畑の売買について

質問

畑を売ろうと思います。
市街化区域の確認はまだしていません。

市街化区域内の場合は、自分で農地転用の手続きをした後、不動産屋と交渉したほうが高く売れるのでしょうか。

また、市街化調整区域だった場合は売買自体、出来るのでしょうか。
よろしくお願いします。

回答No.5

dr_suguru · ベストアンサー

＞市街化区域の確認はまだしていません。

用途区域に関係なく
農地を農地として
売買する場合は
農地法の3条許可が必要です。
と言うことなので
購入者は必然的に農家要件が
必要となります。
http://www.pref.mie.jp/NOCHI/gyousei/nochig/nochihou/nochihou.htm#3jyo

＞市街化調整区域だった場合は売買自体、出来るのでしょうか。

農地法3条は上記のとおりです。
農地法5条について
↓
建築できるか
できないかは
都市計画法で決まります。
とりあえず
都計法は無視して回答します。
農地を農地以外の転用目的で
売買することを
農地法の5条許可といい
転用目的が必要で
許可申請し際しては
隣地が農地の場合は
隣地同意書が必要です。
上記を満たせば
売買は可能です。
http://www.pref.mie.jp/NOCHI/gyousei/nochig/nochihou/nochihou.htm#5jyo
あと
ひとつ
農業振興地域も度外視して
回答しました。

回答No.4

oyazi2008

一番需要なのは、設備（水道、下水）が前面道路か50ｍ以内に整備されているか？でしょう。それが無いなら市街化区域でも宅地として商品にするのはむずかしいと思います。調整区域なら現在は第三者が住宅を建築する事は出来ないので、沿道サービスや老人センター等の開発行為を取得しての建築が対象となり面積が大きくないと無理です。後は資材置き場等で農地よりは高い程度の価格しか付きません。

回答No.3

kuri_kurio

まずは不動産屋さんやお知り合いの方などに
「畑を売ろうと思っている」とご相談になり
買い手がいるかどうかの意見をお聞きになり
それに基づいて判断することが必要でしょう。

その際、当該地域は市街化区域なのか調整区域なのかの
判断もしていただけると思いますし、実際に売却される際に・・

１，畑を必要とする方に畑のまま売ったほうが良いのか
２，農地転用を経て地目を変更してからのほうが良いのか
３，買い手が見つかってから農地転用を行えば足りるのか
最適な方法を判断してもらうこともできるでしょう。

一般的には市街化区域内の需要の多い場所に位置する場合であれば
先に農地転用を済ませておかれたほうが、早く・高く売りやすいこともありますが
それ以外でしたら、実際に買い手が見つかってから農地転用手続きを行われれば
充分ではないでしょうか。

なお、売れるか売れないのかまったくわからないうちに
農地転用を行うと当然申請に伴う各種費用はもちろんのこと
現地の状況によっては畑から宅地状に埋め立てするための
造成工事費用等が必要なことがあります。
また、転用が認められ雑種地などに変更されますと
固定資産税が大幅に増額されることがあります。
（市街化調整区域内に位置する場合は特にご注意を）

回答No.2

0621p

高く売れるかどうかは、地目の問題よりも道路の問題とか現況の問題（すぐに宅地になるような状態か？造成が必要か？など）のほうが大きいです。
すでに農地としては使用していなくて更地のような状態であれば、ご自分で４条申請で地目を雑種地などに変更してしまったほうが売れやすいのは売れやすいです（高く売れるかどうかは別です）。ただし地目変更するためにはそのような現況でなければなりませんから（資材置場として雑種地にするなど）、そのような現況にするための費用（造成、整地など）がかなりかかるようでしたら、そのまま５条申請のほうがいいでしょう。
市街化調整区域の場合は難しいですね。５条申請で買えるような人を探すこと自体が難しいでしょう。ご自分で４条申請で地目を農地以外に変える方法があれば、変えてしまっておいたほうがいいですね。地元の農業委員会や農業委員に相談してみてください。地目が農地でさえなければ、家は建てられなくても資材置場などで売れる可能性もありますが、値段は安いでしょう。

回答No.1

tarotaro001

住宅が建てられない場合、売買自体が成立しないと思います。
まずは、市街化調整区域なのか、また農地転用なのかを確認する必要があります。
両方とも解除できない土地の場合、多分不動産屋は扱ってくれないと思います。