マンション管理会社と工事発注の方法

質問

マンションの管理組合理事長をやっておりますが、このたび
老朽化によるものかインターホンの故障が頻発したため、管理組合で
行うことが決まりました。私が探してきた工事会社によると
大手管理会社の見積もり９５０万（総戸数４０前後）に対して
６５０万くらいで出来そうです。しかし、管理会社は自社の
紹介した工事会社を使わない場合、工事の日取りの
入居者へのアンケートや曜日のヒアリングなどの
協力を出来ないといっています。
管理組合としては毎月安くない管理料を支払っていますので
おかしいと思うですがどうでしょうか？
さらに、名目を作り設計管理料として組合から支払いも考えても
いいとも提案しましたが、大手管理会社の決まりで提携している
工事業者以外は使えないとの事です。
管理会社のこのような対応は普通ですか？
管理組合としては出来るだけ安く確実な方法で工事を選択する
権利があると思いますが。

回答No.6

st_tail · ベストアンサー

再び＃４です。

お礼、ありがとうございました。
さて、そこまでお考えであるならば、むしろ管理会社の見積を値切るほうがよろしいかと思います。同業の私から見ても、今回の見積はかなり高めです。値段から見て、オートロック対応のインターホンをカラーモニター付きに替えるものと思いますが、その場合、１戸当たり１５～２０万円くらいが相場です。質問者様の見つけてきた業者が１戸当たり１６万円ですから、ほぼ妥当なところでしょう。ただ、この値段は、「段取りはこっちがやるから、工事だけやってね」の値段です。管理会社が業者に出すときの値段がこんなものでしょう。

ですから、管理会社が２割程度の粗利を取るとしても、８２０万円程度がいいところ、と思います。見積あわせをして、値段を交渉したほうがよいと思いますが、いかがでしょうか。

前の回答でもちょっと触れましたが、管理会社にとって、全く知らない業者と、この手のタッグを組むのは、非常に危険です。と言うのは、万が一トラブルになった場合、管理会社ととしては、責任も取れませんし、融通を利かせることもできません。ちょっと考えただけでも、（１）希望が１点に集中して職人が足りなくなった、（２）連絡の行き違いがあって職人が来なかった、等々、管理会社が元請であれば対応できることでも、全く知らない業者では、そんな事はできません、ウチは聞いてません、と突っぱねられたら終わりです。その時に、管理会社に責任を押し付けられても、本当に困るんです。いくら、理事長がなんとかするから、と言われても、二の足を踏むのは当然です。

あんまり参考にならない回答で申し訳有りません。
ただ、私は、質問者様のご提案は、管理会社にとってはかなりリスキィなものであり、拒否されても仕方ないものだと思います。少なくとも、私なら絶対に受けません。

お礼

＃４様
再度ご連絡ありがとうございます。
ご回答もっとだと思います。契約書にはこの辺の事は
一般的な文言しか記載しかありませんでした。
管理会社の立場なら記載してあることもっともだと思います。
私一人で頑張っているのも馬鹿らしくも思うときもありますが、
組合員全員の代表とすると
「どうしてもう少し頑張ってくれないの？」という声が後から
上がったり、私もみんなのためとい思うと出来るだけ安くやって
やりたいなー思ってしまいます。
現実的には粘り強く交渉してみます。
ありがとうございます。

回答No.5

lunapal7

＞しかし、管理会社は自社の紹介した工事会社を使わない場合、工事の日取りの入居者へのアンケートや曜日のヒアリングなどの協力を出来ないといっています。

４０軒前後の入居者との日程調整は相当な手間がかかると思います。
それならば、６５０万円で見積もりしてきた工事会社に、入居者との日程調整も任せればよいのではないでしょうか（管理会社との契約で許されるならば）。
その分は、別に支払わなければならないとしても、９５０万円よりは安いような気がします。

ただ、工事費が安ければよいというものでもないような気がします。理事長初め工事に詳しい人がいて監督していないと、後でこんなはずじゃなかったということになりかねないかもしれませんね。
（知人が理事長をしているマンションでは、理事長が建築関係の仕事をしていた人なので、安い工事会社を見つけて来て、つきっきりで監督していたと言っていました。）

補足

ご回答ありがとうございます。
電気工事は少ない人数で経営している会社ですが、昔からの
知りあいのため仕事はきっちりやってもらえそうです。
しかし、職人なので事務系の人間を抱えておりません。
そのため、安く見積もりを出せるようです。
しかし、入居者との日程調整は管理会社の協力なくしえは
難しいといっています。

回答No.4

st_tail

管理会社の社員です。

この場合、契約書でどのような扱いになっているかを確認しないことには始まりません。いくら少なくない管理委託費を払っていたとしても、業務外のことをさせるのであれば、当然費用は必要でしょう。
当社の場合、管理組合が他社に発注する工事の支援等は、「別途有料」と明記しています。

工事にも色々有りますが、インターホンの交換のような、在宅日の確認や工事日程の調整などが複雑に絡み合う工事は、通常の業務のほかに、かなりの煩雑な業務や連絡を行う必要があります。当社の場合は、見積にその分を含んでいます、と理事会で明言しています。この場合なら、工事金額の３～５％を事務手数料としていただきたい、と思います。

