賃貸マンションの連帯保証人です。

質問

訳あって韓国人が借りた賃貸マンションの連帯保証人になっています。昨年の10月20日過ぎに保証会社から10月分の家賃が約束の20日になっても振り込まれず、連絡も取れなくなっていると電話がありました。本来10月分の家賃は9月末支払いですが、20日までには払うと連絡していたようです。
彼は自営業ですが夜は同じ韓国人の経営する会社を手伝っていたようです。その経営者が保証会社に、彼が何日も会社に来ず、連絡も取れなく心配なので安否確認の為部屋を開けられないかと電話があった事も聞きました。私は彼を紹介してきた知人に連絡を取って貰うよう頼んだり、経営者に電話等しましたが結局どちらもらちが開かず、どうやら韓国に戻ってしまい日本には帰らないだろうとの事でした。実は彼は経営者と金銭上のトラブルも抱えていたらしく、何とか彼を捕まえようと経営者は韓国にも行きましたが結局会うことは出来なかったそうです。
保証会社の担当者はもう誰も住んでいないことが分かっているマンションに督促状を何回も出し、安否確認の為開錠して部屋の中に入ろうと試みましたが、部屋の鍵を管理会社も部屋のオーナーも持っておらず（オーナーが紛失したらしい）鍵を作るのに1か月近くも掛り、警察官立ち合いの元ようやく12月初めに部屋に入りました。部屋の中の家具その他は住んでいた当時のままのような状態であったようです。
今後の予定として担当者が言うのは、家具等も勝手に処分出来ないので、まず（出頭してくるあてのない）裁判を起こし、2，3か月後に判決が出てからようやく解約や家具の処分が出来ると説明していました。
もしそうなったとして、連帯保証人の私にどんな請求が来るのかというのが質問です。勿論抗弁権のない事位承知していますが、納得の行かない請求には抗議するつもりです。
例えば何か月分の家賃請求が来るのかはまだ分かりませんが、10月分はしょうがないとしても鍵の紛失により開けられなかった11月分の支払いは納得が行きません。またそれから（無意味な）裁判を起こすと言って数ヶ月も過ぎてしまうようですが、その分の家賃もどうなんでしょうか。夜逃げと同じで現れることのない住人に対し裁判を起こす必要があるのでしょうか。またその裁判費用は誰がだすのでしょうか。家具の撤去、クリーニング代も気に掛ります。
家賃は15万弱ですので、仮に家賃だけでも半年分来ただけで90万近くなります。とても払える金額ではありません。
休み明け後に保証会社へ電話を入れるつもりですが、その際の答弁の参考にしたくて質問させて頂きました。出来れば憶測でなくこのような不動産トラブルに詳しい方にお答え願いたいと思います。
ご質問等あれば補足欄で回答いたします。どうぞよろしくお願い致します。

回答No.6

check-svc

＞状況的には夜逃げですし、契約書に一定期間家賃滞納があった場合に契約解除できるとの一文がなかったか確認してみます。
●契約書にそのような条文があっても、その部分については無効です。借地借家法というのはそれほど賃借人の不利にならぬように考慮されているのです。

＞訳あって姿を消した賃借人がまたのこのこ現れるとは現実的には思えず、仮に現れたら滞納した家賃を払ってもらいます。
●賃借人がのこのこ現れないという考えるのは勝手ですが、法的にはだからといって契約解除できるわけじゃありません。
もちろん現れた場合は家賃を払ってもらうでしょうが、家主の立場からみれば家財を勝手に処分したことに対する損害賠償をしなければならないというリスクはおかしたくないでしょう。（家主は家賃を払ってもらってなおかつ今後の賃貸借も問題なく継続してもらうのがいいに決まってます）。

＞ここで言う裁判とは保証会社が賃借人に対する裁判で、私に対する裁判ではありません。
●わかってますよ。
賃借人に支払ってもらえなくて、あなたに連帯保証を求めた場合に、それをあなたが納得できないと言って支払わない場合は、あなたが別の裁判の被告になることをいっているのです。

