賃貸マンションの保証人の期限は？

質問

父が去年89歳で亡くなりました。
1周忌直前のある日、不動産管理会社から電話がありました。
要件は、

・父がある人のマンション賃貸の保証人になっていた。
・それは平成7年のこと。
・名義の借主本人は離婚して退去。
・ところが配偶者が居残り続け、しかもその後の家賃は滞納。
・ってことで保証人の相続者である貴方にその損害分（約80万円）払って頂きます。

ということでした。

まず、
１．18年も前の保証人契約は有効でしょうか。
２．１．が有効だとして、年齢は考慮されないのでしょうか。つまり、生存確認や保証能力の有無の確認など管理会社がする義務はないのでしょうか。
３．「損害」分は契約者の「元結婚相手」になるのですが、それでも保証責任は免れないのでしょうか
４．家賃の滞納は5か月分ですが（それにしては請求額が少し多いのですが）、管理人側にもっと早くに連絡をする義務はなかったのでしょうか。

以上、よろしくお願いします。

回答No.1

noname#203300 · ベストアンサー

大家しています。

１．18年も前の保証人契約は有効でしょうか。

　その賃貸借契約が続く限り『保証人』様も継続します。

２．１．が有効だとして、年齢は考慮されないのでしょうか。つまり、生存確認や保証能力の有無の確認など管理会社がする義務はないのでしょうか。

　最近は質問者様の場合のようなトラブルも起こりますので更新時に『保証人』様に確認する場合もあるようですが、もし万一、『保証人』様が承諾しない場合でも大家はそれを理由に契約解除はできませんし、裁判所も認めないでしょう。かといって承諾しないと言う『保証人』様も一存では契約解除もできません。ですから確認してもトラブルになるだけなのです。

３．「損害」分は契約者の「元結婚相手」になるのですが、それでも保証責任は免れないのでしょうか

　賃貸契約での『保証人』は通常『連帯保証』です。したがって「あっちに先に請求しろ！」は通りません。

４．家賃の滞納は5か月分ですが（それにしては請求額が少し多いのですが）、管理人側にもっと早くに連絡をする義務はなかったのでしょうか。

　通常、借主さんとの連絡なり交渉が全く不能の場合は３ヶ月くらい（２ヶ月という場合もあります）で内容証明を送り『法的措置』（裁判でも立退き要請）となりますが、大家や『管理会社』によってその辺はまちまちです。中には２ヶ月の滞納で『保証人』様に連絡すれば「なんで連絡した！」と逆ギレするような借主もいます。質問者様の関係する大家や『管理会社』はその辺りを考慮して『滞納は5か月分』での連絡となったのでしょう。『早くに連絡』する法的義務はありません。むしろ早すぎれば裁判では不利になるかもしれないのです。兎に角『借主=弱者保護』という『借地借家法』ですから何とも仕方ないでしょう。

　それより心配なのは『配偶者が居残り続け』という部分です。質問者様は契約者本人（元結婚相手）に損害賠償請求を出すことは可能ですが、果たして支払うかどうか甚だ疑問です。そうなると『配偶者が居残り続け』の限り家賃負担が発生します。火事なんか起こされたらその賠償も加わります。おそらく火災保険の契約者は『元結婚相手』でしょうから保険会社が素直に保険金を出すかどうか？　これは“天井知らず”です。ですから再三このサイトでも書いているのですが、他人の賃貸契約の『保証人』になるくらいなら上限が明らかな１千万の融資の保証のほうがまだマシなのです。早々に大家に連絡して対応を取るべきでしょう。大家に裁判費用の負担を約束すれば大家は『法的措置』を取って追い出してくれるでしょう。

お礼

丁寧に説明して頂き、ありがとうございます。

なるほど、１～４はある程度予想しておりました。

恐いのは最後のパラグラフですね。早々に手を打ちたいと思います。

補足

皆様、丁寧な説明をありがとうございました。
さらに質問があるのですが、ベストアンサーを選ばないままダラダラ伺うのも失礼かと思い、一旦締め切らせて頂きます。

次の質問はこちらに投稿しましたので、引き続きアドバイスを頂ける方がいらっしゃれば幸いです。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/8316636.html

回答No.5

turbotjc

業者してます。

＞18年も前の保証人契約は有効でしょうか。

原則として有効です。更新時の確認がなくとも連帯保証人の責任は賃貸借契約期間に限定されないとの平成9年11月の最高裁判例があります。

＞「損害」分は契約者の「元結婚相手」になるのですが、それでも保証責任は免れないのでしょうか

契約者本人がどのようにして退去しているのかがわかりませんが、基本的には物件を貸主に明け渡して初めて契約が終了します。よって借主の地位が配偶者に変更されることについて貸主（管理会社）の承諾がなかったとしたら、今でも当初の契約が継続されていることになりますから、連帯保証の関係も同様に続いているものと考えられるでしょう。

参考URL：

http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/199908.html

お礼

ご回答、ありがとうございます。

>基本的には物件を貸主に明け渡して初めて契約が終了します。

なるほど、こう聞くと多少スッキリしますね。

回答No.4

detekoiya

名義人は退去して不法占拠人だから関係ないって
そんなことありません。
その不法占拠人がいる以上は、名義人の責任はなくなりません。
名義人の責任である以上は、連帯保証人の責任です。
居残った同居人を追い出すのは借主の責任です。

