特優賃の原状回復負担区分について

質問

始めまして。現在、千葉県住宅供給公社の特優賃に申込をしている者です。
現在、書類審査の段階ですが、先日契約書が届いたので内容を精査していたのですが、どうしても引っかかる項目があり、みなさんの意見を聞きたく相談させていただきました。

それは、退去時の原状回復工事の負担区分についてです。
負担区分表によると、家具の跡や電気焼けなどの修復も借主負担とされています。これは明らかに国土交通省のガイドラインに反する項目であり、住宅公社に確認・抗議を予定しており、可能であれば契約書の内容を変更させたいと思っています。契約内容を変更できないのであれば、原状回復工事の目安の金額を聞き出せればと思っています（敷金内で収まるのか収まらないのかどうか）

その前に、一般論としてお伺いしたいのですが、住宅供給公社の賃貸契約書ではどの公社でもこのような負担区分が普通なのでしょうか？
それとも、千葉県住宅公社だけが特別なのでしょうか？

物件自体は立地・広さ・環境などとても気に入っているので、不安なく契約したいのですが、この一点だけがとても気がかりなのです。。。

現在千葉県住宅供給公社に住んでいる人、過去に住んでいた人、もしくは他の住宅公社の物件を賃貸されている方の体験談やご意見をお聞かせください。よろしくお願い致します。

回答No.2

reyu · ベストアンサー

こんにちわ。

うちは大阪の住宅供給公社の物件に入居していました。

やはりそちらと同じで、借主負担でした。
ただ、退去時の交渉次第なところもあります。

和室畳は最初から全面張替えなのでこれはどうにもならないですが、後は状態次第って感じです。

破れや破損など、これはしょうがないですよね。

あと最初からの破損箇所や汚れなどは入居から１ヶ月間、申請期間がありますのでこの期間にしっかりチェックして申請して用紙を保管しておき（コピーした用紙を投函してくれる）、退去時の立会い時にそれを持って立ち会ってください。
うちの時は退去時の立会人がその用紙を持ってこなかったので（うちは持参しました）かなり優位に立てました。

で、うちが退去時に支払った金額ですが、確か５，６万でした。
内訳としては、壁紙のクリーニング代と破ったりヒビを入れてしまったなどの箇所、畳み張替えに電球代です。

ほんとに入居時の現状に戻さないとダメなので形の違う電球が入ってると請求対象です(^^;)

で、退去時の負担割合なのですが、なぜか入居年数によって決められています。
短いほど借主の負担割合は高いです。
うちは２年半ほどで退去したので８０％だったかなぁ。
６年以上とかだと４０％とか聞きました。

ちょっとここらは、大阪と同じかはわからないですが。。。

まぁ、供給公社は負担金の割りに立地や広さが良いので結果としては普通の一般賃貸を借りるよりは良かったと思います。
解約引きとか無いですしね。

ただ、公社物件は連続して（別の公社物件に）入居が出来ないので出にくいです(^^;)
こっちだけなのかな？
なので物件を退去する人はほとんど分譲購入者でした(^^;)
うちも例外でなく。。。

長くなりましたが、参考までに。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。大変参考になりました。

公社の物件ではそういった契約体系が一般的なんでしょうね。。。
その分事前確認時の現状チェックは慎重に、より入念に気をつけて行ないたいと思います。

畳や壁のクリーニングは仕方がないとしても、家具の跡や家電の電気焼けも賃借人に負担させる契約書を、まがりなりにも公の機関である公社が作成している点に疑問を感じています。
ガイドラインが早く法制化されるとよいのですが・・・

回答No.7

BABA4912

#3 #6です
千葉県住宅供給公社のhpをみていて大変なことに気がつきました。
http://www.chiba-kousya.or.jp/about/200507/saiken.htm
上記に

(2)特定優良賃貸住宅
ア 管理開始から10年を経過した団地については、オーナーとの借上げ契約の一括解除の協議を進め、必要に応じ民事調停を申し立てる。
イ その他の赤字団地についても、契約家賃や借上げ料率の引き下げの協議を進める。

と書いてあります。うちは6年目です。あと4年で家賃補助がなくなるかもしれません

質問者さんの検討中の住宅は借り上げから何年経過している住宅でしょうか

参考URL：

http://www.chiba-kousya.or.jp/about/200507/saiken.htm

お礼

私が検討しているマンションは、12年目に入っていますね(笑)
それで解除されていないということは、しばらく安泰なのかもしれませんが・・・

管理期限である20年目を向かえた時にどうするかを、また改めて考えてみたいと思います。

回答No.6

BABA4912

#3です
契約書みました。
原状回復についてはわかりやすく疑問点のないような形式で子細に記入してありました。これでは争いようがないように思います。
一例をあげます
・畳表 --> 表替え
・クロスの切り傷、すり傷、木ねじ跡-->張替え
など大項目で23項目ありました。
これらの書き方はわかりやすいと思うとともに逃れられようがなく
裁判しても(というより裁判のしようがないほどに確実な契約書に思われます。

