農地の売買について質問いたします。

質問

私の知人（Aさん）は亡くなられた旦那さんが購入し仮登記をした農地約300m2を相続しました。
Aさんは営農者じゃありませんが２０年の時効により本登記ができる状態になりましたが、まだそのままにしてあります。
この農地はAさんの現在の居住地と遠く離れており、Aさんは売却の意向ですが、そこへBさんという方から購入したいとのお話をいただいたそうです。
このAさんは営農者ではなく、退職後に畑を使って農作物を作りたいそうです。
この場合、農地法３条の許可は降りないと思いますが、他の方法がありますか？
ちなみにこの農地は市街化調整区域です。
なんとか５条の許可でも取って売買するしかないのでしょうか？
ご返答お待ちしております。

回答No.7

tk-kubota

＞登記記録にあることがすべてではないのですね。

勿論です。
抵当権設定登記があっても弁済しておれば、その登記は無用なものです。
それと同じことで、仮登記を相続した時点で、その仮登記は無意味なものとなっています。
再度、私の解説を全部読み直して下さい。

回答No.6

toratanuki

まず、誤解していることは、農地につき許可が得られないことを知りながら、買い受けて２０年たっても、時効取得することはできません。

また、公の場で、違法行為を質問しても答えられません。

お礼

簡単明瞭なお答えです。
ありがとうございます。

回答No.5

tk-kubota

＞ここが一番大事なんですが農業委員会の許可が問題ですね。

売買により所有権移転する場合は、必ず、農業委員会の許可が必要です。(農地法3条以下)

＞今から７年ほど前に所有権移転請求権を相続により移転、登記されていても時効なんですか？

「所有権移転請求権を相続により移転、登記」と言う部分、意味不明です。
請求権は登記できないです。
おそらく「Aさんは7年前に所有権移転登記請求権の仮登記を相続しているが、それでも時効により消滅していますか ?」と言うことでしようが、契約が40年前と言うことで、30年前に時効により、その仮登記の効力はなくなっています。従って、相続により取得した時点で、最早、無効な仮登記です。

お礼

登記記録にあることがすべてではないのですね。
ありがとうございました。

回答No.4

tk-kubota

＞何より所有権者さんが購入希望者のBさんを紹介されたそうです。

現行の登記簿上の所有者から購入希望者のBさんを紹介された思われますが、それならば、同人が売主でBさんに売却すればいいです。(勿論のこと農業委員会の許可は必要です。)
Aさんの仮登記は、Aさんが「承諾料」を貰うと引き替えに抹消に承諾すれば万事OKです。
なお、所有権者さんの方から断続的に連絡があったからと言って時効の進行とは関係ないことです。
「仮登記の時期は40年ほど前みたいですが、今とは農地法が違ってたのでしょうか？」
と言うことで、40年前ならば、間違いなく、Aさんの権利は消滅しています。
また、農地法は昭和27年制定です。
改正は何度かありましたが、基本的には変わっていません。

お礼

＞同人が売主でBさんに売却すればいいです。(勿論のこと農業委員会の許可は必要です。)

ここが一番大事なんですが農業委員会の許可が問題ですね。

今から７年ほど前に所有権移転請求権を相続により移転、登記されていても時効なんですか？

回答No.3

tk-kubota

＞私の知人（Aさん）は亡くなられた旦那さんが購入し仮登記をした農地

と言うことで、Aさんは、農地転用を条件とした、仮登記権利者でしよう。
それで、その契約は、何時しましたか ?
もしも、10年が経過しておれば、本登記請求権は消滅時効が成立しています。
(厳密に言いますと「本登記請求権」ではなく、「農業委員会に許可を求める請求権で債権」です。仮に代金を支払っていても、農業委員会の許可がなければ所有権は取得したことにならないです。)
更に「２０年の時効により本登記ができる状態になりました」と言いますが、農地のため占有はしていないと思います。(農業委員会の許可がないと占有(耕作)はできませんので)
以上で、大変お気の毒ですが、Aさんの権限は、何もないです。
ご不安ならば専門家にお聞き下さい。間違いないと思います。

お礼

時効の件ですが、所有権者さんの方から断続的にご連絡があるみたいなので問題ないだろうとのことでした。
何より所有権者さんが購入希望者のBさんを紹介されたそうです。
仮登記の時期は40年ほど前みたいですが、今とは農地法が違ってたのでしょうか？
そこらへんが詳しくわかりません。
ありがとうございました。

回答No.2

titelist1

その土地の市町村の農業委員会が農地売買の可否を判断するのですが、困難なことは承知されているはずです。
農業用倉庫は建築許可申請しなくても建てられますので、借地扱いでも問題なく建てられます。しかし、自分の土地でないとその気にはならないのかもしれません。

お礼

おっしゃる通り、借地には倉庫を建てたくないとのことです。
ありがとうございました。

回答No.1

titelist1

Ｂさんに貸すことは可能です。

お礼

Bさんは小さな農業倉庫を建てて畑を作りたいらしく、賃借ではなく購入がしたいとのことです。