回答No.5

f272

> 何か他の解決方法が無いのかなと思い質問しました。

リスクのない方法に限定すれば、他の方法はありません。
たとえ賃貸契約書に、「部屋に残しているものは勝手に処分してよい」と書いてあったとしても、これは引っ越した後の￥に残っているごみ（価値のないもの）に関してしか効力はありません。

> 家賃を数ヶ月滞納して、連絡も取れず部屋を開けたら夜逃げ同然であったならその時点で一方的に契約解除出来ると思うのですが。

契約解除の意思表示をすることはできるでしょう。そしてその意思表示は相手に到達すれば有効になるのです。相手が夜逃げをしている状態では、意思表示が相手に伝わりませんから、いつまでたっても契約解除は有効になりません。だから公示の方法によるのです。

大家が法人であればたいていは、こんなことでリスクをとることはありませんから、裁判所をとおして時間をかけてやります。そうではなく大家が個人であれば、いろいろな場合がありますね。
保証人に、本人の代理人として賃貸契約の解除をさせることもあります。（代理権があるのかが後で争いになる場合があります）
もっとひどい大家なら、法律上のリスクを無視して部屋に残っているものを勝手に捨てることもあります。賃貸契約もいなくなったら、一方的に（相手にその意思が伝わるかに関係なく）解除します。

しかし、結局のところ、本人から「引っ越しましたので、部屋に残っているものは捨てて構いません」という言質がえられなければ、裁判所を通さない限り、何らかのリスクを負うしかないのです。

お礼

再度のご回答ありがとうございます。
公示をするために裁判所をとおすのですね。納得しました。
その部屋は個人の所有する部屋で、家賃収入を得るために貸しているようです。

＞（大家が個人であれば）保証人に、本人の代理人として賃貸契約の解除をさせることもあります。

これはいい案ですね。保証会社に相談してみます。何度も書きますが賃借人が後で現れる事は
まずないので、後で争いになることもないと思います。

回答No.4

check-svc

家賃を数ヶ月滞納したから一方的に契約解除できるわけではありません。

通常は夜逃げだろうということで問題にならないケースが多いだけで、法的にはそれなりの手続を踏まないと一方的に契約解除することは認められません。

それこそ賃借人が現れた場合は勝手な財産処分に対して損害賠償請求されたりします。

本件の場合は、カギをオーナーが紛失していたことを問題にされていますが、速やかに契約解除の手続をしなければならないことにはなっておりませんから、契約解除にあたっての過失でも何でもありません。
裁判所の判決もまたあなたのために早くすることもありません。

もちろん、納得できない部分について支払わないと主張されるのは構いませんが、連帯保証人に請求される裁判においては確実にあなたは敗訴することになります。

お礼

再度のご回答ありがとうございます。

補足

＞通常は夜逃げだろうということで問題にならないケースが多いだけで、法的にはそれなりの手続を踏まないと一方的に契約解除することは認められません。

状況的には夜逃げですし、契約書に一定期間家賃滞納があった場合に契約解除できるとの一文がなかったか確認してみます。

＞それこそ賃借人が現れた場合は勝手な財産処分に対して損害賠償請求されたりします。

訳あって姿を消した賃借人がまたのこのこ現れるとは現実的には思えず、仮に現れたら滞納した家賃を払ってもらいます。

＞連帯保証人に請求される裁判においては確実にあなたは敗訴することになります。

ここで言う裁判とは保証会社が賃借人に対する裁判で、私に対する裁判ではありません。

回答No.3

f272

賃貸契約の解除は、当事者が合意すればOKですが、当事者の一方が出てこないのであれば、裁判所の掲示場に解除の意思表示を掲示するしかありません。あなたが韓国人に、賃貸契約を解除することに合意するという手紙を書かせれば、面倒なことは必要がなくなります。そうでない限りは、あなたには永遠に家賃の支払い義務がありますよ。
家具等については裁判所を通じて強制執行をしなければ、逃げた借り主がひょっこりと戻ってきた場合に民事上損害賠償責任を負うことは勿論で、場合によっては窃盗罪等の刑事上の責任を負うことにもなります。こんなリスクは誰も犯したくありませんので、明け渡しを命ずる判決に基づいて強制執行手続を取ることになります。あなたが、家具等を引き取ると言って、それに伴う責任はすべて保証人であるあなたが負うという念書を差し出した上で荷物を運び出せば、大家としては文句を言わないでしょう。

