マンション重要事項説明書についての疑問

質問

今回事情により管理会社の変更があり新管理会社より重要事項説明書が出され建物設備管理業務の工事立ち合いの件で注釈として下記のよに記されています。

立ち合いとは、終業又は業務の完了確認等を行うものであり、外注業者の業務中、常に立ち会うことを意味しません。また工事確認を行う場合には、工事が設計図書のとおりに実施されているか否かを確認するものではなく、外観目視等によりその完了を確認するすることや外注業者から業務終了の報告を受けることをいいます。

管理組合に於いて役員はじめ一般組合員に至るまで工事等、の専門知識を有する場合は少ないと思います。従って設計図書や仕様から工事が正当に行われているか組合員が判断するのは不可能です。その為に管理会社に業務委託するのだと思っていたのですが、管理会社が工事確認を行う場合は工事が設計図書や仕様通りに実施されているか否かの確認ではなく工事の完了の事を言ううとすると手抜き仕様の変更等をされても組合員にはわかりません。
一般的にこの様な但し書きはあるのでしょうか。工事の完了確認は誰でもできますが工事が適正に行われたかは素人には無理です。皆さんのところはどのようにされているのでしょうか。

回答No.2

ゆのじ（@u-jk49） · ベストアンサー

修繕工事を管理会社に丸投げして、そして、管理会社傘下のグループ企業が工事を請け負うのか、あるいは、管理組合が独自に相見積を取って専門業者選定を行うのかということで違ってくる。

で、管理会社お任せ方式(丸投げ方式)ならば、一応の「監理業務」のようなことを、管理会社は仕方なくやる。丸投げされれば利幅も大きいので、そういうことが出来る。しかし、管理会社のグループ企業を排除しての相見積収集ということになった場合、工事関係について、管理会社は「私どもは一切、関係ありません」という姿勢を貫く。工事に対するクレームにも関知しない。

管理会社最大手の一つ、DA(大が付くところ)なら、DAを排除しての専門業者選定を行い、そして、工事「立ち合い」などの要求をしますと、月額委託管理料金とは別途に、「監理」料金を数十万円要求される。「監理」とは「管理」と違って、一級建築士のチェックを意味しています。工事内容とか、出来栄えまで、チェックしてくれます。

つまり、委託管理契約書内の「仕様書」を見ればわかるが、「監理業務」は、委託管理会社の業務範囲外ということ。

だけど、しっかりした理事長、押し出しの良い理事長が居れば、毎日、工事現場をチェックすることで、問題発生を抑え込める。現場監督に直接モノを言える人が居れば、まあ、なんとかなる。

回答No.4

toro1964

業界人です。

一般的に管理会社としては、「管理業務としては」あくまで区分所有者で構成される管理組合の発注による工事となるため、工事の設計監理業務までは請け負えないのです。一言でいえば管理会社発注の工事ではないので責任がとれないからです。
工事中の監理業務は工事会社の業務になります。
管理会社が提案した、管理会社の工事部門や系列会社、紹介会社などでしたら、民法上の信義則に基づいて、ある程度の責任は問えますが、管理組合が独自に選定した工事会社の場合には、管理会社としては監理業務を行うのは現実的に難しいのです。

管理会社系列への発注工事価格は、価格的には高いです。ただ、監理、報告、管理会社との連携、アフターはいいかもしれません。（私のいた会社では）その分価格に乗せてるといってもいいです。

管理組合が独自に発注した場合には、その工事業者と工事内容とスケジュールなどの打ち合わせまではしますが、別途管理組合から工事監理業務の依頼を受けた場合にはそれに対して、報酬が発生します。
まともな工事業者でしたら、スケジュールの確認や工事過程の管理組合への報告書、監理業務も含めて受注するかと思います。ただ、工事価格の安さだけで業者選定をするのは危険ですので、実例の見学などをさせてくれる会社がおすすめです。

分譲マンションの所有者とその維持管理の権限を持ち責任を負うのは、区分所有者の方々です。
私がいうのもなんですが、管理会社にお任せで総会出席率も低く、規約を読まず、理事はなり手がいないというようなマンションは管理会社の言うなりになってしまいます。

ご質問者様が重要事項説明についてご疑問に思った部分については、説明会の前に重要事項説明書と管理委託契約書写しが配布されていたかと思いますので、重要事項説明の時点で指摘すべき事項でした。もう理事長印押してしまったのでしたら、理事会に提案して、次回の総会で議案に取り上げてもらったらいかがでしょうか。

ちなみに、私も分譲マンション暮らし（３軒目）ですが、現在は自主管理・一部委託方式で運営をしています。今年度理事をやっていますけれど、結構皆さん勉強されてらっしゃいます。
逆に前のマンションは、関心がない人が多く、修繕積立金の大幅な値上げの可能性が高かったので、逃げ出してきました。。。

回答No.3

histrie22

一般的に、多くの組合員は施工業者がどこかという事まで気にしません。
苦情があればとりあえず「管理会社」です。

「管理会社」と関係ない業者がやらかした事まで責任を求められては困るのです。
それを理解して頂けないまま「この管理会社はダメだ」と評価されるのを避ける為、
そのような条文を入れていると思われます。

「役員が連れてきた良く分からない業者が施工したけど、手抜きだらけだ。
　これはきちんと監理してなかった管理会社にも責任がある。」

なんて言われても困るのです。

お礼

平易な言葉で説明して頂き管理会社の立場がよく理解できました。ありがとうございました。

回答No.1

merciusako

マンションの建物や設備の管理業務は、日常的あるいは定期的な維持管理ということですから、工事が適正であるかどうかのチェックや確認までは行いません。

不安であれば監理業務として別途委託することになります。
管理会社であれば大規模修繕工事のための長期修繕計画書を作成できなくてはなりませんから一級建築士は抱えているはずです。

まあ、管理会社として監理業務を行える人員がおり、管理委託業務の中に監理業務も含む、とすることもあるようですが。

お礼

私の管理会社の管理業務に対する認識が間違っていました、
勉強になりました。ありがとうございます。