マンション共用部分変更の対応について

質問

ご指導願います。マンション管理組合の理事をしている者です。
先日、共用部分である外壁に無断で換気口を設けている区分所有者がいることが発覚して対応に負われています。現在、その方の部屋のみ換気口が２カ所あり、以前の換気口は外部フードを取り外している為、そこから下階宅へ雨漏れがしている状態です。しかもその方が理事の1人なので理事会においても結論が出ずに、組合の積立金で雨漏れ防止の工事費を負担しています。

共用部分の変更行為なので組合員に対しても告知するべきと考えますが、管理会社は議事録にも総会議案としても記すべきではない、としています。

そこで、質問ですが、
理事が変更行為を承知していながら組合員に告知しないで、後日、その事が原因で損害が発生した場合、理事に責任が発生するのでしょうか？
また、解決に向けて、いいアドバイス等があればご指南をお願い致します。

回答No.7

merciusako

No.3 merciusakoです。
お礼ありがとうございました。

以下に判例を挙げておきます。
東京高裁昭和53年２月27日判決
「マンションの外壁に、直径15～20 cmの円筒形の開口部を開けたこと」に対してですが、高裁は「建物の保存に有害な行為」と認定しています。
また、この判決では、「この開口は共同の利益に反する行為にあたる」とし、原状回復の負担をさせることも認めています。

＞問題が大きくなるのを恐れ理事長が同意してくれないので困っています。

理事長の同意は必要ありません。
理事会の決議は、総会と同様に多数決で決定されます。
他の理事がどのように判断するかでしょうが。

＞管理会社は、共用部の変更を専有部の修繕とし、換気口移設をキッチンの移設と表現を変えて、共用部の変更及び毀損行為という表現は記せないとしています。

外壁は専有部ではありません。
管理規約に規定されているはずです。
「共用部の毀損行為」以外の何物でもありません。
なぜごまかそうとするのか、理由不明です。

理事会議事録は管理会社が作成するものではありません。
管理規約によって、理事会議事録は総会議事録の作成を準用することになっていますから、理事会議長（理事長）が作成します。

管理会社との管理委託契約で、理事会支援という業務があり、理事会議事録案（下書き）を作成することになっているだけです。
「それをしない」ということは契約違反になりますが。

管理委託契約の業務の中に「建物点検」という業務があるはずです。
これは、共用部分に異常がないかどうかを目視で点検するのですが、これを管理会社が実施していなかった可能性もありますね。

管理会社が抵抗する理由がないのです。
管理会社は理事会の決定に従って対応するしかないのですから。

管理会社頼みにせず、場合によれば弁護士さんを頼んで訴訟も視野に入れる案件だと思います。

お礼

merciusakoさん、
アドバイスが非常に参考になっています。本当にありがとうございます。

その毀損行為を行った組合員が、もう1人の理事なので、理事会決議は理事長次第です。管理会社のアドバイスで、議事録に全く記さないわけにはいかないので換気口の移設を伴うキッチンの移設なのですが、「キッチンの移設工事は専有部分の修繕にあたり、届出が必要です」で終わっています。告知すると大きな問題になるからという理由です。

「建物点検」は、実施されていますが、換気口の移設までは、判りづらいのかなと思います。

管理会社は単に問題の先送りだと思います。理事長も違反者を庇おうとしているので、管理会社も同調しているのだと思います。
後で発覚して責任追及されるのが怖いので、対処の仕方をもう少し考えてみます。

回答No.6

inon

壁の鉄筋を切断している可能性が大きいです。雑壁なら良いですが、耐力壁なら大問題です。
直ぐに専門家に見てもらい判断してもらってください。地震が来たらそこから崩壊するかも・・・・
何にしろ、構造躯対に開口をあけるにはよっぽど注意しないと。
この工事をさせた区分所有者にはそれ相応の処分、損害賠償などを求めるべきです。

お礼

近日、耐震診断を行う予定でいますので、その時に雑壁かどうか確認します。

アドバイスありがとうございます。

回答No.5

ゴルゴ 13（@golgo13--）

組合の積立金で雨漏れ防止の工事費を負担しています。
↑
なんてお人好しの管理組合なんでしょう
本来なら無断工事した理事が賠償義務があります

共用部分の変更行為なので組合員に対しても告知するべきと
↑
正確に言うなら共用部分の毀損行為

管理会社は議事録にも総会議案としても記すべきではない、
↑
管理会社があとで一緒に賠償してくれる、って趣旨なら
構わないのではないでしょうか
管理会社に念書書いておいてもらっては？