ちょっと脱線ですが回答者のminoueさんの契約書に使ったらいいんじゃないかと思えるほどです。

これであれば、次に入居する人も快適に暮らせるでしょう。
といいながら退去するときの請求が怖いのですが、私の場合あまり気にせず使っています。

マンション自体は作りもよく、分譲並のグレードで満足しています。
躯体などはちょっと前の分譲以上ではないかと思えるほどで建築費のカットでぎりぎりに作っている感じはまったくしません。
今の入居中のマンションは建築中から眺めていましたが一般の同規模のマンションに比べ工事期間が長く丁寧な作りに思えます。
このあたりは特定優良賃貸住宅の「優良」の部分かと思います

キッチンは分譲よりは多少劣るようですが、これは消耗品なので仕方のないところでしょう。
管理はしっかりしていて掃除なんかは過剰と思えるほどの頻度でやっています。1週間に1回

千葉県住宅供給公社は絶対返済不可能な大赤字を抱えているのが
あぶないところですが、そのうちに公的援助でなんとかなるんじゃないかと思ってます。

回答No.5

Takamitu

不動産の営業経験からいうと、契約がすべてと思ってほしいですね。
契約時に、どうのような中身だったかということです。
基本的に、住宅供給公社は、申し込み制で、特有賃貸ということで、年収とかで相手の家賃の区別したりしてるんで、千葉県なら千葉県、大阪府なら大阪府とわけてるはず。だから、東京がこうだからは、おそらく通用しないでしょう。
それに、解約時に払う金額が、範囲を超えての請求はしないはず。下記にもありましたけど。
それより、個人のいい加減な家主の方が質悪いでしょう。　それなら、少しくらい壁紙代金や畳代金とかを払うほうがましですよ。
それに、弁護士たてて請求して採算あうかというのも疑問です。
公社相手に訴訟して、はたして勝ち目や、勝ったとして、弁護料とか考えてあうか考えてね。

お礼

>それに、解約時に払う金額が、範囲を超えての請求はしないはず。
これを信じて契約する方向で、考えています。

幸いにして、前済んでいたところは、民間でしたが妥当な金額の原状回復費用だったので、万が一範囲を超えて請求された場合はそれを理由に交渉してみようと思っています。
(とはいえしばらく出る予定はありませんが）

>それに、弁護士たてて請求して採算あうかというのも疑問です。
>公社相手に訴訟して、はたして勝ち目や、勝ったとして、弁護料とか考えてあうか考えてね。

はい、ありがとうございます。
実際争うことになったら、その時はそのようなことを踏まえて考えたいと思います。
が、しかしだからといって泣き寝入りするつもりはありません。
やっぱり公社であれ民間であれ言うべきことははっきりといわなければだめだと思いますので。

回答No.4

m_inoue

＞一般的な事象から考えても明らかに逸脱している自然損耗分の原状回復費用まで賃借人に求める特約は、敷金返還訴訟における判例から考えても必要性もないと思うのですが、いかがでしょうか？

