分譲マンション売却でにあたり

質問

4月末売買契約締結、手付金貰ってます。部屋の引き渡しは5月末（予定は25日）です。
一昨日不動産屋から電話で家屋番号と部屋番号が隣（102号）とてれこになっているので契約を進められないと言われました。
10階建てマンションの103号に住んでいます。
家屋番号は50番1の2。業者が言うには部屋が103号室なので家屋番号も1の3のはずとの事でした。
102号室とテレコだと。あなたが現在登記上所有してる部屋は102号室。で、登記を新たにすれば申請やら司法書士への謝礼、かつ新たに不動産取得となるので取得税がかかると言われました。
多少調べた所、マンションの場合（枝番と言うんですね）は家屋番号と部屋番号が全く別の場合もあると出ていました。
次の家の契約、引越し屋の予約も済み期日までに引き払う段取りなので、今更言われてもどうしていいものやら。
システムがよく分からないのですが、住居表示台帳から家屋番号で謄本を貰えば良いみたいですが、仕事で役所に行けません。
僕が買い取った時も含めてずっと個人間の売買でした。今回は不動産屋に売るので遡って調べたみたいです。
僕が購入時、司法書士から登記識別情報通知、全部事項証明書、登記完了書は103号で発行されてます。
最初はある会社が2部屋所有し、後々各部屋を誰かに売った際、てれこになったんじゃないかとの事でした。
その状態で何年も何回も売買してたってあり得るんでしょうか？
僕は結局売買契約解除になるのでしょうか？
それとも単純に不動産屋の勘違いなんでしょうか？
引越しの日が迫ってますのでどうかよろしくお願いいたします。
不明確な所は聞いてもらえたら…
どうかよろしくお願いします。

回答No.2

oyazi2008

既に業者と話し合いを持たれているかも知れませんが・・・・

＞その102の家屋番号は50番1の1だそうです。
これなら103の家屋番号が1の2でもおかしくないですよね

101→50番1　102→50番1の1　☆103→50番1の2　　104・・・・・　なのでしょうかね？

＞図面上103配置場所が現102の場所なら登記を正す以外ないのですね？
そうですが、それだと上記の家屋番号の配列と合致しません。

102と103が所有権だけを誤って登記されたのであれば、理解しますが、建物図面の配置は50番1の2の場所が102なら、おかしな事で、最初の建物登記図面も正しいのかどうか？疑いたくなります。
しかし、失礼ながら質問者さんの文章だけでは内容を把握できませんので、これ以上推測できません。

＞不動産屋曰く、司法書士への諸々で14万程、新たに取得するとの事で再度取得税がかかるとの事でした。
移転の原因をどうするかにより登録免許税は変わりますが、取得税は質問者さんはそこに居住しているので築年数がS57年以降で50m2以上なら、かかりませんよ。

これは、買い取る業者側が商品化するために、間違いの無い調査を土地家屋調査士に依頼等して行なうはずです。それの結果の説明を受けて従うしかないでしょう。
当方もそうですが、買い取る場合はあくまで商品化して利益が出れば良いので、上記の様な障害があったとしても、解決できれば差し支えありません。仕入れれば儲けられるのですから、彼らもそれが成就できるように努力するはずです。
しかし、質問者さん以外の協力など、必ず見込めるわけでもありませんから、契約書とは別に変更の覚書等作成され、引渡し期日の延期や、上記の登記上の正規な回復等出来ない時には、白紙解除となるような、約定は定められるでしょう。

文章からだけだと、何が間違っているのか？？判断できません。もしかしたら、その階の登記事項を挙げれば、すべて建物図面の配置と違っているかもしれません。そうなると建物図面の方が間違っている可能性もあるわけですから・・・・・

尚、法務局の過失ではなく、新築時に建物図面を作成した土地家屋調査士か？売買時の司法書士が取り違えた？のか・・・・・だと思います。法務局は申請された書類に不備が無ければ、登記しますので、その内容が正しいかどうかまでは？精査しません。

お礼

ありがとうございました。
明日不動産屋と話し合い、契約が無事終了するまでお願いするつもりです。

が、どうにか以前の不動産屋なり司法書士なりお仕置きしたいです。
こっちだけが要らん費用かかったわけですからね。
それはさておき、この度は本当にありがとうございました。精神的にも心情的にも助かりました！

