マンションの共用部分に対する取得時効は認められる？

質問

ふと、疑問に思った事があるので、質問させてください。

例えば、専有部分の所有権取得型の集合住宅（マンション）の住人の一人が外壁にエアコン、給湯器のダクト等を部屋の内部へ引き込む為の穴を壁（共用部分）に空けたとします。区分所有法によれば、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は区分所有者の共同の利益の為、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、またその行為を予防するため必要な措置を請求する事が出来ます。（同法57条1項）

しかし、ここで、管理組合法人等が原状回復の請求等をその住人に対して一定期間起こさない場合には、原状回復の請求等をできなくなる場合はありえるのでしょうか？

例えば、共用部分も取得時効の対象になると考える場合には原状回復の請求も出来なくなる場合がありえるような気がします。

如何でしょうか？出来ましたら根拠と共にお答えいただけると助かります。

回答No.5

tk-kubota · ベストアンサー

＞当該区分所有者が外壁に穴をあけてから3年間、管理組合等がなにも法的措置を取らなかったら、同原状回復「義務」と同「損害賠償」請求権は時効消滅して、以降は管理組合等は一切文句を言う事が出来ないし、当該区分所有者は何の責任も取らなくていい（外壁に係る修繕義務はない）という認識でよろしいですね。

そんなことはないと思います。
「３年の時効」も要件（損害の発生、加害者の特定）がありますので、一概には云えないです。
仮に、そうだとしても「共同の利益」の見知から総会の決議で請求することはでき、それらによって、その者の出方次第で更なる発展（専有部分の競売）も考えられないことはないと思います。

お礼

再度有難う御座いました。
勉強になりました。

回答No.4

tk-kubota

「穴を開ける」ことは共用部分の変更になりますから、必ず、管理組合の承諾が必要です。（区分所有法１７条１項＝例外があり、本件が、そうであるとしても議決権割合が変わるだけで承諾が必要ないことはありません。）
私の云う「原状回復義務」はその承諾があって、穴を開けたが、その後、必要がなくなったとき（例えば、エヤコンを取り外した場合など）のことで、専有部分の所有権を失うとか、明け渡すとかということは関係ないことです。
従って「・・・その出て行く前提として、原状回復義務が生ずるということを書かれているということですか？」は、そうではないです。
なお、管理組合の承諾なく「穴を開けた」ならば区分所有法の「義務違反に対する処置」で最終的にはその専有部分が競売されることもあり得ます。
その場合は、管理組合で、その損害金を配当要求することになるでしよう。
また「どう考れば、「共用部分に「自己所有の意思を持って」はありえません　」となるのか？？？」のお答えは、「共用部分」は「みんなのもの」と考えているはずです。
専有部分を買った者が、「壁や柱、そして廊下や屋上も私の物」とは考えていないと思います。
そうだとすれば、「私の物だと思い」や「私の物にしよう」とは考えないと思います。
ですから共用部分の取得時効はないです。

お礼

有難う御座います。
補足に確認事項を書きました。私の書いた認識でよろしいでしょうか？

補足

＞専有部分を買った者が、「壁や柱、そして廊下や屋上も私の物」とは考えていないと思います。

うーん、私はその穴を空けた人ではないので、詳しくは解りませんが、何を考えて穴を開けてしまったんでしょうね？壁が専有部分でないことを知りながら壁に穴を開けたとしたら、自分が所有権を持っていると思って穴を開けたより、ある意味、悪質ですね。

＞そうだとすれば、「私の物だと思い」や「私の物にしよう」とは考えないと思います。

確かに、そう願いたいですね。

あと、すいません、No.1の補足で書けばよかったのですが、（＃３の補足にも書いてありますが）

結局、すなわち、当該区分所有者が外壁に穴をあけてから3年間、管理組合等がなにも法的措置を取らなかったら、同原状回復「義務」と同「損害賠償」請求権は時効消滅して、以降は管理組合等は一切文句を言う事が出来ないし、当該区分所有者は何の責任も取らなくていい（外壁に係る修繕義務はない）という認識でよろしいですね。