その総会議案の中身がイマイチ何だか不明ではありますが
管理行為の変更行為として総会で認めない、てなら妥当な主張です
当該理事に対する訴訟事案として記すべきでない、てなら失当です

理事が変更行為を承知していながら組合員に告知しないで
↑
繰り返しますが、毀損行為です
共用部が毀損されている事実を理事会は組合員に知らせる義務があります

後日、その事が原因で損害が発生した場合、理事に責任が発生するのでしょうか？
↑
当該理事の不法行為を理事会の皆さんが当該理事と仲良くつるんで黙認、組合員に損害を与えた、その悪質さはかなり高い、と裁判官が判断した場合、理事さん全員に連帯賠償責任がかされる場合があります
ま、裁判は、やってみないとどんな判断がなされるかは分からないものですがね
可能性としては完全否定はできませんね

解決に向けて、いいアドバイス等があればご指南をお願い致します。
↑
「その方が理事の1人なので理事会においても結論が出ず」←結論を出すことです

追記
あなたのマンション管理組合は狂気の沙汰です

お礼

アドバイスありがとうございます。

管理組合員はお人好しというか、あまり関心がないみたいです。
理事が賠償義務があるのを承知の上で、管理会社も理事長も組合員に隠しています。

総会議案には、「キッチンの移設を行った際に、屋外フードを外したままにしていたので漏水が発生している。専有部の修繕は届出をしてください」で終わっています。

狂気の沙汰と言われても仕方がないと私も思います。

回答No.4

ゆのじ（@u-jk49）

一般組合員は、出鱈目な理事会運営をしたとして、理事長を告訴できます。善管義務違反、誠実義務違反ですからね。理事であれば、理事長を補佐する立場上、告訴は難しいが、できなくはない。裁判所に提訴することも辞さない姿勢が大切かも知れない。

管理の最高責任者は理事長なので、とりあえず、管理会社が無能だったとしても、そういう無能な会社に管理を委託している責任者としての理事長が、まずは、告訴の対象になります。で、裁判の過程で、素人理事長よりも、専門家としての管理会社の責任が大きいと判定されるのが一般的。

解決法は、告訴をチラつかせてから、管理会社変更。管理会社は、もちろん、全て、理事長から一任されたことと主張する。

そもそも、設計図とか、上下左右居住者の「同意書」が添えられた「工事申請書」が、理事会に提出され、それが、理事会承認されているのでしょうかね。そういう手続きが無いというのなら、共用部云々以前に、その工事そのものが違法ですから、「原状復帰」案件です。こういうことは、「管理規約」に明記されている筈なのに、そういう事実にさえ気付いていないということは、「管理規約」とか「使用細則」さえ、ちゃんと読んでいない証。そういうレベルの人が裁判を起こすというのは無謀かな。

でも、どうしてもと言うのなら、「管理規約」のほか、これまでの「理事会議事録」、「総会議事録」を熟読して、事実関係を確認しておきましょう。あるいは、換気口については、何らかの例外規定があるのかも知れませんしね。例外として、総会で確認(承認でない)されているのかも知れませんからね。例えば、外側に属する鍵問題案件との関係とかね。

例外規定等無ければ、手続き不備による原状復帰を求め、それに併行して、そのような違法行為を放置し、隠蔽しようとしている管理会社の契約打ち切り(リプレイス)を求めましょう。管理組合支出を強要されたとして、損害賠償請求もしましょう。

理事長が拒否しても、監事に総会招集権がありますから、監事名で臨時総会を招集しましょう。それには、部屋を賃貸に出している外部居住のオーナーもおりましょうから、全ての組合員の現住所・氏名の把握が最初の一歩になります。管理会社は、なかなか現住所渡しませんから、結構、面倒ですよ。

人に恨まれる、周囲に誤解されるのを厭わないという覚悟があれば、真実の追及者になれる。周囲に嫌われるのは嫌だという人は、何も言わずに流されるのが無難。人は、正しいことをやろうとしている者を好みません。いくら良いことをしようとしただけでも、何らかの個人的な利得があってのことと邪推します。

何を為すにしても、そういう無責任な発言に耐えるだけの精神力があるかどうかを自己判定してください。

お礼

アドバイスありがとうございます。

問題の先送りの多い管理会社ですから契約打ち切りをしたいのですが、
理事長はその気はありません。

人は、正しいことをやろうとしている者は、好まないというのは、確かにその通りだと思います。

無責任な発言に耐えるだけの精神力はないので、他の組合員の方と話し合って対処の仕方を考えたいと思います。

回答No.3

merciusako

「共用部分である外壁に無断で換気口を設けている」
このようなことは絶対出来ないはずです。
区分所有法で規定する「共同の利益に反する行為」の中の「建物の不当毀損行為」に該当します。