補足

話し合いの結果も一応お知らせ致します。
希な(あり得ない)ケースかと思いますので、今後の参考になればと思います。

回答No.1

oyazi2008

間違っているという前提で書きますが・・・・

以前、102と103が同時に売りに出て、権利上占有している部屋とは逆に登記されているという疑いがあるということですよね？
これは、仲介業者の過失です。本来売買時の重要事項作成時には、登記事項など取得して精査し、その時点で気付かなければならないことです。
土地なら公図で必ず確認しますが、ろくすっぽ登記事項の建物表示蘭は見ていなかったと思われます。
契約書や重要事項には、103号室という表記と家屋番号の50番1の2という表記が混同しているのでしょう？いづれにしても業者の確認不足で、今回司法書士に登記依頼して指摘されたのではありませんか？
法務局に建物測量図があり、それに家屋番号の配置が記されていますから、それを取得すれば質問者さんの部屋の正しい家屋番号はわかります。また、50－1－3の登記事項を取得して、隣家の102の所有者だったら、決定的ですね。

まずは、仲介業者に調査を依頼して、何が正しいのか？結果をもらいましょう。質問者さんが自身で行うことではなく、業者がすべき事項です。（もう結果が出ているのでは？）
それで万一、先に記載したとおりに、登記が間違っている場合は、違約などの解除にはなりません。業者の過失ですから、買主が白紙解除を求めることはあっても、賠償請求されることは無いでしょう。買主が要求しても業者は何とか説得するはずです。自己の身に降りかかってきますから・・・

この場合、102が借り入れなどしていなければ、お互いに納得の上錯誤等で登記すれば良いのですが、住宅ローンなど借入れしている場合は、付け替え等の承諾を要し、時間がかかります。最低1ヶ月はかかるでしょうから、買主が承諾すれば引渡しの延期を業者は説得するでしょう。

部屋番号と家屋番号違いはありますが、最後の枝番も違うことは稀なんですよね・・・・
違うのであれば、管理会社や管理組合などでも状況を把握しているはずですよ。

引越し以前に、これは重大な事ですから、顛末がはっきりするまで動きようがないです。

＞その状態で何年も何回も売買してたってあり得るんでしょうか？
普通は無いかと思いますね、どこかで業者や司法書士が気付くでしょう。しかし、銀行等が絡んでいない場合で司法書士もいいかげんだとスルーするかも・・・です。

業者の勘違い（現況が間違っていない）だと良いのですが・・・・・・・

業者が買主側の剣幕に押されて、違約や賠償などと言ってきたら、再度書き込んでください。その場合は対応を再度書きます。
当方も業者ですが、これは重要事項に記名押印した取引主任者が売買以前に気がつかなければならない事項であり、おかしいと思えば調査すべき事項です。
質問者さんは、嘘偽り無く現状を信じて売却したのですから、過失はありません。

お礼

返信ありがとうございます。説明不足がありまし夛。買い取りは不動産会社です。事情があり早急に売却したかったので。昨日その業者に聞いたのですが、上記で仰った建物測量図上の場所が、現102の所らしいです。
疑うわけではないんですが知ってる司法書士に少し聞いてみましたら、今102に住んでるのは「中村さん」ですが、登記上は玉山って人が所有者のようです。その102の家屋番号は50番1の1だそうです。
不動産屋が「中村さん」に事情説明し、同時進行で新名義に変更すると言ってましたが、するなら「中村さん」ではなく「玉山さん」って事ですよね？
図面上103配置場所が現102の場所なら登記を正す以外ないのですね？
不動産屋曰く、司法書士への諸々で14万程、新たに取得するとの事で再度取得税がかかるとの事でした。
それと、僕が購入時の不動産屋は電話番号はありますが、社名を変更しています。
素人でもただ事ではない感じが凄くします。
でもそんな事あり得ます？じゃ法務局も間違ってたって事ではないんでしょうか？

明日不動産屋と話をします。
こちらの知り合いの司法書士の「同席」はやめるべきでしょうか？

手付金を返還し契約を白紙にするのが一番無難なんでしょうか？でも引越しの話はもう済んでいます。
なんかもう…って感じで残念です。
oyazi2008さん　大変分かりやすかったです。ありがとうございました。時間があるようでしたらまた助言よろしくお願いします。

補足

OKWabe初心者ですいません。お礼の所に色々書いてしまいました。