回答No.3

winnie777

言葉足らずですみません
時効取得を詳しく書くと。。。（コピペですが）

　　２０年の取得時効

　　　(1)所有の意思をもって占有していること
　　　(2)平穏かつ公然の占有　
　　　　　→法律上許されない行為をしていないことと、占有保持につき隠さないこと）
　　　(3)他人の物を占有したこと
　　　(4)２０年間の占有

　　　＊(1)(2)(3)(4)の要件がそろって、自分の物になる

　　１０年の取得時効

　　　上記(1)(2)(3)の要件に加え、占有の開始時点に、占有の開始時点に善意かつ無過失であること。　
　　　　→善意とは、自分のものであると信じていること　
　　　　→無過失とは、自分のものであると信じることについて過失がないこと
　　　　　＊占有開始時点に悪意または有過失だと２０年の占有が必要になる。

となりますので、(2)に違反しているので、時効取得はありえません

お礼

有難う御座いました。勉強になりました。

補足

なるほど、確かに、当該区分所有者が共用部分に穴をあける行為は区分所有法に反していますね。そうすると、

＞2)平穏かつ公然の占有　
　　　　　→法律上許されない行為をしていないことと、占有保持につき隠さないこと）

を満たさないから、取得時効はないと言うことになるわけですね。納得です。

ということは、残った問題として、当該区分所有者の原状回復「義務」の存続期間、又は（ですよね？）、管理組合等の当該区分所有者に対する損害賠償請求が出来る期間は3年間

すなわち、当該区分所有者が外壁に穴をあけてから3年間、管理組合等がなにも法的措置を取らなかったら、同「義務」と同「損害賠償」は時効消滅して、以降は管理組合等は一切文句を言う事が出来ないし、当該区分所有者は何の責任も取らなくていい（外壁に係る修繕義務はない）ということになるわけですね。

回答No.2

winnie777

Ｎｏ１さんのおっしゃるとおりと思います。
時効取得とは「自己所有の意思を持って」占有しなければなりません。
共用部分に「自己所有の意思を持って」はありえませんので＾＾；

お礼

回答有難う御座います。

補足

うーん。「所有の意思」ですか。ごめんなさい。ますます混乱してきました。

ちなみに、「所有の意思」とは、所有者として占有する意思をいうのだと思うのですが、当該区分所有者としては外壁（共用部分）を自分のもの（専有部分）と思って外壁に穴をあけている？のが普通ではないかと思うのですが、如何でしょう。

どう考れば、「共用部分に「自己所有の意思を持って」はありえません　」となるのか？？？

その辺が良くわかりません。
出来ましたら再びご教示ください。

回答No.1

tk-kubota

原状回復は義務であって、相手方に請求権を持たせているのではありません。（民法５４５条）
その義務を履行しなければ損害賠償請求となります。
その時効は３年です。（同法７２４条）
また、共用部分は取得時効とはなりません。
共用部分の運命は区分所有権と共にします（区分所有法１１条２項ただし書き）ので一人歩きはできません。
そして、その持分は同法１４条１項で専有部分部分の床面積の割合によることなっていますから、特定の者が取得時効することはあり得ないです。

お礼

回答いただき有難う御座いました。
できましたら、補足項目にお答えください。

補足

どうもすいません。素人なもので、何か私の根本的な考え違いがあるかもしれないので、出来れば確認させていただけると助かります。

＞原状回復は義務であって、相手方に請求権を持たせているのではありません。（民法５４５条）

民法545条というのは「解除の効果」についての規定ですが、つまりは、マンションの外壁（共有部分）に穴をあけた者は管理組合の規定あるいは、区分所有者法に反する行為である為、当該区分所有者との専有部分の売買契約は解除となり「穴をあけた住人は区分所有権を失い、そこを出て行かなくてはならない。その出て行く前提として、原状回復義務が生ずるということを書かれているということですか？

私の書いている「原状回復請求」とは当該区分所有者が出て行く（専有部分の所有権を失う）のという前提においてのものではなく、当該住人が所有権を有したままでの原状回復請求を考えているのですが、545条を適用する理由が、私の様な素人にはいまいちよく解りません。できましたら説明していただけるとありがたいです。