マンションを売却したい。

質問

４年前主人が税金対策によいと言われワンルームマンションを３件購入しましたが
毎年の赤字額が３５万円で、実収入になるのは
あと３０年後からだそうです。
購入時の話（手出し額は殆どない）とは違っているので売却したいのですが
購入した業者では買い取ってくれそうにありません。
専門の不動産鑑定士とかに依頼いたほうが良いのでしょうか？
不動産は購入後５年以内に売却すると税金が多く取られるとの話もありますが
主人は今すぐ売却したいと言っています。
損失なく売却するのは無理でしょうか？
どこに相談するのが最適でしょうか？

回答No.2

noname#50009 · ベストアンサー

＞「投資用・収益物件」を得意とする不動産仲介業者とはどのようにして探せばよいのでしょうか？

投資用物件を得意としていなくても、とりあえずお近くの仲介業者に売却相談してみることもアリです。
ただ、自己居住用不動産と異なりまして、「投資用」というのは自分が住むわけではありませんので、あまり地域性を意識しない買い手も存在します。九州や北海道在住の人が東京の物件を取得することも無いわけではないということです。

主に投資用物件を扱う業者の探し方としては、逆の立場に立って「物件を買うつもり」になって検索してみると良いでしょう。「投資用・ワンルームマンション・収益物件」等々のキーワードで検索すれば、色々な売物件が出てくると思いますが、それらを取り扱っている業者がそれです。（今回は、新築ではなく中古を扱っている業者のほうが良いでしょう）

又、同じような地域・条件の物件が売りに出ているとすれば、利回り等がどの様な条件なのかも参考にすることが出来ると思います。相場を度外視した高い価額を付けても簡単には売れません。

質問者は全額ローンを組んでいる様子ですが、売却時には一括返済の必要が生じますので、売却価額が残債を下回れば差額は手持ちのキャッシュで充当しなければなりません。
キャッシュも無い、売却価額も残債以下、という状況では最悪の場合「手放したくても手放せない」ということも有り得ますのでご注意ください。

そもそも何を目的に購入したのか不明ですが、少々目論見が甘かったのではないでしょうか・・。

お礼

重ねてありがとうございます。

私は主人と３年前に再婚しました。
その時には主人がすでに購入していた次第です。

税金対策によいと業者に薦められ、３人の子供たちに不動産を遺してやろうと思ったようですが、実はそんなうまい話はないと思いますし、物件を見ないで購入しているという、何とも思慮に欠けた決断でした。
再婚後でしたら勿論止めていました。
でも今更それを責めてもはじまらない事だと思い、毎年の確定申告は私がやってきました。
今回私が詳細を確認したところかなりのマイナスでした。それで主人も売却を決心したようです。
おっしゃる通り自宅と物件はかなりの遠方です。
現地の様子や相場も見当がつきません。
あらかじめ不動産業者に相談し、アポイントを取って現地に出向いて依頼しようと思います。

まだまだ不安ですが、commitment様がくださったアドバイスを印刷して何度も読み返し、何とか頑張ってみます。
本当にありがとうございました。

回答No.3

uozanokoi7

実収入になるのが３０年後ということや、購入した業者では買い取ってくれないという現状を考えると、残念ながら、悪い買い物をされたようですね。
３０年後なんて、資産価値は無いどころか、修繕費で更に赤字となりますよ。
また、現状でもすでに価値がないから（需要が見込めないから）不動産屋さんも買い取ってはくれないのでしょう。

＞不動産は購入後５年以内に売却すると税金が多く取られるとの話もありますが。
税金が多く取られると言っても、それは価格があってのお話です。
現状から判断すると、既に「投資用・収益物件」ではなく単なる中古マンションです。
ですので、買い手が見つかるか分かりませんが、ローン残債を一括返済できる資力があるのであれば、損切りする気持ちと割り切られて、手放した方がいいのではないでしょうか。　繰り上げ償還に伴い、少しは金利相当分は安くなりますし、維持管理費も無くなりますから。

残念ですが、あなたが望んでおられる、損失なく売却するということは無理でしょう。
あなた自身がその物件を購入する外部の第３者と仮定した場合に、あなたが望む価格で購入しますか。
とにかく、周りの状況を熟知しているであろう当該物件の近隣の不動産屋さんにあたってみることです。
きついことを言い、お気を悪くされたかもしれません。
申し訳ございません。

お礼

回答りがとうございました。

販売した業者は売る事に必死だから買い取る話になると渋るのではないかと私が勝手に思っているだけですので、一応手離したいと話してみるつもりです。
６０年後までリフォーム要らずで地震が来ても絶対に崩れないと太鼓判押してる優良物件という売り込みなので、安く買いたたくのは相反するんじゃないかなと思います。
損は覚悟なので手離すことが第一で、もし無理でしたら少しでも繰り上げ返済してローン残債を減らしたいと思います。

ありがとうございました。

回答No.1

noname#50009

＞専門の不動産鑑定士とかに依頼いたほうが良いのでしょうか？

鑑定士に評価額を出してもらっても、その額で売却出来ることを保証するものではありません。よって、わざわざ金を掛けて鑑定評価をする必要はありません。

＞損失なく売却するのは無理でしょうか？

無理かどうかは需要が有るかどうかです。それは売りに出してみないと結果は判りません。あなたの希望する金額で買い手が見付からないとすれば「無理だった」ということになります。

＞どこに相談するのが最適でしょうか？

現在賃貸しているのであれば、基本的には「投資用ワンルームマンション」という扱いになります。「投資用・収益物件」を得意とする不動産仲介業者に売却相談することです。

投資用の場合には「収益性＝数字」が大切です。
質問者がどのような資金計画・収支計画で取得したのか不明ですが、赤字を前提に投資する人は稀です。
投資する人に魅力が出る価格まで下げないと、売却出来ない可能性は高いと思います。

お礼

早々の回答ありがとうございます。

とても参考になるご意見感謝いたします。
「投資用・収益物件」を得意とする不動産仲介業者とはどのようにして探せばよいのでしょうか？

私は不動産には全く知識のない素人なので、手始めに何から手をつければいいのか
アドバイスお願いいたします。