ぼったくりじゃないか、と思われるなら、実際に理事の皆様で今回の調整を行ってみてください。絶対理解できると思いますよ。私個人も、似たような業務（玄関扉のシリンダー交換）をやりましたが、こりゃ、事務手数料をあと１割は貰わんと、と本気で思いました。この場合は、ウチが元請になって業者を使いましたから、多少の無理は利きましたが、これが全く知らない業者であれば、私も逃げ出しましたね、絶対。はっきり申し上げれば、責任が取れません。

安くすると言うことは、その分理事の誰かが汗をかいてくれなくては無理です。管理会社だって、何もしないでマージンを取るわけではありませんから。管理組合が自主的に工事を発注するのであれば、管理会社は「第３者」になります。行う業務としては、せいぜい、管理組合の補助程度になります。

ちなみに、国土交通省の「標準管理委託契約書」では、

(12) (３)(2)の「本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)
を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整」とは、管理組合が
自ら本マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕、保守点検、
清掃等)を第三者に外注する場合において、マンション管理業者が管理組合に代わっ
て行う維持又は修繕の企画又は実施の調整(見積りの精査、発注、履行確認等)をいう。

とされており、この場合、管理会社の業務は見積の精査や発注、履行確認程度とされている事にご留意ください。これ以上の調整や連絡等の業務は、管理会社にやらせるのであれば、別途費用となる事もありえます。管理組合が安く工事を行う権利は当然にありますが、その権利には当然に義務もついてくることをお忘れなく。

最後にあえてお伺いしますが、質問者様の会社では、顧客が自社の業務とは契約外の業務をしろ、と押し付けてきたら、唯々諾々と従いますか？
確か、最近押し付けをやった会社が新聞に出ておりましたが・・・。

参考URL：

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409/010409-3.pdf

お礼

ご回答ありがとうございます。
私のほうで管理会社に無料で支援して欲しいと要望していません。
工事代金の15％セント近くの料金を別途支給してもかまわないと
提案しています。
それを支払っても管理会社主導の場合の見積もりよりおよそ150万以上
安く出来るはずです。
契約ごとなので相手の自由もあるのでしょうから契約書を調べてみます。

回答No.3

iwakura009

＞　管理組合としては出来るだけ安く確実な方法で工事を選択する権利があると思いますが。

もちろんあります。

このインターホンは共有設備なのでしょうか？
って疑問がちょっとありまして。。。

#1.2の方とほぼ同意見です。が、
なぜ高いのか説明を求めてはいかがでしょうか？
単に（マージンで）高いだけなのか、今後の管理組合の為にも明らかにするべきです。
理事長が精力的に活動されてその度に見積もりを取り寄せていては、お互い信頼できる関係とはなかなかいきません。
理事が交代するまで大人しく、ほとぼり冷めたらまた高いマージンって話になりかねません。
組合の見積もりが妥当が何社か見積もりを取られたと思いますが
お互いが納得行く話をした上でできるのであれば、
管理組合の妥当な見積額で、管理会社の業者にて施工する道筋がいいかとおもいますがいかがでしょうか？
施工不良による管理責任も明確なため回避できるはずです。

回答No.2

bouhan_kun

＞管理組合としては出来るだけ安く確実な方法で工事を選択する権利があると思いますが。

そのとおりです。
ただ、DとかHとかの超大手では、なんとか系列でのみで処理しようと画策します。

で、問題は、管理委託契約書の中に、今回のような場合の取り決めがあるかどうかです。
なければ、「自社に仕事回してくれた場合の付帯サービス」ですから、強制はできません。
何か引っかかる内容があるようなら、多少拡大解釈してでも、やれよオラ！！、と言い張っていいでしょう。なんなら、管理委託契約の更新をしないと、暗に脅すのも手です。

もう少し穏便にと言うのであれば、他社から「640万」できてるから、それに合わせろ、そんならいいよ、と交渉するか。

どちらにしろ、あくまで主体は管理組合、しいては理事会ですから、強気で攻めてかまいません。

お礼

管理委託契約書再度確認してみます。ご指摘のある超大手の
会社です。いつも強気に交渉している気になっていましたが
さらに攻めるべきポイントがはっきりしました。
ありがとうございます。

回答No.1

arashi1190

管理会社の横暴ですね。

管理会社との委託契約の内容はどうなっていますか？
管理事務が決められているはずです。そして、管理事務の中には、管理組合の支援業務が含まれているはずです。
合理的な理由も無く支援業務を行なわないとなると契約違反の可能性が高いと思います。

また、わざわざ高い価格で工事を発注することは区分所有者全員の損失になります。
工事費は区分所有者が払っている管理費から支出するのですから、同じ工事をするのであればできるだけ安くという考えは全員一致する考えだと思います。
その総意を管理組合が代弁するわけですから、管理組合が出来るだけ安く確実な方法で工事を選択することは当然の権利だと思います。

以前私が理事をしていたマンションの管理会社は設備工事も行なっていましたので、設備の点検や修理などはほとんどその会社にお願いしていました。
設備の詳細を知らないと出来ないような特殊な作業は別として、一般的な作業であれば他社にも見積もりを取り適正な価格で発注していました。

お礼

支援業務はどこまで行うのか？　管理組合の見つけてきた工事会社
の場合どこまで行うのか契約書で確認してみます。
ありがとうございます。