> 鍵の紛失により開けられなかった11月分の支払いは納得が行きません。

納得がいかなくても賃貸契約が続いている限り賃料の支払いは免れません。連帯保証人であればあなたも同じです。

> 家賃は15万弱ですので、仮に家賃だけでも半年分来ただけで90万近くなります。とても払える金額ではありません。

連帯保証人になると言うことは、夜逃げなどの場合にはその程度になることを覚悟しておくべきでしょう。あなたにできることは、少しでも賃貸契約解除にして部屋を明け渡すことです。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
勿論裁判を否定している訳ではありません。ただ素人考えで、本当にその都度裁判を起こしているのかな、何か他の解決方法が無いのかなと思い質問しました。

補足

>あなたが、家具等を引き取ると言って、それに伴う責任はすべて保証人であるあなたが負うという念書を差し出した上で荷物を運び出せば、大家としては文句を言わないでしょう。

実は形はどうあれこれもありかなと考えています。何故なら本人が日本に来て我々に連絡して来る事などまず考えられないからです。その理由として
１．何故突然夜逃げ同然にして韓国に帰ったかは定かではありませんが、夜働いていた会社の経営者とトラブルが有り、経営者は何とか彼を見つけようと韓国まで行き連絡を取って会う約束までしましたが、結局現れなかったそうです。今さら彼の方から連絡があるとは思えません。
２．少なくとも貴重品位は持ち出しているはずです。今さら二束三文の家具が大事で現れるならその前に滞納した家賃を払えと言えます。負い目は向こうにあります。

私が質問したいのは、多少の家財を残したまま夜逃げした賃借人に対し、本当にその都度裁判を起こしているのかという事です。そんな形式上の手続きを踏む為だけにいたずらに賃貸契約を伸ばしても何の意味も無いと思います。

＞賃貸契約の解除は、当事者が合意すればOKですが、当事者の一方が出てこないのであれば、裁判所の掲示場に解除の意思表示を掲示するしかありません。あなたが韓国人に、賃貸契約を解除することに合意するという手紙を書かせれば、面倒なことは必要がなくなります。そうでない限りは、あなたには永遠に家賃の支払い義務がありますよ。

本当にそうでしょうか。確認はしていませんが家賃を数ヶ月滞納して、連絡も取れず部屋を開けたら夜逃げ同然であったならその時点で一方的に契約解除出来ると思うのですが。
不動産関係のトラブルに詳しい方、形式上でなく実際の所のこういった場合の処理がどうなるかお教え願います。

回答No.2

check-svc

あなたには裁判によって解約が確定するまでの家賃と立ち退きの際の原状回復のための賠償義務があります。
つまりは、賃借人と同等の立場で支払義務があるということです。
契約解除のための裁判費用については、あなたは当事者ではありませんので、あなたが負担するものはないです。

カギがなかったので開けられなかったと言う期間についてですが、それもあなたが賃借人と連絡が取れなかったからではないでしょうか。
連絡さえ取れていれば、賃借人の事情も分かって直ぐにも裁判ができたはずですから。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
補足を参考にして下さい。

補足

＞カギがなかったので開けられなかったと言う期間についてですが、それもあなたが賃借人と連絡が取れなかったからではないでしょうか。
連絡さえ取れていれば、賃借人の事情も分かって直ぐにも裁判ができたはずですから。

保証会社としては賃借人と連絡がとれず、安否確認を名目として一日も早く単なる長期不在なのか、いわゆる夜逃げなのかを部屋の状況から確認した後でなければ裁判に進めませんでした（はしょりましたがそれまでの状況として夜逃げでしたが）。そのために管理会社及びオーナーに鍵の確認をしたところオーナーが紛失しており、特殊な鍵の為製作するのに一か月近く掛りました。もし持っていたらその分早く裁判が出来たという事です。

回答No.1

tzd78886

連帯保証人というのは、単なる保証人と違って、借りた本人と同等に扱われます。従って債権者はどちらに請求してもかまわないので、あなたに請求された時には拒むことはできません。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
抗弁権の無いことは承知しております。ただ納得の行かない請求に関してはどうなのかと
質問させてもらいました。