「おれは出ていくし、もう離婚するから知らないよ～
あとはあんたらが追い出すなり家賃取るなり好きにしたら～」

これが通用するなら契約なんて意味がないですねwww

ちゃんと明け渡した後に、ホームレスが住みついたなら
別ですけどね(笑)

基本的に、借主がすべての責任を全うするまで
連帯保証人も終わらないんですよ。

なので
1.１８年前であろうと当然に有効です。
2.高齢だから適さない、とか判断するのは貸主側です。
　ですから新規契約に際して「高齢だからこの人じゃダメ」という
　ことはありますけど、連帯保証人が○○歳になったからもう免除ね、
　みたいなこともありません。
　あと、連帯保証人がどうなっているかとかは借主側からの
　申告が原則です。貸主側で何らかの調査なり確認をすることは
　ありますが、怠っていたから免除とかそういうものじゃありません。
3.ですから、元結婚相手をきちんと追い出さない借主の責任なんです。
4.10年も放置してたというなら争う余地もあるかもしれませんが
　その程度ではとやかく言えません。

「連帯保証人の債務」の相続ですから、相続放棄も可能だと
思いますが、当然財産一切の放棄になるでしょう。

自分の締結した契約ではないですから
納得がいかないような所もあると思いますが

質問主さんの論点で免除されるようなことは
残念ながらありません。

請求額には、原状回復費用も含まれているのでは？
金額については内訳を明示してもらえばいい話です。

意味ありげに（それにしては請求額が少し多いのですが）
なんて、相手が悪いことをしているような
イメージを与えるような書き方もしないほうがいいと思います。

あと、その不法占拠人の借主の元結婚相手は
すでに部屋を出て行ったのでしょうか？
そこをまず確認したほうがいいと思いますよ。

お礼

ご回答、ありがとうございます。

なるほど、よく分かりました。

借主の元妻は今でも居座っております。

これについて本当は追質問したいのですが、ベストアンサーのこともあるので一旦締め切らせて頂きます。

回答No.3

noname#235729

まず契約書を見ないことにはなんとも言えませんね。

１．

普通は2年区切りで契約しているはずですから、いつまで有効かと言われれば、その契約期間までです。
普通は更新しますから契約書を作り直すんですが、また保証人を続けてもらいたければ、保証人になる人間の署名と印鑑証明などが必要になります。
もし、この18年、つまり9回の更新の都度、保証人として署名も捺印もしてきたなら、もちろんその契約は有効です。

名義人が出て行ったのがいつなのか？
滞納が5ヶ月という事は、だいたいそれくらい前ですよね？
だとすると、まだ契約期間の2年以内である可能性があるので、もしその契約で保証人になっていれば支払い義務はあります。

２．

義務はないです。それを怠ればトラブルになって不動産屋が損するだけなので。
保証能力があろうとなかろうと、貸し手が良しとすれば貸せますし、保証人に請求もできます。
まあ、普通はそんなことしませんが、それで請求されたとしても、保証能力がないくせに保証人になった人間の方が悪いという事になります。

３．

それが連帯保証人というものです。
こういうときのものですから、それでいちいち免除していたら、何のために保証人をつけたのか分かりません。
連帯保証人は契約者と同じ契約をしたのと同義です。

ただし、連帯保証人が建て替えたものは、あとで契約者に損賠賠償を請求できます。

４．

義務はないです。
遅れれば遅れるほど、金額が増えれば増えるほど、回収しにくくなる訳ですから、不動産屋が困るだけ。
逆に滞納がなかったとしても、契約者に支払い能力がないと判断すれば、連帯保証人に請求することも可能です。
5ヵ月分程度で連絡をくれたなら、まだ良心的ですね。

とりあえず、契約がどうなっているのか？
逃げた契約者は解約せずに逃げたのか？
これによって対応は変わってきますよ。

お礼

ご回答、ありがとうございます。

仰る通り、法治国家においては基本的に契約書が全てなので、すでにコピーの郵送を頼みました。

で、この１．が曲者なんですが、契約更新は貸主と借主の間に【勝手に】交わされるだけで、保証人は最初の契約のみのようなんですね。しかも、それでも保証人として扱われる…らしい。

困ったものです。

回答No.2

inon

名義の借主本人は離婚して退去しているのだから、今住んでいるのは何の権利もないただの不法占拠者でしょう。
お父さんが保証人になったのはあくまで退去した方なのですから家賃の支払い義務はありません。
不法占拠している輩を追い出さなかった不動産屋の責任でしょう。
とりあえず、関係者の誰かに言えば損害が取り戻せるかもしれないという不動産屋の悪あがきです。

ただ、問題は退去した方がきっちりと退去手続きをとったかどうか、そのあたりを曖昧にしていた場合はお父さんの責任もあるかもしれませんが、既になくなっているので、それが負の遺産になるかどうか・・・弁護士と相談してみて下さい。

お礼

ご回答頂き、ありがとうございます。
他の回答者さんとご意見が食い違っているようですが、法的な話はともかく、少なくとも心情的にはそうなりますよね。