ここは人の感じ方の問題です、

「暴利的でない・了承している・理解している」

このような場合は特約（契約）が認められます

「退去時には１００万円のハウスクリーニング」は暴利的ですが、実質掛かるであろう金額を多少超えていても暴利的とは言われません

判例があるのは、「原状回復費用は全て借主の負担とする」とだけ書かれていた過去の契約書の場合です

契約時に明確に責任範囲を設定し、納得していた場合は有効となります

http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/t_02.html

＞自然損耗分も含んだ原状回復費用を賃借人に負担させている条文はおかしいと思うわけです。

契約書に明記していない場合はおかしいと思います。

貴方が友人に自転車を貸します
「１００円／月で貸すよ、タイヤは新品にして返してくれよ」
これが契約と特約です

「壊れたら１０万円貰うよ」、これが暴利的契約です
「壊れたら１万円貰うよ」、これは認められます

元来契約は「契約自由」が原則です

明確に書かれていることは契約内容が優先されます

その物件に住みたければそれらを総合判断して、「その物件の価値」と認めて入居を決めなければなりません

周辺家賃との比較も５－１０倍程度にならなければ暴利的とまでは言えないでしょう

特に今回は公団物件ですから貴方の契約だけを修整することは困難でしょうから
・物件をあきらめる
・入居して退去時に争う
いずれかの選択になります

一般物件の場合は交渉も可能です。

他の方の回答で、
＞借主に不利な条件な契約形態は今後淘汰されていくと思います。

大きな間違いです、今後は家賃の中に忍び込ませて真面目な入居者にも知らないうちに負担が掛かります
（損耗は誰かが負担しなければ賃貸は成立しません）

＞退去時の負担割合なのですが、なぜか入居年数によって決められています。

はい、一般には入居年数が長いとそれだけ精算時に有利です
償却分は大家負担の考え方でしょう
ただし、公社によって運用が異なると思います

最後に、
契約は「双方対等」です、大家も入居者の言い分を一方的に受け入れる必要はありません、

お礼

わかりやすい解説ありがとうございました。
リンク先のページも見させていただきました。

その中にもありましたが、今回の契約書には明確に「退室時は○○円かかりますよ」と明記はされていません。
したがって、契約書の修正が出来ないが、気に入ったため入居し、退去時に納得できない原状回復費用を請求された場合は、その点で交渉の余地があるように思います。
もちろん、私も無駄には争いたくないので、一般的な良識の範囲内での負担であれば問題視するつもりは全く考えていないことを付け加えておきます。

公社の物件なので法外な常識を逸脱した原状回復費用を請求するとは思いませんけどね。。。
千葉市住宅公社の裁判の例などを見ると多少不安が残るのもまた事実なのですが。

回答No.3

BABA4912

現在、千葉県住宅供給公社の「特優賃」のマンションにに入居しています。
質問者さんは契約前でよかったと思います。

千葉県住宅供給公社は役所ですから私のように以前に契約した入居者とのバランスをとるためそのような契約書を使っているのかもしれません

家が数百万世帯単位で大量に余る時代で今後ますます増加の一方と予想されています。
借主に不利な条件な契約形態は今後淘汰されていくと思います。

首都圏では現在「東京ルール」がほぼ一般化しています。
民間のそのような契約でない賃貸住宅を探した方がよろしいでしょう。家賃が安くても退去するときにお金が必要ではあまり意味がありませんよね

補足

早速のご回答ありがとうございます。
現在実際に住まれている方からの意見ということで大変参考になりました。

補足でいくつかお聞きしたいのですが、よろしいでしょうか？

>千葉県住宅供給公社は役所ですから私のように以前に契約した入居者とのバ>ランスをとるためそのような契約書を使っているのかもしれません

とのことですが、BABA4912さんが入居される際も同様の契約書で、賃借人負担を納得したうえで、入居されたのですか？

>首都圏では現在「東京ルール」がほぼ一般化しています。
>民間のそのような契約でない賃貸住宅を探した方がよろしいでしょう。家賃>が安くても退去するときにお金が必要ではあまり意味がありませんよね
私もそれは考えたのですが、特優賃と同じような物件を民間で探すと月々の家賃負担が大きくなってしまって、そう簡単に民間というわけにもいかないんですよね。。。
あと様々な条件もかざなり今検討している物件が希望にも近いので。。。

東京ルールでの契約が出来ないか一度公社と相談してみようと思います。

回答No.1

m_inoue

大家してます

＞家具の跡や電気焼けなどの修復も借主負担とされています。これは明らかに国土交通省のガイドラインに反する項目であり、

いえ反していません、貴方がガイドラインを理解していないだけです

文章の冒頭が抜けています、

　「特約が無ければ・・・」

特約で書かれていれば有効です

http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/t_03.html

特約が気に入らなければ契約しない権利が貴方には有ります

大家もそれを見込んだ家賃設定にしています
おそらくその特約が無ければ家賃は高いでしょうね

一般の大家であれ公社であれ、特約は有効です

敷金の金額と原状回復費用はなんの関係もありません

・敷金は預かり金として全額返還
・修繕費は入居者の負担
・便宜上敷金から相殺されます
結果、修繕費が敷金を上回ると追加請求されます
敷金無しの物件が存在するのもこういう理由からです

千葉には居住していませんが全国共通のルールです

なお、ガイドラインは「指針」で有って拘束力は有りません。
「トラブル回避のため、このような契約が望ましい」
あくまでガイドラインです。

補足

大家さんからの貴重なご回答ありがとうございます。

＞特約が気に入らなければ契約しない権利が貴方には有ります。
もちろんそれは重々承知しています。
というか、そもそも今回の原状回復の負担区分は特約条項ではなく、条文の中で述べられているものなんですけどね・・・

そもそも、仮に特約が有効だとしても、一般的な事象から考えても明らかに逸脱している自然損耗分の原状回復費用まで賃借人に求める特約は、敷金返還訴訟における判例から考えても必要性もないと思うのですが、いかがでしょうか？

>大家もそれを見込んだ家賃設定にしています
>おそらくその特約が無ければ家賃は高いでしょうね
公社物件のため家賃補助はありますが、本来家賃は周辺の相場と比べても決して安いとは言えず、むしろ高いくらいです。
そのことからしても、そういった自然損耗分も含んだ原状回復費用を賃借人に負担させている条文はおかしいと思うわけです。

契約しなければ言いといわれればそれまでですが、様々な事情を考えると、その場所が現時点ではベストであるために余計に悩んでしまうというわけです・・・