固定資産税の建物の評価額は減額できますか

質問

見ていただいてありがとうございます。
建物の固定資産税評価額について質問があります。

今、住んでいる家は築40年以上の３世帯用木造アパートなのですが、外壁にクラックが入っていたり、室内の風呂場の壁の一部が剥がれ落ち、壁の内部の木材の一部が朽ちています。
また、２階の１部屋は風呂場の水漏れするので、賃貸できずに何年も空室になっています。

そこでお聞きしたいのですが、
１．建物の評価額をもう少し下げてほしいと市役所にお願いすることはできるのでしょうか？
建物の評価額を下げていただくのに、よい方法はありますか。

２．将来、この家を耐震リフォームしようか思案中です。リフォームした場合、建物評価額は上がるのでしょうか？

以上、教えていただけると助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.4

kovayashi · ベストアンサー

ある中核市で固定資産評価補助員をしています。

> 建物の評価額を下げていただくのに、よい方法はありますか。

建物の評価額は再建築価格に経年減点補正率を乗じて求めるものなので、建物の劣化があるからといって追加的な補正（減額）などはしません。
従って、評価額は下がりません（固定資産評価の仕組み上、下げようがありません）。

> リフォームした場合、建物評価額は上がるのでしょうか？
床面積の変更がなければ調査もしませんし、評価額が高くなることもありません。

#3で「減築すれば下がるが、見に来ないかもしれない」との回答がありますが、
減築などにより一部滅失となればその内容を登記しなければなりませんので、
登記所から通知される「登記済通知書」により書面で判断できれば調査しません。
単価は変わらないかもしれませんが、床面積を減らすことで評価額自体も下がります。

お礼

こんにちは。

建物が劣化したままでも、リフォームしても、床面積の変更がなければ評価額は下がらないんですね。
了解しました。

教えていただき、どうもありがとうございました。

回答No.3

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　アパートなんですよね？一般の民間住宅ではなく（一般住宅は優遇されています）。

　このサイトで何度か書いているのですが、テナントが商品展示用の舞台みたいなのを作ったんです。屋根も壁も土台もありません。建物に接触はしていますが、接続はありません。

　なにかの法令（消防法？）に従ってテナントが店舗改装の届けを出したので、市の担当者が来て、調査していきました。

　そしたら大家である我が社に、「不動産取得税の課税通知」（県税）が来て、建物評価額があがり「固定資産税」（市税）があがりました。

　同時に、「調査に来た場合は、同じ敷地にあるほかの建物も調査していくことになっています」と言って、ほかの建物も調べて、こちらも評価があがりました。一部取り壊していたので、その分引いて、若干上がる程度でしたが。

　他人が作った、他人所有の施設でも新たな施設ができると、「不動産の新たな取得」として不動産取得税がかかり、建物評価額が上がるのですから、アパート所有者が実施するリフォームなら、その内容次第で、建物価格は間違いなく上がります！

　自信をもって言えます。税法の建前と課税の現実が食い違う場合、修正されるべきは建前のほうであろうと思いますから。

　大家がアパートを耐震補強をしても、アパートの価値が上がらないというのは、素人目に見ても「おかしい」と思うのですがいかがでしょうか。私は「あがる」と確信しています。

　ちなみに、耐震リフォームに支出した費用は、まちがいなく「償却資産」になって、経費にはなりません。建物の一部になるので、木造アパート同様の年数（２２年でしたっけ？）で償却ですね。ご注意ください。

　順番が逆になりましたが、上記で、「一部取り壊していたので、その分引いて」と書きました通り、減築すれば下がります。

　が、見に来てくれと依頼したとき、調査を拒否され評価額が下がらなかった体験もしていますので、「調査に来て、減築を確認してくれれば」という条件をつけざるをえませんが。

　で、調査に来るか来ないかは、どうも「調査すると税金があがりそうか・どうか」で決めるように、思えます。調査すると税金がさがりそうな場合は、見に来ない。非常に不公平で、恣意的です。

　したがって、そのアパートの一部を壊せば本来、評価価額は下がるはずですが、見に来ないので、下がらない可能性が大です。

　その他の方法では評価額減は無理だと思います。下げない！と表現すべきでしょうか。

お礼

こんにちは。

うちの築４０年のアパートは、減築しないで耐震リフォームする予定です。

>テナントが商品展示用の舞台みたいなのを作ったんです。屋根も壁も土台もありません。建物に接触はしていますが、接続はありません。

そのような例で固定資産税が上がることもあるんですね。
不動産の評価についてのいろいろ経験談を読んで、参考になりました。
どうもありがとうございました。

回答No.2

ma-fuji

＞１．建物の評価額をもう少し下げてほしいと市役所にお願いすることはできるのでしょうか？
お願いしたとしても評価額は変わらないでしょう。
評価額は、経過年数に応じ一定の率で下がっていくものですから。

＞建物の評価額を下げていただくのに、よい方法はありますか。
ありません。

＞２．将来、この家を耐震リフォームしようか思案中です。リフォームした場合、建物評価額は上がるのでしょうか？
いいえ。
評価額が上がるという回答ありますが、リフォームで評価額が上がることはありません。
ただ、増築し床面積が増える場合（建築確認申請が必要なもの）は、その部分についての評価額が加算されます。

お礼

こんにちは。

>評価額は、経過年数に応じ一定の率で下がっていくものですから。
そうなんですか、わかりました。

床面積が増えた分だけ評価額が上がるんですね。
リフォームで増築する予定はないので、建物の評価額は上がらないと分かり安心しました。

どうもありがとうございました。

回答No.1

aokii

１．建物の評価額をもう少し下げてほしいと市役所にお願いすることはできます。建物の評価額を下げていただくのに、よい方法はありません。

２．リフォームした場合、建物評価額は上がります。

お礼

こんにちは。
リフォームすると評価額が上がるんですね。
あと何年かは現状の古いままになりそうなので、とりあえず、市役所に減額のお願いをしてみようと思います。
教えていただきありがとうございました。