理事だろうが、一般の区分所有者であろうが関係ありません。
理事会として原状回復を求めるしかありません。
また、この勝手な工事による漏水ですから、修繕工事費用もその理事負担です。

理事会議事録には記載しなければならないでしょう。
「工事事実、区分所有法、管理規約違反であること、原状回復および漏水に対する修繕費用負担を求めること」ですね。

理事会で、「どのように事実確認し、どのように対処することにしたのか」は記載しなければなりません。

管理会社がなぜ「理事会議事録への記載不要」としたのか分かりません。
理事会として原状回復、漏水修繕費の請求をするしかないのですから。

なお、対応を総会議案とすることもできません。
確かに「共用部分の変更」は総会議案ですが、大前提は「区分所有者全体の利益になるか」です。
今回の案件はこれに該当しません。

＞理事が変更行為を承知していながら組合員に告知しないで、後日、その事が原因で損害が発生した場合、理事に責任が発生するのでしょうか？

「理事が」というのは「理事会が」ということでしょうか。
理事会が知りながら放置し、その結果、それにより何らかの損害が発生したとなれば、放置していた理事会にも責任の一端はあることになります。
理事会としての職責を果たしていないのですから。

「組合員への告知」が何を意味するのかよく分かりませんが、理事会の対応を理事会議事録に記し、それを区分所有者全員に配布することで、事の顛末は周知されたことになりますが。

その工事ですが、そちらの管理規約では、「リフォームなどの工事については事前に管理組合に届けを出し承認を受ける」ということになっていないのでしょうか。
このような規定があるのが一般的な管理規約なのですが。
この規定があれば、届けの段階で工事は未然に防げたはずです。

規定があるにもかかわらず、その工事を無届けで強行したのであれば、理事としても区分所有者としても最低です。
管理組合にとって大変な問題ですから、理事会としては強い態度で臨むしかないでしょう。

お礼

大変、参考になりました。
ありがとうございます。

原状回復になると移設されたキッチンの換気扇は使えなくなりますが、それでも他の管理組合は現状回復を求めるケースが多いのでしょうか？

問題が大きくなるのを恐れ理事長が同意してくれないので困っています。
管理会社は、共用部の変更を専有部の修繕とし、換気口移設をキッチンの移設と表現を変えて、共用部の変更及び毀損行為という表現は記せないとしています。

専有部の工事でも事前に管理組合に届けを出し承認を受けるということになっていますが、無届で行っていました。同一の方が他にも8ヶ所程、共用部分の変更をしているので対応に困っています。最上階で一室しかないので全く判りませんでした。

対応を総会議案とすることができないというのは知りませんでした。
他を含めた現状回復となると相当な金額になるかと思いますが、管理会社の協力がないとできないですね。
心苦しいです。

丁寧な説明、ありがとうございました。

回答No.2

KEIS050162

規約はどうなっていますか？
一般的には、共用部（専用使用部）の変更は、区分所有者の同意（一般には３／４以上の同意）が必要のはずです。
理事での話し合いで、規約の確認はされましたか？規約に則って進めると、総会議案で議決を取って、それに従う、ということしかないと思います。管理費の使用についても、理事会だけで決めていい内容ではないと思われます。

恐らく、もうすぐ総会の時期なので、総会の議案として提案し、規約に定められた同意がなければ残念ながら認められない（元に戻す）しかないでしょう。

なので、規約に従い、その件（ｘｘｘ号室の排気口工事の件と、雨漏り対策の件）を総会議案にかけるということを理事会で提案し、

総会の議決を取って、

その結果に従う、という手順になるかと思います。

決まった後は、恐らく所有者同士で言い難い内容なので、管理会社に一任することになるでしょう。

排気口を設けた理由にもよっては、同意も得られる可能性がありますが、その場合は区分所有者の同意があるので、あとは予算通り粛々と雨漏り工事をするということになるでしょう。（多分、そんな個人的な費用を区分所有者が同意するとは思えませんが。）

ご参考に。

お礼

アドバイスありがとうございます。
規約は、一つ前の標準約款規約です。確かに３／４の同意が必要です。

詳しく説明して頂き感謝しています。同じような回答を他の方からも頂いているので心強いです。
参考になりました。

回答No.1

nitto3

原状回復の請求ができます。
当然埋め戻しを請求です。
被害も負担させることができます。

お礼

現状回復請求は、理事長にその気がないのに私1人頑張ってしようとは思いません。
他の組合員とも話し合ってみます。

アドバイスありがとうございました。