあたり、原状復旧を命じられた判例があるようです。
無届による毀損行為のため、張本人（つまり父親）が誰なのか判りません。やはり、現所有者に請求するのが妥当かと思いました。

回答No.1

ゆのじ（@u-jk49）

普通に考えれば、換気口と漏水は関係ない。換気口の水と云えば、結露発生があるくらいのこと。そのあたり、本当に因果関係があるかどうか、専門家(一級建築士等)の調査が必要。

で、管理組合に無断であったと言うが、何故、無断で工事をさせたのか。無断工事があった段階で原状回復を求めなければ、「黙認」したということにもなる。

今更、漏水が発生してから、「無断」であったことを引き合いに出すのも、ある意味では理不尽だと思う。漏水だからではなく、マンション全体の「美観」を損ねていることを理由に、原状回復を求めるのが正しいと思う。

漏水を前提にすると、しかし、それは「黙認」されていたのではないかと主張されると思う。漏水があるからというのでは、「譲渡」者、または「相続」者は責任を負いかねるような気がする。

いずれにせよ、良い弁護士を見つけて裁判所に「提訴」すれば、あるいは、「現区分所有者」に原状回復工事の支払い請求が出来る。

まずは、管理会社に相談すること。おそらく、管理会社はトボケた反応しかしないので、管理組合(理事会)の理事長次第になる。理事長の決断次第だが、多分、裁判(弁護士支払含む)費用が数百万円になり、それを「管理費会計」から支出することになるとすれば、「修繕積立金会計」で「原状回復」してしまう方が、実は、安上がり。無断工事を黙認して来た理事会の失態を反省して、積立金で直した方が早い。

マンション管理の最高責任者は管理会社ではなく、管理組合理事長です。輪番制理事長ならお気の毒なことですが、「マンション全体の美観」を損なう換気口設置を許した(黙認した)罪は大きいのです。

マンション全体の統一感を棄損する勝手な換気口設置は、美観上、いけないのですね。ドアを勝手に変えたり、ドア色を勝手に塗り替えてはいけないのと同じこと。

マンション美観を損なうことを許した時点で、「資産価値」を下げたわけですから、既に、全区分所有者(管理組合組合員)に多大な損害を与えてしまったのです。このまま放置すれば、一般組合員、特に、外部居住者で賃貸物件としている人に理事長が「提訴」される危険がありますね。

お礼

ご指導ほんとにありがとうございます。

換気口と漏水の因果関係は、調査しているので大丈夫です。
違反者は規約違反の認識はなく、最上階ということもあり、他の組合員も気づかなかったのだと思います。
ただ無届であるため、発覚して放置しなければ黙認にはならないかと思います。
「美観」を損ねるでは、「損ねる」と認められるかどうかがポイントとなりますが、毀損行為は明らかに違反行為となるため毀損行為を原因とする原状回復を求めています。
裁判費用が数百万？
現在、弁護士費用よりも、組合負担の方が大きく（共用部の変更はインターホン、玄関ドア、水栓設置など６ヶ所ある）、放置すれば更にその負担は大きくなる可能性があるため違反者に責任追及しています。